Giá chung cư Hà Nội năm 2026: Vẫn leo thang nhưng bớt “nóng”

Mặt bằng giá đã tăng hơn 200%

Theo số liệu của Savills, trong năm 2025, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận tín hiệu phục hồi rõ rệt cả về nguồn cung lẫn thanh khoản. Lượng căn hộ chào bán mới đạt mức cao nhất trong vòng 5 năm qua, dù vẫn chưa quay lại đỉnh của năm 2019. Tỷ lệ hấp thụ duy trì ở mức tích cực, phản ánh nhu cầu nhà ở vẫn khá bền bỉ.

Đi cùng với sự cải thiện của giao dịch, giá bán căn hộ tiếp tục leo thang. Trong vòng 5 năm trở lại đây, giá chung cư tại Hà Nội tăng trung bình khoảng 26% mỗi năm và hiện cao hơn hơn 200% so với năm 2019 – mức tăng được đánh giá là rất mạnh trong khu vực.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, cho rằng năm 2026, giá căn hộ vẫn đi lên nhưng biên độ tăng có thể thu hẹp. Dù vậy, khả năng giảm giá trong ngắn hạn là khó xảy ra, ít nhất trong nửa đầu năm tới.

Nguyên nhân chính đến từ áp lực chi phí. Luật Đất đai mới cùng bảng giá đất 2026 dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2026 với mức tiệm cận thị trường hơn sẽ làm tăng chi phí sử dụng đất, giải phóng mặt bằng và bồi thường. Cùng với đó, giá vật liệu xây dựng, nhân công và chi phí tài chính vẫn ở mức cao, buộc chủ đầu tư phải tính toán lại giá bán.

Ngoài ra, tình trạng lệch pha cung – cầu chưa được giải quyết triệt để. Dù nguồn cung năm 2026 được dự báo cải thiện, phần lớn sản phẩm mới vẫn tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, trong khi nhà ở giá vừa túi tiền tiếp tục khan hiếm, kéo mặt bằng giá trung bình toàn thị trường duy trì ở mức cao.

Hạ tầng dẫn dắt xu hướng phân hóa

Savills Việt Nam đánh giá, động lực lớn nhất của thị trường bất động sản Hà Nội trong những năm tới đến từ hạ tầng. Việc đẩy nhanh tiến độ các tuyến vành đai, cầu vượt sông cùng các tuyến metro như số 2, số 5… sẽ mở rộng không gian đô thị và cải thiện khả năng kết nối.

Đáng chú ý, các tuyến Vành đai 1, 2,5, 3,5 và đặc biệt là Vành đai 4 đang có tiến độ rõ ràng hơn, với công tác giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng ghi nhận nhiều chuyển biến tích cực. Đây được xem là nền tảng quan trọng cho sự phát triển của thị trường nhà ở trong trung và dài hạn.

Từ động lực hạ tầng, triển vọng thị trường sẽ phân hóa theo khu vực. Những địa bàn hưởng lợi sớm từ các dự án kết nối được đánh giá có tiềm năng cao hơn. Đông Anh và khu vực phía Tây Hà Nội được xem là điểm sáng trong giai đoạn cận kề, trong khi triển vọng trung hạn đang dần mở rộng về phía Nam thành phố.

Bên cạnh hạ tầng, mức độ sẵn sàng của nguồn cung cũng đóng vai trò then chốt. Những khu vực mà chủ đầu tư đã hoàn tất pháp lý, có thể sớm đưa sản phẩm ra thị trường sẽ chiếm ưu thế trong việc thu hút nhu cầu ở thực lẫn đầu tư.

Người mua dịch chuyển ra vùng ven

Trong bối cảnh giá căn hộ nội đô duy trì ở mức cao, xu hướng dịch chuyển nhu cầu ra các khu vực vùng ven và đô thị vệ tinh ngày càng rõ nét. Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong quý III/2025, mức độ quan tâm bất động sản tại các tỉnh quanh Hà Nội tăng mạnh, với Hải Phòng, Hưng Yên, Hòa Bình và Bắc Giang chiếm tới 80% tổng lượt tìm kiếm trong khu vực.

Xét về tốc độ tăng trưởng, Hòa Bình dẫn đầu với mức tăng 65% so với đầu năm, tiếp theo là Bắc Giang (61%), Hải Phòng (50%) và Bắc Ninh (48%). Nhiều địa phương khác như Quảng Ninh, Vĩnh Phúc cũng ghi nhận mức tăng đáng kể.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, sự dịch chuyển này là hệ quả tất yếu của quá trình đô thị hóa nhanh, khi dân số tăng gây áp lực lớn lên hạ tầng và chất lượng sống tại khu vực trung tâm. Hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện, cùng hệ thống tiện ích và việc làm lan tỏa ra vùng ven, đang thúc đẩy cả nhu cầu ở thực lẫn dòng tiền đầu tư rời xa lõi đô thị.

Tại Hà Nội, các huyện như Ba Vì, Sơn Tây, Hoài Đức, Quốc Oai hay Đan Phượng đều ghi nhận mức tăng mạnh về mức độ quan tâm. Xu hướng này cho thấy, trong khi giá chung cư nội đô tiếp tục neo cao, “biên độ lựa chọn” của người mua đang dần mở rộng ra ngoài trung tâm, tạo nên bức tranh thị trường ngày càng phân hóa rõ nét.