Giá nhà neo cao dù nguồn cung tăng

Tại phiên họp thứ 6 của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản ngày 26/2, Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam – cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua một giai đoạn chuyển đổi quan trọng về chất.

Theo ông Đính, giai đoạn 2019–2025 chứng kiến nhiều biến động, trong đó năm 2025 ghi nhận mức tăng nguồn cung mạnh nhất. Sự gia tăng này giúp thị trường phần nào ổn định hơn về mặt số lượng sản phẩm. Tuy nhiên, cách thức vận hành của thị trường cũng đang thay đổi đáng kể.

“Nếu trước đây thị trường chủ yếu vận hành theo logic kỳ vọng tăng giá, khi nhà đầu tư xuống tiền dựa trên dự báo tăng trưởng mạnh, thì hiện nay dưới tác động của điều hành vĩ mô và cải cách thể chế, thị trường đang dịch chuyển sang logic hiệu quả khai thác, giá trị sử dụng và dòng tiền thực”, ông Đính nhận định.

Dù vậy, nghịch lý lớn vẫn tồn tại: nguồn cung tăng nhưng giá nhà vẫn cao trong khi sức mua suy yếu. Theo ông Đính, nguyên nhân cốt lõi nằm ở cấu trúc chi phí đầu vào của bất động sản đang bị “neo cứng”.

Các yếu tố cấu thành giá như tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, thủ tục pháp lý và chi phí vốn đều không có xu hướng giảm. Đặc biệt, khi lãi suất tăng nhằm phục vụ mục tiêu ổn định kinh tế vĩ mô, chi phí tài chính của doanh nghiệp bất động sản cũng tăng theo.

“Chủ đầu tư phải chịu áp lực vốn rất lớn nên buộc phải cơ cấu lại giá bán, thậm chí tăng giá để bù đắp chi phí tài chính. Khi cấu trúc giá thành đã bị ‘đóng cứng’ ngay từ đầu vào, việc giảm giá bán trên thị trường gần như là bất khả thi”, ông Đính phân tích.

Trong khi đó, khả năng hấp thụ của thị trường lại suy yếu. Sức mua của người dân, đặc biệt là nhóm khách hàng mua nhà lần đầu, bị ảnh hưởng bởi chi phí vay vốn tăng cao. Hệ quả là thị trường rơi vào trạng thái “giá không giảm được nhưng thanh khoản cũng khó cải thiện”.

Một vấn đề khác là sự lệch pha trong cơ cấu sản phẩm. Theo thống kê, năm 2025 có gần 40% nguồn cung mới là sản phẩm thấp tầng giá cao, trong khi khoảng 42% là căn hộ có giá trên 50 triệu đồng/m². Riêng tại Hà Nội và TP.HCM, khoảng 85% nguồn cung chung cư mở bán mới có giá trên 80 triệu đồng/m², nhiều dự án vượt mốc 100 triệu đồng/m². Trong khi đó, phân khúc nhà ở giá phù hợp gần như vắng bóng.

Theo ông Đính, để giải quyết bài toán này, cần xem việc phát triển nhà ở xã hội như một hoạt động thường xuyên của thị trường thay vì chỉ là giải pháp hỗ trợ ngắn hạn. Việc đẩy mạnh loại hình này sẽ góp phần điều chỉnh lại cơ cấu nguồn cung vốn đang nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp, qua đó tạo nền tảng phát triển cân bằng hơn cho thị trường.

Để thúc đẩy phân khúc nhà ở giá hợp lý, chuyên gia đề xuất cần áp dụng các “công cụ điều tiết mềm” nhằm giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp. Trong đó có việc xem xét điều chỉnh hệ số K dưới 1 theo lộ trình phù hợp, đồng thời ưu tiên lãi suất tín dụng cho các dự án có mức giá hợp lý.

Ông cũng nhấn mạnh chính sách tín dụng cần được thiết kế theo hướng không hồi tố đối với các khoản vay đã phát sinh trước đó, nhằm tránh tạo cú sốc tài chính cho người mua nhà ở thực trong bối cảnh lãi suất biến động.

Ngoài câu chuyện nguồn cung và giá nhà, ông Đính cho rằng thị trường bất động sản cần đa dạng hóa nguồn lực phát triển. Hiện nay, lĩnh vực này có mối liên hệ với hơn 40 ngành kinh tế, do đó việc khơi thông các dòng vốn là yếu tố quan trọng để hỗ trợ tăng trưởng chung của nền kinh tế.

Theo đó, cần giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, đồng thời nâng cao hiệu quả sử dụng vốn. Ông cho biết hiện vẫn tồn tại nhiều dự án có hệ số quay vòng vốn dưới 1, gây lãng phí nguồn lực xã hội, do đó cần có cơ chế thúc đẩy dòng vốn luân chuyển hiệu quả hơn.

Bên cạnh đó, chuyên gia cũng đề xuất sớm hoàn thiện khung pháp lý cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, đồng thời xây dựng lộ trình phù hợp để người nước ngoài tham gia mua và sở hữu bất động sản. Đây được xem là hướng đi quan trọng nhằm thu hút thêm nguồn vốn ngoại cho thị trường.

Một yếu tố khác không thể thiếu là nâng cao tính chuyên nghiệp của đội ngũ môi giới. Theo ông Đính, việc tổ chức thi và cấp chứng chỉ hành nghề tại nhiều địa phương hiện còn lúng túng, gây ách tắc. Vì vậy, cần xã hội hóa công tác đào tạo và sát hạch, giao cho các tổ chức nghề nghiệp đủ năng lực thực hiện. Khi đội ngũ môi giới được chuẩn hóa, thị trường sẽ minh bạch hơn và hạn chế tình trạng “thổi giá” hay tâm lý FOMO từng gây bất ổn trong giai đoạn trước.