Lãi suất tăng - phép thử sức chịu đựng của thị trường bất động sản

Theo ghi nhận, từ đầu tháng 11, VPBank đã tăng lãi suất huy động lên tối đa 5,4%/năm ở kỳ hạn 24–36 tháng; PVCombank nâng mức cao nhất lên 6,3%/năm – hiện là mức cao nhất trên thị trường. Techcombank, HDBank, GPBank cũng đồng loạt điều chỉnh tăng tại nhiều kỳ hạn ngắn. Các chuyên gia cho rằng, khi chi phí đầu vào của ngân hàng tăng, lãi suất cho vay khó có thể giữ ở mức thấp như giai đoạn đầu năm 2025.

Áp lực thanh khoản và rủi ro đòn bẩy

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), lãi suất là “van điều tiết” nhạy cảm nhất với thị trường. Khi lãi vay tăng, phản ứng đầu tiên là thanh khoản giảm. Người mua nhà, nhất là nhóm dùng vốn vay, sẽ phải tính toán lại khả năng trả nợ; trong khi nhà đầu tư có xu hướng thu hẹp danh mục, chờ đợi tín hiệu rõ ràng hơn từ thị trường.

Bất động sản vốn là kênh đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, vì vậy chịu tác động trực tiếp và sâu sắc nhất khi chi phí vốn tăng. Thực tế, Việt Nam từng trải qua giai đoạn 2011–2013, khi lãi suất cho vay lên tới 18–20%/năm, thị trường “đóng băng” kéo dài, nhiều nhà đầu tư phải bán tháo tài sản để cắt lỗ. Bài học này vẫn còn nguyên giá trị trong bối cảnh hiện nay.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nhận định, khi chi phí vay tăng, giá nhà khó có thể duy trì đà tăng mạnh như trước. Nhà đầu tư dùng đòn bẩy cao buộc phải cơ cấu lại danh mục hoặc bán bớt tài sản để giảm áp lực nợ vay, trong khi người có nhu cầu ở thực cũng phải cân nhắc kỹ bài toán dòng tiền hàng tháng.

Rủi ro kép với doanh nghiệp phát triển dự án

Không chỉ người mua nhà, các doanh nghiệp bất động sản cũng đang chịu “rủi ro kép”: chi phí tài chính tăng trong khi sức cầu suy giảm. Dòng tiền quay vòng chậm khiến nhiều chủ đầu tư phải giãn tiến độ, bán bớt quỹ đất hoặc đàm phán kéo dài thời gian thanh toán với nhà thầu, ngân hàng. Trong bối cảnh kênh trái phiếu doanh nghiệp vẫn chưa hồi phục hoàn toàn, áp lực vốn càng trở nên rõ rệt.

Mặt bằng lãi suất cao kéo dài còn có thể khiến nguồn cung nhà ở sụt giảm trong trung hạn. Khi chi phí đầu vào tăng, nhiều doanh nghiệp chọn “án binh bất động” thay vì mở rộng đầu tư để tránh rủi ro thua lỗ. Điều này không chỉ làm chậm tiến độ các dự án hiện hữu mà còn ảnh hưởng đến kế hoạch khởi công mới trong năm 2026.

Bên cạnh đó, áp lực cũng đến từ các khoản vay mua nhà ưu đãi. Những năm gần đây, để kích cầu, nhiều chủ đầu tư và ngân hàng triển khai gói vay lãi suất thấp chỉ 5,5%/năm, thậm chí miễn lãi trong 2–3 năm đầu. Tuy nhiên, khi hết thời hạn ưu đãi, bước sang giai đoạn lãi suất thả nổi, khoản trả nợ có thể tăng gấp rưỡi, gấp đôi, khiến nhiều người mua rơi vào cảnh “chưa trả hết vốn, lãi đã phình to”. Nếu thanh khoản thị trường tiếp tục thấp, rủi ro nợ xấu quay lại là điều khó tránh.

Người mua nhà cần thận trọng

Trước biến động này, VARS khuyến nghị người dân chỉ nên vay tối đa 50% giá trị tài sản để phòng rủi ro khi lãi suất tăng. TS. Nguyễn Trí Hiếu cũng cho rằng khoản trả nợ hàng tháng không nên vượt quá 50% thu nhập ròng và nên có quỹ dự phòng 6–12 tháng chi phí sinh hoạt. Ông Đỗ Quý Duy – Giám đốc điều hành Công ty BĐS Thời Đại Mới – chia sẻ, với thu nhập 30–40 triệu đồng/tháng, người mua chỉ nên dành khoảng 12–16 triệu đồng trả lãi ngân hàng là hợp lý.

Trong bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng trở lại, các chuyên gia khuyến cáo người mua cần ưu tiên lựa chọn chủ đầu tư uy tín, dự án có pháp lý rõ ràng và tiến độ minh bạch, tránh rủi ro mất vốn khi dự án bị chậm hoặc không bàn giao. Việc cân đối tỷ lệ vốn tự có và vốn vay, đồng thời duy trì dòng tiền ổn định, sẽ là yếu tố then chốt giúp nhà đầu tư và người mua ở thực vượt qua giai đoạn nhạy cảm này.

Dù đang đối mặt nhiều thách thức ngắn hạn, giới phân tích cho rằng triển vọng dài hạn của thị trường bất động sản Việt Nam vẫn tích cực nhờ nhu cầu nhà ở thực lớn và quá trình đô thị hóa mạnh mẽ. Khi nền kinh tế ổn định trở lại và chính sách tiền tệ được nới lỏng hơn, thị trường sẽ có cơ hội phục hồi bền vững hơn, thay vì tăng nóng như giai đoạn trước.

Huyền Huyền

Theo Thị trường tài chính