Giá biệt thự, liền kề TP.HCM giảm nhẹ khi nguồn cung dịch chuyển ra vùng ven

Thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đang ghi nhận những diễn biến trái chiều giữa các phân khúc. Trong khi thanh khoản căn hộ cải thiện đáng kể, giá bán biệt thự và nhà liền kề lại có xu hướng giảm nhẹ do nguồn cung mới chủ yếu dịch chuyển ra các khu vực ngoài trung tâm.

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, giá bán trung bình của phân khúc biệt thự và nhà liền kề hiện đạt khoảng 233 triệu đồng/m² đất, giảm so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân chủ yếu là nguồn cung mới tập trung tại các khu vực có mặt bằng giá thấp hơn so với khu trung tâm.

Trong năm 2025, nguồn cung mới của phân khúc này tăng mạnh lên khoảng 4.100 căn, đưa tổng nguồn cung sơ cấp lên 4.800 căn, tăng tới 397% theo năm. Lượng giao dịch đạt khoảng 2.000 căn, cho thấy sự quan tâm của thị trường đối với các dự án quy mô lớn tại khu vực ven đô.

Sự dịch chuyển nguồn cung này gắn với xu hướng phát triển các đại đô thị và hệ thống hạ tầng kết nối liên vùng. Trong những năm tới, động lực của phân khúc biệt thự và liền kề được dự báo tiếp tục tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm như Cần Giờ, Bình Chánh, Nhà Bè và Quận 12. Đến năm 2028, thị trường dự kiến bổ sung khoảng 15.500 căn từ 22 dự án mới, với khoảng 90% nguồn cung nằm tại các khu vực này.

Ở phân khúc căn hộ, thị trường lại ghi nhận tín hiệu phục hồi rõ rệt về thanh khoản. Báo cáo quý IV/2025 của Savills Việt Nam cho thấy khoảng 11.500 giao dịch được ghi nhận trong năm, đưa tỷ lệ hấp thụ lên mức 82% – cao nhất trong vòng 5 năm. Riêng quý IV đạt gần 5.000 giao dịch, phản ánh nhu cầu tăng mạnh vào cuối năm.

Giá bán căn hộ sơ cấp hiện đạt trung bình khoảng 102 triệu đồng/m² và tiếp tục xu hướng tăng do nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp. Phân khúc trên 110 triệu đồng/m² chiếm khoảng 56% nguồn cung mới, trong khi sản phẩm dưới 50 triệu đồng/m² chỉ còn khoảng 12%, cho thấy sự mất cân đối rõ rệt trong cơ cấu sản phẩm.

Theo ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam, thị trường căn hộ đang phục hồi tốt về thanh khoản nhưng nguồn cung vẫn hạn chế và tập trung ở các phân khúc giá cao, tạo ra sự phân hóa giữa các nhóm người mua.

Trong dài hạn, việc hoàn thiện khung pháp lý, tháo gỡ vướng mắc trong phát triển dự án và sự phát triển của hạ tầng lớn được kỳ vọng sẽ giúp cải thiện nguồn cung. Đồng thời, các mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) cũng có thể mở ra thêm quỹ nhà ở dọc các trục hạ tầng trọng điểm.