Giá nhà cách xa thu nhập, thị trường bất động sản có nguy cơ phân hóa

Phát biểu tại sự kiện, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đồng thời là Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho biết năm 2025 chứng kiến sự gia tăng mạnh của nguồn cung khi hàng trăm dự án bất động sản được đưa ra thị trường trên phạm vi cả nước. Bên cạnh các dự án quy mô lớn mới được phê duyệt, nhiều dự án từng gặp vướng mắc pháp lý cũng đã được tháo gỡ và tái khởi động.

Theo đánh giá của VNREA, nhu cầu ở thực vẫn đóng vai trò nền tảng của thị trường, song khả năng tiếp cận nhà ở của người dân vẫn bị hạn chế bởi giá bất động sản tăng nhanh trong khi thu nhập chưa theo kịp. Trong khi đó, dòng tiền đầu tư vẫn là yếu tố tạo động lực chính cho hoạt động giao dịch trong năm qua.

Năm 2025, nhu cầu đầu tư bất động sản gia tăng nhờ nhiều yếu tố thuận lợi như mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp trong phần lớn thời gian, nguồn cung cải thiện, chính sách bán hàng linh hoạt cùng tiến độ thanh toán được giãn. Đồng thời, niềm tin của nhà đầu tư cũng được củng cố khi hệ thống hạ tầng giao thông được thúc đẩy đầu tư mạnh mẽ và khung pháp lý của thị trường ngày càng hoàn thiện.

Xu hướng đầu tư cho thấy dòng tiền chủ yếu tập trung vào các sản phẩm gắn với nhu cầu ở thực, với mức giá giao dịch xoay quanh “mức giá kỳ vọng” của nhà đầu tư. Tuy nhiên, từ quý IV/2025, khi lãi suất huy động bắt đầu nhích lên, kéo theo lãi suất cho vay tăng nhẹ, nhu cầu đầu tư đã có dấu hiệu chững lại tại một số khu vực từng tăng giá nhanh trước đó. Dù vậy, theo TS. Nguyễn Văn Đính, dòng vốn đầu tư dài hạn vẫn chưa rút khỏi thị trường.

Ở chiều ngược lại, nhu cầu mua nhà để ở vẫn duy trì ở mức cao nhờ tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hóa nhanh và sự mở rộng của tầng lớp trung lưu. Tuy nhiên, mặt bằng giá nhà tăng mạnh khiến khoảng cách giữa giá bất động sản và thu nhập ngày càng lớn, làm suy giảm động lực mua nhà của nhiều người dân, đặc biệt là nhóm người trẻ.

Một điểm đáng chú ý của thị trường hiện nay là sự chênh lệch giữa kỳ vọng của người bán và hành vi của người mua. Trong khi bên bán có xu hướng giữ giá hoặc chỉ điều chỉnh nhẹ, người mua lại thận trọng hơn, thường lựa chọn quan sát thị trường trước khi quyết định xuống tiền.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, những dự án có vị trí thuận lợi, gắn với hạ tầng và được phát triển đồng bộ bởi các chủ đầu tư uy tín vẫn duy trì thanh khoản tốt. Ngược lại, các dự án có mức giá quá cao so với mặt bằng chung hoặc chiến lược phát triển chưa phù hợp có thể gặp tình trạng giao dịch chậm.

VNREA dự báo trong năm 2026, nguồn cung bất động sản trên cả nước có thể đạt khoảng 150.000 sản phẩm nếu các dự án được triển khai đúng kế hoạch. Trong đó, khu vực miền Bắc dự kiến cung cấp khoảng 60.000 sản phẩm, riêng Hà Nội và Hưng Yên khoảng 40.000 sản phẩm. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, nguồn cung có thể đạt khoảng 55.000 sản phẩm, trong khi khu vực miền Tây ước khoảng 11.000 sản phẩm.

Dự báo cho thấy tỷ trọng nguồn cung từ khu vực phía Nam sẽ tăng rõ rệt khi nhiều dự án lớn dự kiến được mở bán theo đúng tiến độ. Song song đó, sự phân hóa giữa các doanh nghiệp phát triển dự án cũng sẽ ngày càng rõ ràng.

Theo nhận định của các chuyên gia, nhu cầu nhà ở trong năm nay vẫn duy trì ở mức cao, trong khi nhu cầu đầu tư được dự báo tiếp tục tăng khi dòng vốn rẻ vẫn được bơm vào nền kinh tế và hạ tầng giao thông tiếp tục được đầu tư mạnh.

Trong bối cảnh giá bất động sản tại các đô thị lớn đã ở mức cao, nhiều nhà đầu tư đang có xu hướng dịch chuyển dòng tiền sang các khu vực vùng ven, nơi còn dư địa tăng trưởng và biên lợi nhuận tốt hơn.

Tuy nhiên, TS. Nguyễn Văn Đính cũng cảnh báo rằng một số khu vực có thể đối mặt với nguy cơ “kẹt” thanh khoản. Nguyên nhân chủ yếu là hạ tầng chưa hoàn thiện hoặc chủ đầu tư thiếu năng lực phát triển các tiện ích cơ bản, khiến nhu cầu ở thực chưa hình thành rõ ràng.

Ngoài ra, các yếu tố bên ngoài như xung đột địa chính trị trên thế giới hay xu hướng tăng lãi suất cũng có thể tác động đến thị trường. Dù vậy, VNREA cho rằng bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển ổn định và bền vững hơn khi các yếu tố đầu cơ dần giảm bớt.

Trong thời gian tới, phân khúc căn hộ chung cư được dự báo tiếp tục dẫn dắt nguồn cung và thanh khoản của thị trường. Bên cạnh đó, đất nền và nhà ở riêng lẻ tại những địa phương có kinh tế phát triển và hạ tầng đang được triển khai thực tế vẫn là nhóm sản phẩm thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư.

Xu hướng tăng giá được dự báo sẽ tiếp diễn nhưng theo hướng chọn lọc, tập trung vào các dự án có mức giá hợp lý, kết nối giao thông thuận tiện và phát triển theo mô hình đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD). Theo đánh giá của VNREA, năm 2026 nhiều khả năng sẽ tiếp tục ghi nhận sự tăng trưởng tích cực so với năm trước, dù mức độ phân hóa của thị trường sẽ rõ nét hơn.