Giá căn hộ Hà Nội – TPHCM diễn biến trái ngược nhau

Theo báo cáo Thị trường nhà ở TPHCM quý IV/2025 của Cushman & Wakefield, giá bán sơ cấp bình quân tại TPHCM đạt khoảng 6.113 USD/m², tăng 16% so với quý trước và cao hơn tới 65% so với cùng kỳ năm 2024. Đà tăng này diễn ra trong bối cảnh nguồn cung mới tại khu vực lõi thành phố bật tăng mạnh sau thời gian dài khan hiếm.

Cụ thể, trong quý cuối năm, TPHCM ghi nhận 3.358 căn hộ mở bán mới, gấp khoảng 5 lần quý III/2025, dù chỉ nhích nhẹ 4% so với cùng kỳ năm trước. Khu Đông tiếp tục giữ vai trò chủ lực khi chiếm tới 85% tổng nguồn cung, trong khi khu Tây và khu Nam lần lượt đóng góp 10% và 5%. Diễn biến này cho thấy các dự án đã hoàn thiện pháp lý đang bước vào chu kỳ ra hàng mới, tạo nền tảng cho giai đoạn phát triển tiếp theo của thị trường.

Về cơ cấu sản phẩm, phân khúc hạng sang chiếm ưu thế tuyệt đối với 57% nguồn cung mới, theo sau là trung cấp (28%) và cao cấp (14%). Lượng căn hộ được tiêu thụ đạt khoảng 3.196 căn, tăng 19% so với quý trước và cao hơn 10% so với cùng kỳ năm 2024. Tỷ lệ hấp thụ theo đó vươn lên khoảng 62% – mức cao nhất trong năm 2025, cho thấy thanh khoản cải thiện đáng kể.

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao Tư vấn Chiến lược của Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định sự gia tăng mạnh của tỷ lệ hấp thụ phản ánh tâm lý người mua đang phục hồi, trong bối cảnh nguồn cung mới duy trì tương đối ổn định so với cùng kỳ. Đồng thời, việc các dự án mở bán mới được định vị ở phân khúc cao hơn cũng là yếu tố trực tiếp đẩy giá bán bình quân đi lên.

Theo Cushman & Wakefield, kết nối hạ tầng, diễn biến cung – cầu và chính sách bán hàng cùng tiến độ thanh toán tiếp tục là những yếu tố then chốt định hình mặt bằng giá. Trong thời gian tới, giá căn hộ sơ cấp tại TPHCM được dự báo vẫn neo ở mức cao do áp lực chi phí đầu vào gia tăng, lãi suất cho vay mua nhà có xu hướng điều chỉnh tăng, cùng với dòng vốn đầu tư từ các địa phương khác, đặc biệt là nhà đầu tư phía Bắc, đang quay trở lại thị trường này sau giai đoạn trầm lắng vì thiếu hụt nguồn cung.

“Quý IV/2025 có thể xem là một bước ngoặt của thị trường nhà ở TPHCM, khi cả căn hộ và nhà liền thổ đều ghi nhận sự trở lại rõ rệt của nguồn cung. Sự cân bằng tương đối giữa lượng sản phẩm mở bán và khả năng hấp thụ cho thấy niềm tin của người mua đang dần được củng cố, nhất là với các dự án có vị trí tốt và pháp lý hoàn chỉnh”, bà Ngọc nhấn mạnh.

Hà Nội điều chỉnh giá, nguồn cung dịch chuyển ra ngoại thành

Trái ngược với TPHCM, thị trường nhà ở Hà Nội trong năm 2025 tiếp tục xu hướng giãn ra các khu vực ngoại thành, ở cả phân khúc căn hộ và nhà liền thổ. Tổng nguồn cung căn hộ mở bán trong năm đạt khoảng 24.500 sản phẩm, giảm 14% so với năm 2024 nhưng vẫn cao gấp gần 3 lần so với năm 2023 – thời điểm thị trường ở vùng đáy.

Riêng quý IV/2025, nguồn cung mới tăng 34% so với quý trước nhưng lại thấp hơn 32% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy các chủ đầu tư đang chủ động điều tiết tốc độ ra hàng. Các dự án mới chủ yếu tập trung tại khu vực ngoài trung tâm, nơi quỹ đất còn dồi dào, hạ tầng giao thông kết nối ngày càng hoàn thiện và mức giá dễ tiếp cận hơn so với khu vực lõi đô thị.

Về phân khúc, căn hộ cao cấp chiếm gần 40% nguồn cung mới, tập trung tại các dự án có vị trí và hệ tiện ích đồng bộ. Trong khi đó, phân khúc bình dân tiếp tục vắng bóng, còn phân khúc trung cấp gia tăng tỷ trọng đáng kể.

Thanh khoản thị trường Hà Nội trong quý IV/2025 ghi nhận gần 6.200 căn hộ được tiêu thụ, tăng nhẹ 2% so với quý III nhưng giảm 33% so với cùng kỳ năm trước. Dù vậy, con số này vẫn cao hơn 31% so với quý IV/2023, phản ánh sự phục hồi rõ rệt so với giai đoạn trầm lắng trước đó.

Đáng chú ý, giá bán sơ cấp bình quân tại Hà Nội trong quý IV/2025 đạt khoảng 3.852 USD/m², giảm 10% so với quý trước nhưng vẫn cao hơn 32% so với cùng kỳ năm 2024. Nguyên nhân chính đến từ việc tỷ trọng căn hộ trung cấp tăng lên, chiếm gần 45% nguồn cung mới, qua đó kéo mặt bằng giá chung đi xuống theo quý.

Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, thị trường nhà ở Hà Nội đang bước vào giai đoạn phát triển “trưởng thành” hơn, khi các yếu tố như vị trí, khả năng kết nối hạ tầng và định vị sản phẩm ngày càng đóng vai trò quyết định, thay vì chạy theo quy mô hay số lượng dự án.

“Dù hoạt động mở bán có dấu hiệu chững lại vào cuối năm 2025, nhu cầu đối với các dự án ngoại ô được quy hoạch bài bản vẫn duy trì tích cực, đặc biệt với những dự án có pháp lý minh bạch, hệ tiện ích hoàn chỉnh và giá trị an cư dài hạn”, bà Ngọc cho biết.

Giai đoạn 2026 – 2028, Cushman & Wakefield dự báo thị trường Hà Nội có thể đón nhận thêm hơn 68.000 căn hộ mới, tiếp tục xu hướng dịch chuyển nguồn cung ra các khu vực vệ tinh. Đây không chỉ là hệ quả của chiến lược giãn dân và phát triển đô thị đa cực, mà còn phản ánh tầm nhìn dài hạn của các chủ đầu tư trong việc đón đầu nhu cầu ở thực và sự dịch chuyển dân cư trong những năm tới.