Giá chung cư Hà Nội liên tục “neo cao”, người mua ở thực cũng “chùn tay’

Giá liên tục “neo cao”

Bước sang những tháng đầu năm 2026, thị trường căn hộ Hà Nội đã chính thức bước vào một “mặt bằng giá mới” – khái niệm từng được nhắc đến nhiều trong năm 2024–2025 nhưng đến nay mới thực sự trở thành hiện thực rõ ràng. Nếu như chỉ vài năm trước, mức giá 40–50 triệu đồng/m² vẫn được xem là phổ biến tại các dự án trung cấp, thì hiện tại, khoảng giá này gần như biến mất khỏi thị trường sơ cấp. Thay vào đó, mức giá 70–90 triệu đồng/m² đang trở thành ngưỡng trung bình mới, còn các dự án có vị trí tốt hoặc nằm trong đại đô thị quy hoạch đồng bộ đã tiến sát hoặc vượt mốc 100 triệu đồng/m².

Sự dịch chuyển nhanh chóng này không chỉ phản ánh chu kỳ tăng giá mạnh kéo dài suốt giai đoạn 2023–2025 mà còn cho thấy cấu trúc thị trường đang thay đổi theo hướng “cao cấp hóa” rõ rệt.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, cho biết quý I vừa qua là quý thứ ba liên tiếp giá chung cư sơ cấp ở Thủ đô duy trì ngưỡng trên 100 triệu một m2. Với 102 triệu đồng một m2, mức bình quân này đã tăng 29% so với cùng kỳ năm trước, cao hơn cả TP HCM (trước sáp nhập).

Với thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt 62 triệu đồng mỗi m2, không thay đổi so với cuối quý IV/2025. Tuy nhiên so với cùng kỳ năm trước, mức giá này cũng đã tăng 21%.

Điều đáng chú ý là mức giá cao này không chỉ xuất hiện tại khu vực trung tâm mà còn lan rộng ra khu vực vùng ven. Đây là sự thay đổi mang tính bước ngoặt, bởi trong quá khứ, vùng ven luôn đóng vai trò cung cấp sản phẩm vừa túi tiền cho người mua ở thực.

Một yếu tố quan trọng khiến giá căn hộ thiết lập mặt bằng mới là sự thay đổi trong cơ cấu nguồn cung. Các dự án bình dân gần như không còn xuất hiện trong danh mục mở bán mới. Phần lớn sản phẩm được đưa ra thị trường hiện nay thuộc phân khúc trung cấp – cao cấp, với quy mô lớn, tiện ích đầy đủ và được phát triển theo mô hình khu đô thị tích hợp.

Ngoài ra, chi phí phát triển dự án trong những năm gần đây cũng leo thang mạnh. Giá đất, chi phí tài chính, chi phí vật liệu xây dựng và các yêu cầu pháp lý ngày càng khắt khe khiến tổng chi phí đầu vào tăng đáng kể. Trong bối cảnh đó, các chủ đầu tư gần như không có dư địa để giảm giá bán. Ngược lại, họ buộc phải thiết lập mức giá cao hơn ngay từ khi mở bán để đảm bảo hiệu quả tài chính dài hạn. Đây cũng là lý do khiến nhiều dự án mới ra mắt năm 2026 có mức giá khởi điểm đã cao hơn hẳn so với các dự án mở bán chỉ một hoặc hai năm trước.

Sự thiết lập mặt bằng giá mới còn chịu tác động mạnh từ yếu tố tâm lý thị trường. Sau giai đoạn khó khăn của thị trường bất động sản, nhiều nhà đầu tư và người mua đã dần hình thành kỳ vọng rằng giá căn hộ sẽ khó giảm sâu trong dài hạn.

Người mua ở thực phải “chùn tay”

Việc giá căn hộ lập mặt bằng mới cũng tạo ra thách thức lớn đối với người mua ở thực. Khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng nới rộng, khiến việc sở hữu nhà trở nên khó khăn hơn, đặc biệt với người trẻ và các gia đình có thu nhập trung bình.

Bên cạnh đó, lãi suất cho vay mua bất động sản có xu hướng tăng từ đầu năm nay, gia tăng áp lực tài chính lên cả nhóm mua ở thực và đầu tư.

Bà Nguyễn Ly Ly, Quản lý bộ phận Nghiên cứu thị trường của Cushman & Wakefield Việt Nam, cho hay quý I ghi nhận mức lãi vay mua nhà thả nổi duy trì ở ngưỡng 10-14% một năm, khiến cho khoản trả góp hàng tháng của các gia đình trở thành gánh nặng lớn, ảnh hưởng đến tâm lý và khả năng chi trả.

Nguồn cung lớn, hiệu suất cho thuê sụt giảm cũng ảnh hưởng đến tâm lý nhóm nhà đầu tư. Cushman & Wakefield dự báo hai năm tới, Hà Nội sẽ đón hơn 28.000 sản phẩm từ khoảng 80 dự án được bàn giao. Hơn một nửa trong số này thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.

Trong bối cảnh đó, phần lớn người mua đang giữ tâm lý chờ đợi và quan sát với kỳ vọng thị trường có nhịp điều chỉnh giá. Nguồn cung hết khan hiếm nhưng 80% nằm ở khu vực ngoại ô khiến người mua ở thực làm việc ở trung tâm "chưa vội vàng ra quyết định".

Đại diện Cushman & Wakefield nhìn nhận khi các dự án bước vào giai đoạn bàn giao, nghĩa vụ tài chính của người mua chuyển sang giai đoạn trả cả gốc và lãi, trong khi tốc độ giao dịch không còn duy trì ở mức cao như giai đoạn trước. Lợi suất cho thuê hiện tại cũng không đuổi kịp giá bán vốn đã vượt trăm triệu đồng một m2 với giỏ hàng mới.

"Việc duy trì dòng tiền từ cho thuê để trả lãi vay trở thành thách thức lớn, gây áp lực trực tiếp lên tâm lý giới đầu tư", bà Ly nói và cho biết thêm nhóm này còn chịu cả áp lực cạnh tranh với nguồn hàng từ chủ đầu tư khi giỏ hàng mới thường có chính sách bán hàng linh hoạt.

Có thể nói, giáchung cư Hà Nội tiếp tục neo cao không phải là hiện tượng ngắn hạn mà là kết quả của nhiều yếu tố cấu trúc: chi phí phát triển tăng, quỹ đất khan hiếm, nguồn cung mất cân đối và kỳ vọng tăng giá dài hạn.

Trong khi nhà đầu tư vẫn xem bất động sản là kênh tích sản hấp dẫn, người mua ở thực lại phải đối mặt với áp lực tài chính ngày càng lớn. Điều này khiến thị trường bước vào giai đoạn “lệch pha” giữa nhu cầu đầu tư và nhu cầu an cư.

Trong vài năm tới, giá có thể chững lại nhưng khó giảm sâu. Vì vậy, bài toán nhà ở tại Hà Nội sẽ không chỉ là câu chuyện của thị trường, mà còn là câu chuyện của chính sách và quy hoạch đô thị – nơi giấc mơ an cư của hàng triệu người dân đang cần lời giải.