Giá nhà đất giảm, thanh khoản vẫn thấp

Đất nền ven Hà Nội giảm 10-15%, chung cư cũ giảm sâu

Từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản có sự điều chỉnh mạnh. Nguồn cung được cải thiện nhưng sức hấp thụ chưa cao, khiến giá tại một số phân khúc bắt đầu giảm, đặc biệt là đất nền và căn hộ chung cư đã qua sử dụng.

Theo số liệu của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Đất Xanh, trong tháng 7, miền Bắc có khoảng 4.200 sản phẩm bất động sản mới được đưa ra thị trường, tỷ lệ hấp thụ khoảng 40%, chủ yếu tại Hà Nội, Hưng Yên và Quảng Ninh. Trong khi đó, khu vực phía Nam có khoảng 3.900 sản phẩm mới, tỷ lệ hấp thụ đạt 58,6%.

Tại Hà Nội, giá đất nền ở các khu vực vùng ven như Hoài Đức, Hòa Lạc, Đông Anh, Gia Lâm đã giảm khoảng 10-15% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đáng chú ý, chung cư đã qua sử dụng còn chịu áp lực giảm giá mạnh hơn. Một căn hộ 80 m2 tại Times City từng được giao dịch khoảng 10 tỷ đồng vào giữa năm ngoái, nay được rao bán khoảng 8 tỷ đồng nhưng vẫn khó thanh khoản.

Diễn biến này cho thấy giá bán đang bắt đầu chịu sức ép từ thực tế thị trường, khi kỳ vọng của người bán không còn dễ dàng gặp được khả năng chi trả của người mua.

Theo chuyên gia Rich Nguyễn, áp lực tài chính, lãi suất hoặc khó khăn về nợ nần có thể khiến người sở hữu bất động sản buộc phải điều chỉnh giá. Tuy nhiên, để mặt bằng giá thực sự giảm, thị trường còn cần thêm một yếu tố quan trọng là nguồn cung tăng lên.

Khi nguồn cung nhà ở được cải thiện, đặc biệt là những sản phẩm có mức giá phù hợp, người mua sẽ có thêm lựa chọn và không còn phải chấp nhận mặt bằng giá cao như hiện nay.

Giá nhà Hà Nội có thể tiếp tục chịu áp lực

Theo chuyên gia Rich Nguyễn, việc nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở cho thuê được cải thiện có thể tạo thêm lựa chọn cho người dân. Khi có khả năng thuê nhà dài hạn với mức giá hợp lý, nhu cầu phải mua nhà bằng mọi giá có thể giảm, qua đó tác động đến mặt bằng giá.

Ở chiều ngược lại, nếu nguồn cung vẫn tập trung vào những sản phẩm có giá cao, trong khi khả năng chi trả của người mua hạn chế, sức hấp thụ khó có thể cải thiện nhanh.

Ông cho rằng giá bất động sản tại nhiều tỉnh, thành có thể giảm trong thời gian tới, trong đó Hà Nội có khả năng chịu mức điều chỉnh mạnh hơn do mặt bằng giá đã ở mức rất cao so với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân.

Chuyên gia này dự báo trong 3 năm tới, giá nhà Hà Nội có thể đi ngang hoặc giảm, thay vì tiếp tục tăng.

Tuy nhiên, mức độ giảm sẽ phụ thuộc vào áp lực tài chính của người bán, nguồn cung mới và nhu cầu thực tế của người mua.

Với những diễn biến hiện nay, thị trường đang cho thấy một thay đổi đáng chú ý: giá không còn chỉ được quyết định bởi kỳ vọng của người bán mà ngày càng phải đối mặt với sức mua thực tế. Khi nguồn cung được cải thiện nhưng thanh khoản vẫn thấp, áp lực điều chỉnh giá nhiều khả năng sẽ tiếp tục hiện hữu, đặc biệt tại những phân khúc đã tăng quá cao so với khả năng chi trả.