DXS-FERI: Bất động sản đón nguồn cung mới, dự án pháp lý rõ ràng hút người mua

Thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam đang bước vào giai đoạn điều chỉnh để thích ứng, khi nguồn cung tiếp tục mở rộng nhưng quyết định mua ngày càng thận trọng.

Theo báo cáo nghiên cứu thị trường 9 tháng và dự báo 3 tháng cuối năm 2026 của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), pháp lý, uy tín chủ đầu tư và khả năng cân đối tài chính trở thành những yếu tố quan trọng trong lựa chọn sản phẩm.

Trong 9 tháng đầu năm 2026, nguồn cung nhà ở mới đạt khoảng 49.657 sản phẩm, tăng 33% so với cùng kỳ. Miền Bắc đóng góp 21.333 sản phẩm, chiếm khoảng 43%; miền Nam có 17.792 sản phẩm, chiếm 36%. Phần còn lại thuộc miền Trung và miền Tây Nam bộ, theo cách phân vùng của báo cáo.

Phần lớn nguồn cung mới đến từ các khu đô thị của những chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Sun Group, Masterise Homes và Ecopark. Tuy nhiên, riêng quý 3, lượng sản phẩm mới đưa ra thị trường đạt khoảng 12.357 sản phẩm, giảm 40% so với quý trước và giảm 54% so với cùng kỳ.

Tính cả sản phẩm từ các dự án đã mở bán, tổng nguồn cung sơ cấp 9 tháng đạt khoảng 114.857 sản phẩm, tăng 21%. Trong khi đó, lượng tiêu thụ đạt khoảng 32.469 sản phẩm, giảm 16%. Riêng quý 3, thị trường hấp thụ khoảng 6.368 sản phẩm, giảm 36% so với cùng kỳ.

Sự khác biệt giữa tăng trưởng nguồn cung và lượng tiêu thụ cho thấy thị trường cần thêm thời gian để chuyển hóa giỏ hàng thành giao dịch. Dù vậy, sức mua vẫn hiện diện tại những dự án đáp ứng tốt yêu cầu về vị trí, pháp lý và năng lực triển khai.

Miền Bắc và miền Nam tiếp tục dẫn dắt giao dịch, lần lượt đóng góp khoảng 47% và 42% tổng lượng tiêu thụ cả nước. Tại miền Nam, DXS-FERI ghi nhận một số dự án có vị trí thuận lợi, pháp lý hoàn chỉnh và chủ đầu tư uy tín đạt tỷ lệ hấp thụ cao, trong khi những dự án chưa đáp ứng kỳ vọng có tốc độ bán hàng chậm hơn.

Khảo sát 968 người trong thời gian từ ngày 1/7 đến 30/9/2026 của DXS-FERI cho thấy pháp lý dự án là tiêu chí được quan tâm nhiều nhất, với tỷ lệ lựa chọn 74%. Uy tín chủ đầu tư và giá bán cùng đạt 72%, tiếp theo là vị trí, khả năng kết nối với 67%.

Kết quả này phản ánh sự thay đổi trong cách tiếp cận thị trường. Bên cạnh tiềm năng tăng giá, người mua chú trọng hơn đến khả năng bàn giao, chất lượng sản phẩm và mức độ phù hợp với nguồn lực tài chính.

Theo báo cáo, chu kỳ ra quyết định kéo dài khi khách hàng dành nhiều thời gian so sánh giá bán, chiết khấu, phương thức thanh toán và dòng tiền hàng tháng. Quy hoạch hạ tầng, khả năng khai thác cho thuê và nhu cầu ở thực cũng được xem xét kỹ hơn.

DXS-FERI nhận định mặt bằng lãi suất vay mua bất động sản thả nổi quanh mức 13-15% trong 9 tháng, cùng hạn chế về tín dụng, đã ảnh hưởng đến quyết định của nhà đầu tư. Người mua vì thế có xu hướng giảm sử dụng đòn bẩy, ưu tiên sản phẩm phục vụ nhu cầu thực hoặc đầu tư trung và dài hạn.

Trong quý 3, báo cáo ghi nhận giá bán sơ cấp điều chỉnh giảm so với quý trước ở hầu hết loại hình và vùng thị trường khảo sát. Trên thị trường thứ cấp, áp lực giảm giá rõ hơn ở những bất động sản có chi phí lãi vay lớn hoặc khả năng tạo dòng tiền chưa đạt kỳ vọng.

Trong 3 tháng cuối năm, DXS-FERI dự báo nguồn cung mới tăng thêm khoảng 30.000 sản phẩm, đưa tổng nguồn cung sơ cấp cả năm vượt 140.000 sản phẩm. Căn hộ được kỳ vọng tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, với nguồn hàng tập trung tại các dự án quy mô lớn.

Sức mua dự kiến tiếp tục phân hóa. Những dự án có chủ đầu tư uy tín, vị trí thuận lợi và chính sách thanh toán giãn tiến độ được đánh giá có lợi thế hơn. Giao dịch phục vụ nhu cầu ở thực sẽ giữ vai trò quan trọng, trong khi hoạt động đầu cơ ngắn hạn tiếp tục thu hẹp.

Ở kịch bản kỳ vọng cho quý 4, DXS-FERI đưa ra khả năng nguồn cung tăng 20-30%, giá bán đi ngang và tỷ lệ hấp thụ đạt 30-35%. Đây là dự báo theo kịch bản, phụ thuộc vào diễn biến lãi suất, tín dụng và niềm tin người mua.

Với doanh nghiệp, nguồn cung mở rộng đặt ra yêu cầu điều chỉnh sản phẩm và chính sách bán hàng sát nhu cầu. Minh bạch pháp lý, bảo đảm tiến độ và hỗ trợ người mua cân đối dòng tiền sẽ là những yếu tố giúp dự án nâng khả năng cạnh tranh trong giai đoạn cuối năm.

Bài: Nguyễn Như