Lãi suất vay mua nhà tăng nhưng vì sao giá bất động sản vẫn “neo cao”
Từ cuối năm 2025, lãi suất cho vay mua nhà có xu hướng tăng trở lại, thậm chí có thời điểm lên tới 16%/năm. Tuy vậy, theo các chuyên gia, yếu tố này chưa đủ sức kéo giảm giá bất động sản. Thay vào đó, thị trường chủ yếu ghi nhận sự suy giảm thanh khoản, trong khi mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao.
Lãi suất tăng mạnh, thị trường bước vào giai đoạn “thử sức”
Theo Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), tín dụng ngân hàng là nguồn vốn quan trọng chi phối nhịp vận động của thị trường bất động sản. Khi lãi suất tăng, thị trường thường phải trải qua một giai đoạn điều chỉnh và “thử sức chịu đựng”, đồng thời tạo ra quá trình sàng lọc đối với những mô hình đầu tư phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính.
Trong bối cảnh chi phí vốn tăng lên, các nhà đầu tư sử dụng tỷ lệ vay cao hoặc theo đuổi chiến lược đầu tư ngắn hạn sẽ đối mặt với rủi ro lớn hơn. Điều này khiến dòng tiền trên thị trường trở nên thận trọng hơn.
Theo VARS IRE, thanh khoản bất động sản thời gian gần đây có dấu hiệu suy giảm, đặc biệt tại những khu vực từng ghi nhận mức tăng trưởng nóng. Khi điều kiện tài chính trở nên khắt khe hơn, nhiều nhà đầu tư chuyển sang ưu tiên sự ổn định và khả năng kiểm soát rủi ro.
Dữ liệu cho thấy từ cuối tháng 10/2025 đến nay, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã tăng đáng kể. Hiện nhiều ngân hàng áp dụng lãi suất sau ưu đãi khoảng 12–14%/năm, thậm chí có thời điểm lên tới 16%/năm.
Trước đó, không ít khách hàng từng tiếp cận các gói vay ưu đãi với lãi suất chỉ 5–6%/năm. Tuy nhiên, các gói này thường chỉ cố định trong 3–6 tháng. Khi chuyển sang lãi suất thả nổi, chi phí vốn tăng mạnh khiến nhiều kế hoạch tài chính ban đầu, đặc biệt với những nhà đầu tư “lướt sóng”, bị đảo lộn.
Giá nhà vẫn khó giảm sâu
Mặc dù lãi suất tăng, các chuyên gia cho rằng điều này không đồng nghĩa với việc giá bất động sản sẽ giảm mạnh.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, cho biết dữ liệu thị trường giai đoạn 2022–2025 cho thấy giá căn hộ tại hai đô thị lớn vẫn tăng đáng kể dù thị trường trải qua nhiều khó khăn.
Cụ thể, tại Hà Nội, giá căn hộ đã tăng từ khoảng 40 triệu đồng/m² lên gần 87 triệu đồng/m². Trong khi đó tại TP.HCM, mức giá cũng tăng từ khoảng 46 triệu đồng/m² lên khoảng 75 triệu đồng/m².
Theo ông Tuấn, có ba nguyên nhân chính khiến giá bất động sản khó giảm sâu.
Thứ nhất, thị trường bất động sản thường chịu tác động chậm do độ trễ của chính sách. Khi điều kiện tài chính trở nên khó khăn, thanh khoản thường giảm trước, còn giá chỉ điều chỉnh cục bộ tại một số dự án hoặc khu vực.
Thứ hai, nguồn cung căn hộ vẫn ở mức hạn chế. Nhiều dự án gặp vướng mắc pháp lý khiến quá trình triển khai kéo dài, trong khi số lượng dự án mới không nhiều. Khi nguồn cung khan hiếm, các chủ đầu tư có xu hướng giữ giá, thậm chí tăng giá ở những khu vực có nhu cầu cao.
Thứ ba, phần lớn người sở hữu bất động sản không chịu áp lực tài chính quá lớn. Nhiều chủ nhà sử dụng vốn tự có hoặc chỉ vay với tỷ lệ thấp, nên họ sẵn sàng giữ tài sản chờ thị trường phục hồi thay vì bán giảm giá.
Vì vậy, lãi suất cao chủ yếu khiến thị trường chậm lại về giao dịch, chứ chưa tạo áp lực đủ lớn để kéo mặt bằng giá bất động sản đi xuống.
Thị trường rơi vào trạng thái “giằng co”
Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản hiện đang rơi vào trạng thái “kẹt giữa hai đầu”. Một mặt, chi phí đầu vào như đất đai, vật liệu xây dựng và tài chính vẫn ở mức cao khiến giá bán khó giảm. Mặt khác, sức mua suy yếu khi lãi suất vay tăng và khả năng tiếp cận vốn của người mua nhà trở nên khó khăn hơn.
Trong khi đó, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, nhận định trong ngắn hạn giá bán sơ cấp vẫn có xu hướng tăng. Đồng thời, giá trên thị trường thứ cấp hiện đã vượt giá sơ cấp ở nhiều phân khúc.
Diễn biến này phản ánh nhu cầu ngày càng lớn đối với những căn hộ có thể bàn giao ngay, sở hữu hạ tầng và môi trường sống hoàn thiện.
Triển vọng dài hạn vẫn tích cực
Về dài hạn, nhiều chuyên gia cho rằng các yếu tố nền tảng của thị trường bất động sản vẫn tương đối tích cực. Quá trình đầu tư và mở rộng hạ tầng giao thông đang diễn ra mạnh mẽ, tạo điều kiện hình thành các khu đô thị và khu dân cư mới.
Những dự án hạ tầng lớn khi hoàn thành sẽ góp phần mở rộng không gian phát triển đô thị, đồng thời tạo thêm quỹ đất và nguồn cung nhà ở cho thị trường trong tương lai.
Trong bối cảnh đó, dù lãi suất tăng đang khiến thị trường chậm lại trong ngắn hạn, mặt bằng giá bất động sản vẫn khó giảm sâu, đặc biệt tại những khu vực có nhu cầu ở thực cao và hạ tầng phát triển đồng bộ.