Giá bất động sản vẫn tiếp tục “neo cao” dù thị trường trầm lắng?

Giá ổn định dù thanh khoản giảm

Trong giai đoạn trước, thị trường bất động sản đã trải qua thời kỳ điều chỉnh sâu khi nhiều yếu tố bất lợi xuất hiện cùng lúc như siết tín dụng, khó khăn trong huy động vốn và các vướng mắc pháp lý kéo dài. Hệ quả là số lượng giao dịch trên thị trường giảm đáng kể so với giai đoạn tăng trưởng nóng trước đó.

Tại các đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, nhiều dự án bất động sản từng ghi nhận lượng giao dịch rất cao trước đây nay phải mất nhiều thời gian hơn để tìm kiếm khách hàng. Một số phân khúc như đất nền đầu cơ hoặc bất động sản nghỉ dưỡng thậm chí còn rơi vào trạng thái giao dịch chậm trong thời gian dài.

Tuy nhiên, dù thanh khoản giảm, mặt bằng giá bất động sản lại không có sự điều chỉnh mạnh như nhiều người dự đoán. Thay vì giảm sâu, giá bán chủ yếu giữ ổn định hoặc chỉ điều chỉnh nhẹ tại một số khu vực có nguồn cung lớn.

Theo các chuyên gia, điều này phản ánh đặc điểm của thị trường bất động sản Việt Nam, nơi giá bán thường có độ “trễ” nhất định so với sự thay đổi của thanh khoản.

Một yếu tố quan trọng khiến giá bất động sản duy trì ở mức cao là nguồn cung mới trên thị trường vẫn còn hạn chế. Trong những năm gần đây, nhiều dự án bất động sản gặp khó khăn trong việc hoàn thiện thủ tục pháp lý, khiến quá trình triển khai bị kéo dài.

Tại các đô thị lớn như Hà Nội hay Thành phố Hồ Chí Minh, số lượng dự án nhà ở mới được phê duyệt trong vài năm qua giảm đáng kể so với giai đoạn trước.

Khi nguồn cung mới hạn chế trong khi nhu cầu nhà ở vẫn tồn tại, giá bất động sản khó có thể giảm mạnh. Ngay cả trong giai đoạn thị trường trầm lắng, nhiều chủ sở hữu vẫn lựa chọn giữ tài sản thay vì bán ra với mức giá thấp hơn kỳ vọng.

Bên cạnh đó, quỹ đất phát triển dự án tại các khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm, khiến giá đất đầu vào liên tục tăng lên. Điều này tiếp tục tạo áp lực lên giá bán sản phẩm bất động sản trong tương lai.

Đáng nói, một đặc điểm của thị trường bất động sản Việt Nam là tâm lý giữ tài sản của nhà đầu tư khá mạnh. Trong nhiều trường hợp, nhà đầu tư không chịu áp lực tài chính lớn nên không có nhu cầu bán gấp khi thị trường trầm lắng.

Thay vì giảm giá để thoát hàng, nhiều người sẵn sàng giữ bất động sản trong thời gian dài để chờ thị trường phục hồi. Điều này khiến nguồn cung bán ra trên thị trường thứ cấp không tăng mạnh, từ đó hạn chế khả năng giảm giá sâu.

Thị trường đang trong giai đoạn tái cấu trúc

Bên cạnh những yếu tố khác tạo áp lực lên giá bất động sản thì nhu cầu nhà ở thực vẫn là yếu tố quan trọng giúp giữ ổn định mặt bằng giá bất động sản.

Quá trình đô thị hóa nhanh chóng cùng với sự gia tăng dân số tại các thành phố lớn khiến nhu cầu nhà ở tiếp tục tăng lên. Mỗi năm, các đô thị lớn cần thêm hàng chục nghìn căn nhà để đáp ứng nhu cầu của người dân.

Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng tài chính của phần lớn người dân lại rất hạn chế. Phân khúc nhà ở vừa túi tiền và nhà ở dành cho người thu nhập trung bình vẫn còn thiếu hụt trên thị trường.

Chính sự mất cân đối giữa cung và cầu này khiến nhiều người có nhu cầu mua nhà vẫn phải chấp nhận mức giá cao, góp phần giữ mặt bằng giá bất động sản ở mức ổn định.

Theo nhiều chuyên gia, năm 2026 có thể được xem là giai đoạn bản lề của thị trường bất động sản Việt Nam. Sau giai đoạn điều chỉnh mạnh, thị trường đang bước vào quá trình tái cấu trúc theo hướng thận trọng và bền vững hơn.

Trong giai đoạn này, thị trường sẽ có sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc và khu vực. Những dự án có pháp lý minh bạch, vị trí tốt và chủ đầu tư uy tín vẫn có khả năng duy trì giá bán ổn định và thu hút người mua.

Ngược lại, những dự án thiếu minh bạch hoặc nằm ở các khu vực có nhu cầu thấp có thể gặp khó khăn về thanh khoản và buộc phải điều chỉnh giá để kích cầu.

Tuy nhiên, mức giảm giá nếu có cũng thường không quá lớn và chủ yếu xảy ra ở từng dự án hoặc khu vực cụ thể, thay vì lan rộng trên toàn thị trường.

Nhìn chung, nhiều chuyên gia nhận định rằng trong giai đoạn 2026–2027, giá bất động sản nhiều khả năng sẽ không giảm sâu nhưng cũng khó tăng mạnh như các chu kỳ trước.

Thay vào đó, thị trường có thể bước vào giai đoạn đi ngang để hấp thụ nguồn cung và ổn định lại cấu trúc thị trường. Đây được xem là khoảng thời gian cần thiết để thị trường tái cân bằng sau giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây.

Trong bối cảnh đó, các yếu tố như chính sách tín dụng, việc tháo gỡ pháp lý cho dự án và sự phát triển của hạ tầng sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc định hình xu hướng của thị trường bất động sản.