Giới đầu cơ căn hộ mắc kẹt trong vòng xoáy đòn bẩy tài chính

Thực tế trên thị trường cho thấy lượng căn hộ rao bán trên thị trường thứ cấp đang gia tăng rõ rệt, phần lớn đến từ nhóm nhà đầu tư sử dụng vốn vay. Khảo sát trên các diễn đàn và nhóm giao dịch bất động sản cho thấy một số căn hộ đã được điều chỉnh giảm giá khoảng 2–3% so với thời điểm trước Tết Nguyên đán nhằm thu hút người mua. Tuy nhiên, mức độ quan tâm vẫn khá thấp, phản ánh tình trạng thanh khoản suy giảm.

Theo ông Lê Hữu Đông, CEO một văn phòng môi giới tại khu Đông TP.HCM, số lượng căn hộ nhà đầu tư gửi bán đã tăng đáng kể từ cuối năm 2025 đến nay. Phần lớn các khoản vay liên quan được giải ngân vào cuối năm 2023 hoặc đầu năm 2024. Sau thời gian ưu đãi 12–24 tháng, các khoản vay bắt đầu bước vào giai đoạn trả cả gốc lẫn lãi, khiến áp lực tài chính tăng đột biến.

Ông Đông cho biết hiện chưa xuất hiện tình trạng bán tháo diện rộng, song nhiều nhà đầu tư đã phải chấp nhận giảm phần lớn lợi nhuận dự kiến, thậm chí giảm giá để tìm người mua và thu hồi vốn sớm. Nhóm chịu áp lực lớn nhất là các nhà đầu tư “lướt sóng” ở phân khúc căn hộ cao cấp – nơi trước đây chỉ cần đặt cọc 15–25% giá trị căn hộ là có thể sang nhượng và thu lợi nhanh khi thị trường tăng nóng.

Ở góc nhìn chuyên gia, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho rằng xu hướng nhà đầu tư tìm cách thoát hàng hiện chủ yếu diễn ra ở phân khúc căn hộ giá cao. Trong giai đoạn thị trường sôi động, nhiều dự án có giá lên tới hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông, khiến không ít nhà đầu tư mua theo tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội và chấp nhận trả thêm khoản chênh lớn. Khi thị trường chững lại, mức giá cao trở thành rào cản khiến thanh khoản suy giảm.

Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, thị trường căn hộ hiện đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau thời kỳ dòng tiền đầu cơ tăng mạnh. Dữ liệu thị trường cho thấy giá chung cư tại một số khu vực đã bắt đầu đi ngang hoặc giảm nhẹ. Tại Hà Nội, một số dự án ghi nhận mức giảm khoảng 1–4% so với cuối năm 2025.

Các chuyên gia nhận định những khó khăn hiện nay phản ánh rõ rủi ro của việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn trong giai đoạn thị trường thuận lợi. Khi lãi suất thấp và giá bất động sản tăng nhanh, vốn vay có thể giúp khuếch đại lợi nhuận. Tuy nhiên, khi lãi suất đảo chiều và thanh khoản giảm, đòn bẩy tài chính lại trở thành áp lực lớn đối với nhà đầu tư.

Theo đó, thị trường đang bước vào quá trình “thanh lọc tự nhiên”, khi những nhà đầu tư phụ thuộc nhiều vào vốn vay buộc phải điều chỉnh chiến lược hoặc rời khỏi thị trường. Dù điều này có thể khiến thanh khoản suy giảm trong ngắn hạn, song về dài hạn được kỳ vọng sẽ giúp thị trường ổn định hơn khi dòng tiền đầu cơ giảm bớt.

Trong bối cảnh hiện nay, dù chưa xuất hiện làn sóng bán tháo diện rộng, áp lực lãi vay đang buộc nhiều nhà đầu tư phải cân nhắc lại chiến lược. Thị trường bất động sản vì thế có thể bước vào một giai đoạn trầm lắng cần thiết, nơi các quyết định đầu tư sẽ thận trọng hơn thay vì kỳ vọng lợi nhuận nhanh chóng như trước.