Hà Nội khó tìm dự án căn hộ giá dưới 70 triệu đồng/m²

Giá nhà đã tăng đến đâu?

Khảo sát thị trường cho thấy, ở phía Tây Hà Nội, dự án Hinode Royal Park (Hoài Đức) đang chào bán quanh 71-80 triệu đồng/m², diện tích 70-118m², sổ hồng lâu dài, dự kiến bàn giao quý I/2028, nằm mặt tiền Vành đai 3.5, cách Mỹ Đình khoảng 10 phút, đón đầu tuyến metro số 3 và số 7.

Hay tại dự án Metropoli 5 tại An Khánh định vị giá nhỉnh hơn, quanh 96 triệu đồng/m², bù lại bằng hệ sinh thái Vinhomes Smart City liền kề và tuyến metro số 5. Ở phía Nam, khu vực gần như vắng nguồn cung mới nhiều quý có dự án CT14 Mandala tại Yên Sở là ngoại lệ đáng chú ý: quy mô khoảng 190 căn, loại hình 2-3 phòng ngủ, giá 80-90 triệu đồng/m², gần khu đô thị Olympic.

Ở các dự án cũ hơn như: Rice City Linh Đàm lại đang có xu hướng giảm. Từng được chào bán khoảng 85-92 triệu đồng/m2, giá hiện phổ biến quanh 70-80 triệu đồng/m2, tương đương mức giảm khoảng 10-20% tùy căn.

Tại Thăng Long Number 1, giá căn hộ năm 2025 ở khoảng 80-90 triệu đồng/m2, hiện còn 70-75 triệu đồng/m2. Một căn 3 phòng ngủ diện tích 112m2 đang được rao khoảng 8 tỷ đồng, tương đương 71 triệu đồng/m2.

Phương Đông Green Park cũng ghi nhận mức điều chỉnh đáng kể. Nếu năm ngoái giá rao bán phổ biến 80-85 triệu đồng/m2 thì hiện còn khoảng 65-75 triệu đồng/m2.

Dù là ở dự án nào, mức giá cũng đã giao động lên một biến số quá cao so với tầm với của người dân. Không chỉ vậy, lãi suất mua nhà cũng ảnh hưởng nhiều đến thanh khoản trong giai đoạn này.

Vậy lãi suất mua nhà đang ở mức nào?

Theo khảo sát của DKRA Consulting, lãi suất vay mua nhà trong tháng 9, với các khoản vay được cố định lãi suất 12 - 24 tháng tại 11 ngân hàng thương mại phổ biến ở mức khoảng 10,9%/năm, cao hơn 2 - 3% so với quý II. Đáng chú ý, sau thời gian ưu đãi, người vay sẽ chịu mức lãi suất thả nổi hiện phổ biến 12 - 15%/năm, tùy ngân hàng và điều kiện vay.

Sự kết hợp giữa mặt bằng giá cao và chi phí vốn đắt đỏ đã đẩy bài toán an cư của nhiều gia đình trẻ vào thế khó, buộc họ phải tính toán lại việc mua nhà.

Chia sẻ về vấn đề này, TS Nguyễn Duy Phương - Giám đốc tài chính DG Capital - cho rằng, với một hộ gia đình có tổng thu nhập khoảng dưới 30 triệu đồng mỗi tháng, nếu muốn khoản trả nợ vay chỉ chiếm 20-40% thu nhập (tương đương 6-12 triệu đồng mỗi tháng), họ chỉ có thể vay khoảng 1-1,2 tỷ đồng trong 20 năm với lãi suất 8-10% một năm. Điều này đồng nghĩa người mua phải có sẵn khoảng 60% giá trị căn nhà.

Nếu vay 50% giá trị tài sản trong cùng thời hạn, người mua sẽ phải trả khoảng 12-14 triệu đồng mỗi tháng khi lãi suất ở mức 8-10%, tương đương 42-48% thu nhập. Trường hợp lãi suất tăng lên 12-14%, khoản trả góp có thể chiếm tới 55-60% thu nhập. Do đó, để quyết định vay mua nhà trong bối cảnh hiện nay, người dân buộc phải có thu nhập cao hơn hoặc tích lũy được tỉ lệ vốn tự có lớn hơn nhằm giảm áp lực trả nợ.

Thị trường bất động sản đến cuối năm 2026 sẽ ra sao?

Các chuyên gia nhận định diễn biến hiện nay cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc. Khi sức mua suy giảm, những bất động sản có giá phù hợp, pháp lý rõ ràng, đáp ứng nhu cầu ở thực và có khả năng tạo dòng tiền sẽ có lợi thế hơn, trong khi các sản phẩm phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá hoặc đòn bẩy tài chính cao tiếp tục chịu áp lực.

Theo bà Phạm Thị Miền - Phó viện trưởng VARS IRE, giá nhà rất khó giảm sâu do toàn bộ chi phí đầu vào của các dự án đều đang tăng mạnh, từ tiền sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, nguyên vật liệu, xây dựng đến vốn vay, pháp lý và quản lý. Thậm chí, việc chậm trễ trong khâu xác định tiền sử dụng đất cũng khiến nhiều dự án phát sinh thêm chi phí.

Dù vậy, VARS IRE cho rằng thị trường sẽ khó suy giảm đồng loạt mà có sự phân hóa rõ rệt:

Nhóm giữ giá và thanh khoản tốt: Các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ đảm bảo, hạ tầng đồng bộ, giá hợp lý và đáp ứng nhu cầu khai thác thực tế.

Nhóm chịu áp lực giảm sâu: Sản phẩm bị thổi giá "ảo", triển khai chậm trễ hoặc sống dựa vào tâm lý đầu cơ chờ tăng giá.

Ở chiều khác, Viện Nghiên cứu Kinh tế Tài chính Bất động sản (DXS-FERI) lại đưa ra 3 kịch bản cho thị trường. Theo đó, ở kịch bản thách thức, lãi suất duy trì ở mức cao và kinh tế thế giới diễn biến bất lợi, khiến nguồn cung tăng nhưng sức mua vẫn yếu, tỷ lệ hấp thụ dưới 20%.

Kịch bản hai là kịch bản kỳ vọng được đánh giá có khả năng xảy ra cao nhất. Khi kinh tế ổn định, pháp lý tiếp tục được hoàn thiện và lãi suất hạ nhiệt, nguồn cung có thể tăng 20-30%, sức mua cải thiện với tỷ lệ hấp thụ khoảng 25-40%, còn giá bán chủ yếu đi ngang hoặc tăng nhẹ.

Kịch bản ba là kịch bản lý tưởng là thị trường phục hồi mạnh, lãi suất giảm còn 9-11%, nguồn cung tăng 30-40% và giá bán tăng 5-10%. Tuy nhiên, DXS-FERI cho rằng khả năng xảy ra kịch bản này không cao.