Hà Nội: Giá bất động sản ven đô “lên ngôi” dịp cận Tết

Ngoại thành dẫn dắt nguồn cung

Thị trường nhà ở Hà Nội được dự báo sẽ bước vào một chu kỳ phát triển ổn định hơn kể từ năm 2026, khi nguồn cung mới không còn tập trung dày đặc ở khu vực nội đô mà dịch chuyển mạnh về các đô thị vệ tinh. Hàng chục nghìn căn hộ và nhà liền thổ chuẩn bị gia nhập thị trường, mở ra một mặt bằng cạnh tranh mới, nơi yếu tố tiện ích, môi trường sống và chất lượng quy hoạch dần thay thế “khoảng cách đến trung tâm” trong quyết định mua nhà.

Theo dự báo của Cushman & Wakefield, giai đoạn 2026–2028, Hà Nội có thể đón nhận hơn 68.000 căn hộ và khoảng 10.800 căn nhà liền thổ mới. Phần lớn nguồn cung tập trung tại các khu vực ven đô – nơi đang hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng mở rộng quy hoạch đô thị và đầu tư hạ tầng giao thông.

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Tư vấn Chiến lược của đơn vị này nhận định, năm 2026 sẽ là bước ngoặt của thị trường. Thay vì tăng trưởng nóng theo chu kỳ như trước, thị trường bước sang giai đoạn phát triển chọn lọc hơn, ưu tiên dự án có pháp lý minh bạch, quy hoạch bài bản và kết nối hạ tầng tốt.

Xu hướng dịch chuyển ra ngoài trung tâm không chỉ là giải pháp tạm thời trước tình trạng giá cao, mà phản ánh sự thay đổi cấu trúc dài hạn. Quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm, chi phí phát triển tăng mạnh, trong khi các khu vực ven đô liên tục được đầu tư đường vành đai, cầu vượt sông, tuyến metro và hệ sinh thái tiện ích.

Theo các chuyên gia, người mua nhà hiện nay ít đặt nặng yếu tố “ở gần trung tâm” mà ưu tiên khả năng kết nối nhanh, không gian sống xanh và chất lượng quy hoạch tổng thể. Điều này tạo lợi thế rõ rệt cho các đại đô thị tích hợp ở ngoại thành.

Theo ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, xu hướng dịch chuyển ra ngoại thành sẽ mang tính dài hạn, không còn là phản ứng ngắn hạn trước biến động giá.

Theo ông, năm 2026 có thể xem là thời điểm thị trường nhà ở Hà Nội bước vào quá trình tái cấu trúc thực sự. Nguồn cung mới tập trung ở các khu vực còn dư địa phát triển, giá bán phù hợp hơn với thu nhập của số đông.

Tuy nhiên, thị trường cũng sẽ sàng lọc mạnh mẽ. Không phải dự án nào ở ngoại ô cũng hấp thụ tốt. Người mua ưu tiên khu đô thị có quy hoạch đồng bộ, pháp lý rõ ràng, kết nối nhanh với trung tâm và hệ sinh thái tiện ích hoàn chỉnh, thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.

Giá tăng dịp cận Tết

Thời gian gần đây, giá bất động sản ven Hà Nội có xu hướng tăng lên rõ rệt, trong đó giá nhà mặt phố tăng 20 - 30% so với cùng kỳ năm ngoái. Theo khảo sát, tại xã Mê Linh, nhiều lô đất nằm ở mặt đường kinh doanh đang được rao bán với giá khoảng 70 - 110 triệu đồng/m2. Thậm chí, có những nơi được bán với giá 150 - 200 triệu đồng/m2.

Ví dụ, một lô đất mặt đường quốc lộ có diện tích 70m2 có giá 10 tỷ đồng, tương đương hơn 142 triệu đồng/m2. Một lô đất mặt đường khác có diện tích 80m2 được bán với giá 12,5 tỷ đồng, tương đương 156 triệu đồng/m2.

Ngoài Mê Linh, tại khu vực huyện Đông Anh cũ, giá đất nền tăng khá cao, hiện dao động từ khoảng 60 - 260 triệu đồng/m2.

Ví dụ, tại xã Đông Hội cũ (nay thuộc xã Đông Anh), một lô đất góc diện tích 80m2, cách cầu Tứ Liên khoảng 900m, đang được rao bán với giá 235 triệu đồng/m2, tương đương 18,8 tỷ đồng/lô.

Còn tại xã Hoài Đức một lô đất nằm trên Đường 32, diện tích 55m2, mặt tiền 3,68m, được rao bán với mức giá lên tới hơn 285 triệu đồng/m2, tương đương khoảng 15,7 tỷ đồng/lô.

Hay như khu vực Hòa Lạc cũng ghi nhận sự sôi động rõ rệt. Tại các xã Thạch Thất, Phú Cát, Hòa Lạc…hàng loạt môi giới đồng loạt chào bán đất nền phân lô với giá từ 3-4 tỷ đồng/lô diện tích khoảng 80-100m2 với thông điệp “ăn theo quy hoạch”, “đón đầu hạ tầng”.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty EZ Property cảnh báo, hiện tượng "đất nóng theo quy hoạch" đã từng xảy ra nhiều lần ở nhiều vùng ven Hà Nội như Đông Anh, Long Biên, Hoài Đức...Nhưng nếu nhà đầu tư không phân biệt được giữa quy hoạch đã được phê duyệt và chỉ là đề xuất nghiên cứu thì sẽ rất dễ mua phải đất bị thổi giá hoặc vướng pháp lý.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Anh Quê - Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - cho biết, việc di dân ra khỏi nội đô mới là chủ trương ở tầm định hướng, chưa có thông tin cụ thể về khu vực nào sẽ di dời, di dời ra đâu. Ngoài ra, lộ trình thực hiện cũng kéo dài từ năm 2026 đến 2045, chứ không phải câu chuyện một sớm một chiều. Vì vậy, đây là tầm nhìn dài hạn, người dân không nên chạy theo đám đông để đầu tư.

Theo ông Quê, rủi ro lớn nhất hiện nay là tình trạng bán nơi không dính quy hoạch, rồi lại mua vào nơi có nguy cơ dính quy hoạch.

"Tôi từng cảnh báo khi Hà Nội thông tin triển khai tuyến đường sắt đô thị số 5 (Văn Cao - Hòa Lạc), trong bán kính khoảng 15 km tính từ nút Hòa Lạc, các địa bàn như Thạch Thất, Ba Vì, Sơn Tây, Quốc Oai đều có khả năng rơi vào diện quy hoạch dự án. Hay như việc công bố khu đô thị Hòa Lạc quy mô khoảng 4.700 ha, nếu người dân chạy theo môi giới mua đất nền một cách vội vàng thì nguy cơ 'dính quy hoạch' là rất lớn", ông Quê khuyến cáo.