Lãi suất nhích lên, chu kỳ tiền rẻ trên thị trường địa ốc dần khép lại

Theo một môi giới bất động sản tại Hà Nội, nếu lãi vay mua nhà thực sự leo lên khoảng 15%/năm, thị trường địa ốc trong năm 2026 có nguy cơ chững lại rõ rệt, đặc biệt với nhóm nhà đầu tư phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính. Chi phí vốn tăng khiến nhiều người mua nhà ở thực phải cân nhắc kỹ hơn trước khi đưa ra quyết định vay vốn dài hạn.

Ở góc độ tích cực, mặt bằng lãi suất cao được cho là yếu tố giúp thị trường trở nên “tỉnh táo” hơn sau giai đoạn dòng tiền rẻ dồi dào. Khi chi phí vay tăng lên, những nhà đầu tư sử dụng chiến lược “lướt sóng” bằng vốn vay sẽ dần rút lui. Trên thị trường xuất hiện ngày càng nhiều tin rao bán với mức giá cắt lỗ, song thanh khoản nhìn chung suy giảm, đặc biệt ở phân khúc đất nền tại các khu vực xa trung tâm.

Dù vậy, áp lực bán không đồng nghĩa với việc giá bất động sản giảm trên diện rộng. Theo các môi giới, những dự án có pháp lý minh bạch, vị trí tốt hoặc có khả năng tạo dòng tiền ổn định vẫn duy trì được mặt bằng giá. Trong bối cảnh lãi suất cao, thị trường có thể bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh, khi dòng vốn đầu cơ rút bớt, nhường chỗ cho nhóm nhà đầu tư dài hạn và có năng lực tài chính thực.

Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng thương mại đối với các khoản vay mới và các khoản vay còn dư nợ hiện dao động trong khoảng 7–9,3%/năm. Tuy nhiên, mặt bằng lãi suất đã có xu hướng tăng nhẹ so với giai đoạn trước.

Cụ thể, vào tháng 9/2025, lãi suất cho vay bình quân đối với các khoản vay mới và dư nợ hiện hữu chỉ nằm trong khoảng 6,5–8,9%/năm. Đến tháng 1/2026, mức này tăng bình quân khoảng 0,5 điểm phần trăm, phản ánh áp lực tăng dần khi lãi suất huy động và chi phí vốn đầu vào của các ngân hàng có dấu hiệu nhích lên ở một số kỳ hạn.

Khảo sát tại nhiều ngân hàng cũng cho thấy lãi suất cho vay bình quân đang duy trì ở mức trên 9%/năm. BVBank ghi nhận mức lãi suất khoảng 9,92%/năm, tăng 0,2 điểm phần trăm so với tháng 12/2025. Sacombank công bố mức 9,23%/năm, tăng 0,79 điểm phần trăm, trong khi OCB ghi nhận mức 9,21%/năm, tăng tới 0,92 điểm phần trăm – mức tăng mạnh nhất trong nhóm khảo sát.

Theo đánh giá của các chuyên gia FiinRatings trong báo cáo tín dụng năm 2026, lãi suất vay mua nhà tăng nhanh đang trở thành một trong những rủi ro lớn nhất đối với ngành bất động sản. Hiện nay, cho vay mua nhà chiếm tỷ trọng lớn trong danh mục tín dụng của nhiều ngân hàng, trong khi phần lớn các khoản vay này được phát sinh trong giai đoạn lãi suất thấp từ năm 2023 đến 2025.

FiinRatings cho rằng nếu môi trường lãi suất duy trì trên 13% trong thời gian dài, tỷ lệ nợ quá hạn trong hệ thống ngân hàng có thể tăng đáng kể. Rủi ro này đặc biệt lớn đối với các ngân hàng tầm trung có danh mục cho vay thế chấp nhà ở chiếm tỷ trọng cao.

Khi bước sang giai đoạn lãi suất thả nổi, chi phí vay có thể tăng lên mức 13–15%/năm, khiến nghĩa vụ trả nợ hàng tháng của người vay tăng mạnh. Điều này làm suy giảm khả năng trả nợ của nhiều khách hàng, nhất là những người vay với tỷ lệ đòn bẩy tài chính lớn.

Áp lực tài chính cũng đang gia tăng đối với các doanh nghiệp phát triển bất động sản. Những doanh nghiệp thiếu dòng tiền, khó tiếp cận nguồn vốn ngân hàng hoặc thị trường trái phiếu có thể phải đối mặt với nguy cơ bị mua lại hoặc buộc phải bán dự án với mức chiết khấu lớn cho các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh hơn.

Theo FiinRatings, chu kỳ “tiền rẻ” đối với lĩnh vực bất động sản đang dần khép lại. Trong bối cảnh dòng vốn tín dụng được ưu tiên cho các lĩnh vực sản xuất và hạ tầng, các doanh nghiệp địa ốc sẽ phải tìm kiếm nguồn vốn thay thế như phát hành cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp hoặc bán cổ phần tại các công ty dự án cho đối tác chiến lược.

Bên cạnh yếu tố lãi suất, dòng vốn vào bất động sản còn chịu sự điều tiết từ nhiều cơ chế quản lý tín dụng. TS. Châu Đình Linh, giảng viên Đại học Ngân hàng TP.HCM, cho biết các khoản vay bất động sản thường bị áp dụng hệ số rủi ro tín dụng cao, có thể lên tới 150% giá trị dư nợ khi tính tài sản có trọng số rủi ro (RWA).

Ngoài ra, Thông tư 14/2025 của Ngân hàng Nhà nước cũng điều chỉnh cách xác định hệ số rủi ro đối với các khoản vay bất động sản theo hướng phản ánh sát hơn mức độ rủi ro thực tế, bao gồm cả yếu tố pháp lý dự án. Việc áp dụng hệ số rủi ro cao buộc ngân hàng phải dành nhiều vốn hơn cho mỗi khoản vay địa ốc.

Song song với đó, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn của các ngân hàng đã được hạ từ 40% xuống còn 30%, tạo thêm một “van” kiểm soát dòng vốn vào lĩnh vực này.

Theo các chuyên gia, với hàng loạt cơ chế kiểm soát cùng xu hướng lãi suất tăng, thị trường bất động sản trong giai đoạn tới sẽ khó còn phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng ngân hàng như trước. Điều này có thể khiến thị trường tăng trưởng chậm lại, nhưng đồng thời cũng giúp cấu trúc dòng vốn trở nên bền vững hơn trong dài hạn.