Hà Nội: Căn hộ thương mại 50 triệu đồng/m2 trở thành “ký ức”

Mặt bằng giá mới: 50 triệu đồng/m² trở thành “ký ức”

Nếu cách đây 4–5 năm, căn hộ thương mại tại nhiều khu vực như Hà Đông, Long Biên, Hoàng Mai hay Nam Từ Liêm vẫn phổ biến ở mức 30–40 triệu đồng/m², thì đến nay, mặt bằng giá đã thiết lập một chuẩn mới. Theo ghi nhận trên thị trường sơ cấp giai đoạn 2024–2025, giá mở bán căn hộ mới tại Hà Nội hầu hết dao động từ 60–80 triệu đồng/m², thậm chí tại các quận trung tâm và khu vực có hạ tầng tốt, mức giá phổ biến đã vượt 90–100 triệu đồng/m².

Ngay cả ở các khu vực ven đô như Đông Anh, Gia Lâm hay Hoài Đức – những nơi từng được kỳ vọng là “vùng trũng giá” – các dự án căn hộ thương mại mới cũng khó tìm mức dưới 50 triệu đồng/m². Những sản phẩm hiếm hoi tiệm cận ngưỡng này thường là căn hộ diện tích nhỏ, vị trí xa trung tâm hoặc thuộc các dự án đã bàn giao nhiều năm trước trên thị trường thứ cấp.

Theo dữ liệu Biggee, hiện 64% nguồn cung căn hộ trên thị trường Hà Nội tập trung trong khoảng giá 60 – 100 triệu đồng/m², phản ánh rõ sự lệch pha trong cơ cấu giá và sự áp đảo của phân khúc trung – cao cấp.

Báo cáo của CBRE Hà Nội cho thấy, trong quý IV/2025, giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt hơn 78 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu). Mức giá này thấp hơn 14% so với quý III nhưng vẫn cao hơn 8% so với cùng kỳ năm trước.

Theo CBRE, sự điều chỉnh theo quý chủ yếu đến từ việc nguồn cung vùng ven – với mức giá phổ biến 50 – 60 triệu đồng/m² – chiếm tỷ trọng lớn hơn. Trong khi đó, các dự án tại khu vực nội thành vẫn neo ở mức cao, phổ biến 90 – 100 triệu đồng/m².

Ở thị trường thứ cấp, giá căn hộ trung bình quý IV/2025 đạt khoảng 62 triệu đồng/m², gần như không đổi so với quý III. Tốc độ tăng trưởng so với cùng kỳ năm trước giảm xuống còn 24%, thấp hơn mức đỉnh 26% của quý trước đó, cho thấy đà tăng đã có dấu hiệu chậm lại nhưng chưa hạ nhiệt.

Theo nhiều ý kiến đánh giá, nguyên nhân quan trọng nhất dẫn tới việc căn hộ thương mại 50 triệu đồng/m2 không còn nằm ở sự sụt giảm nghiêm trọng của nguồn cung mới, đặc biệt là phân khúc trung cấp và bình dân. Trong nhiều năm qua, quá trình phê duyệt dự án tại Hà Nội diễn ra chậm chạp do vướng mắc pháp lý, thủ tục đất đai, quy hoạch và nghĩa vụ tài chính. Hệ quả là số lượng dự án đủ điều kiện mở bán mới giảm mạnh, trong khi nhu cầu nhà ở vẫn liên tục gia tăng.

Ở chiều ngược lại, các chủ đầu tư buộc phải tính toán lại bài toán chi phí. Giá đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng, lãi vay và chi phí tuân thủ pháp lý đều tăng cao, khiến việc phát triển căn hộ thương mại giá thấp gần như không còn khả thi. Để đảm bảo hiệu quả tài chính, nhiều doanh nghiệp bất động sản buộc phải dịch chuyển sang phân khúc trung – cao cấp, nơi biên lợi nhuận tốt hơn và dễ bù đắp rủi ro.

Nguy cơ mất cân đối kéo dài

Nguy cơ mất cân đối kéo dài giữa cung và cầu đang trở thành một trong những vấn đề lớn nhất của thị trường bất động sản đô thị, đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM. Khi nguồn cung nhà ở ngày càng nghiêng về phân khúc trung – cao cấp, trong khi nhu cầu thực lại tập trung chủ yếu ở phân khúc giá vừa túi tiền, thị trường rơi vào trạng thái lệch pha mang tính cấu trúc. Đây không còn là hiện tượng ngắn hạn gắn với chu kỳ, mà có nguy cơ trở thành tình trạng kéo dài, ảnh hưởng sâu rộng tới cả người mua nhà, doanh nghiệp phát triển dự án và sự ổn định của thị trường.

Trước hết, sự mất cân đối này xuất phát từ quá trình phát triển nguồn cung bị “lệch chuẩn”. Trong nhiều năm, các dự án nhà ở thương mại mới chủ yếu tập trung vào phân khúc trung – cao cấp do áp lực chi phí đất đai, xây dựng và pháp lý ngày càng tăng. Để đảm bảo hiệu quả tài chính, chủ đầu tư buộc phải đẩy giá bán lên cao, trong khi phân khúc nhà ở giá hợp lý gần như bị bỏ trống. Hệ quả là thị trường có nhiều sản phẩm nhưng không đáp ứng đúng nhu cầu của đa số người mua ở thực, khiến khả năng hấp thụ tổng thể bị hạn chế.

Nguy cơ lớn nhất của sự mất cân đối kéo dài là việc hình thành một thị trường phát triển thiếu bền vững. Các dự án trung – cao cấp có thể bán được trong giai đoạn đầu nhờ chính sách bán hàng linh hoạt, nhưng về dài hạn, khả năng hấp thụ sẽ phụ thuộc rất lớn vào sức mua thực. Khi lượng người mua đủ khả năng tài chính ngày càng thu hẹp, thanh khoản có nguy cơ suy giảm, buộc doanh nghiệp phải kéo dài thời gian bán hàng hoặc điều chỉnh chiến lược phát triển. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến dòng tiền của doanh nghiệp mà còn tác động dây chuyền tới thị trường tài chính và tín dụng.

Bên cạnh đó, mất cân đối cung – cầu kéo dài còn tạo áp lực lên thị trường cho thuê và các đô thị vệ tinh. Khi người dân không đủ khả năng mua nhà tại trung tâm, nhu cầu thuê nhà tăng mạnh, đẩy giá thuê lên cao và làm gia tăng chi phí sinh hoạt đô thị. Đồng thời, dòng người dịch chuyển ra các tỉnh lân cận để tìm nhà ở giá thấp hơn có thể dẫn tới sự phát triển nóng, thiếu kiểm soát tại các khu vực vệ tinh, kéo theo rủi ro về hạ tầng, quy hoạch và chất lượng sống.

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, bước sang năm 2026, giá chung cư Hà Nội vẫn tiếp tục xu hướng tăng, song mức tăng sẽ thấp hơn so với giai đoạn trước.

Theo bà Hằng, việc Luật Đất đai mới và Bảng giá đất 2026 dự kiến áp dụng từ 1/1/2026 với mức giá sát thị trường hơn sẽ khiến chi phí đầu vào của chủ đầu tư tăng mạnh. Cùng với đó là áp lực từ giá nguyên vật liệu, nhân công và chi phí tài chính, buộc giá bán khó có thể giảm trong ngắn hạn. Trong khi đó, tình trạng lệch pha cung – cầu vẫn chưa được giải quyết triệt để, khi nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp.