Dòng tiền lớn vẫn bám trụ nhà đất lõi Hà Nội dù giá lập đỉnh, giao dịch trầm lắng

Giá nhà phố leo thang, vượt xa bảng giá đất

Khảo sát thị trường trong tháng 1/2026 cho thấy giá nhà mặt phố tại nhiều khu vực trung tâm Hà Nội đã lên tới những ngưỡng khó tưởng. Tại phường Tây Hồ, giá nhà mặt tiền phổ biến từ 300 triệu đồng/m², cá biệt có những tài sản được rao bán gần 2 tỷ đồng/m². Một tòa nhà 8 tầng trên phố Trích Sài, diện tích 276 m², đang được chào giá khoảng 520 tỷ đồng, tương đương gần 1,88 tỷ đồng/m².

Không chỉ Trích Sài, phố Từ Hoa cũng ghi nhận mức giá tiệm cận 1 tỷ đồng/m², trong khi tại phường Phú Thượng, các tuyến như An Dương Vương xuất hiện nhiều tin rao từ 200 đến 800 triệu đồng/m², tùy vị trí và quy mô tài sản.

Đáng chú ý, mức giá giao dịch trên thị trường cao gấp nhiều lần bảng giá đất mới của Hà Nội áp dụng từ ngày 1/1/2026. Theo đó, giá đất cao nhất tại Trích Sài chỉ gần 150 triệu đồng/m², Từ Hoa khoảng 130 triệu đồng/m² và An Dương Vương hơn 96 triệu đồng/m². Khoảng cách lớn này cho thấy sức nóng của phân khúc nhà phố lõi đô thị, nơi giá thị trường gần như tách khỏi khung quản lý hành chính.

Nhà đầu tư “tay to” không vội rời cuộc chơi

Giữa bối cảnh giá cao và giao dịch chậm, nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ đã rút lui hoặc tạm dừng cuộc chơi. Tuy nhiên, với những người sở hữu nguồn lực tài chính lớn, nhà đất trung tâm vẫn là điểm đến ưu tiên.

Ông Lê Quang Hưng, một nhà đầu tư lâu năm trên thị trường nhà phố Hà Nội, cho biết đang cân nhắc mua một căn nhà mặt tiền trên phố Hàng Buồm, diện tích hơn 100 m², cao 8 tầng, được chào bán khoảng 130 tỷ đồng, tương đương 1,29 tỷ đồng/m². “Giá này không hề rẻ, thậm chí rất cao. Nhưng phố cổ là tài sản không thể nhân bản. Hà Nội không thể mở rộng phố cổ, mỗi căn nhà ở đây là một ‘phiên bản độc nhất’”, ông Hưng nhận định.

Theo tính toán của ông, nếu khai thác cho thuê, tài sản này có thể mang lại dòng tiền dưới 100 triệu đồng mỗi tháng – con số không quá hấp dẫn nếu so với giá trị đầu tư. Tuy nhiên, mục tiêu của ông không nằm ở lợi suất ngắn hạn. “Tôi mua để giữ tiền. Trong 5–10 năm tới, khi không gian quanh Hồ Gươm được chỉnh trang, phố đi bộ mở rộng, giá trị thương mại của khu vực này sẽ khác rất nhiều”, ông nói.

Trước đó, ông Hưng từng sở hữu một căn nhà phố Cầu Gỗ trị giá khoảng 120 tỷ đồng. Với ông, bất động sản phố cổ không đơn thuần là kênh đầu tư sinh lời, mà là tài sản tích lũy gắn với lịch sử, văn hóa và tiềm năng thương mại dài hạn.

Ven hồ Tây: cuộc chơi của giới siêu giàu

Không chỉ phố cổ, khu vực ven hồ Tây cũng đang ghi nhận sự hiện diện rõ nét của dòng tiền lớn. Bà Trần Thu Hồng, một nhà đầu tư chuyên bất động sản cao cấp, vừa hoàn tất thương vụ mua một căn nhà phố trên đường Trích Sài với giá xấp xỉ 300 tỷ đồng. Theo bà, mức giá này phản ánh đúng giá trị khan hiếm của quỹ đất ven hồ.

“Hồ Tây là không gian cảnh quan hiếm hoi còn lại trong nội đô Hà Nội. Quỹ đất gần như đã cạn. Những giao dịch hiện nay thực chất là sự chuyển giao tài sản giữa các thế hệ giàu có”, bà Hồng nhận định. Theo bà, nhà đất ven hồ Tây có thể khai thác đa mục đích như nhà hàng cao cấp, khách sạn boutique, văn phòng đại diện hoặc bất động sản nghỉ dưỡng đô thị.

Giá cao, thanh khoản thấp và bài toán lợi nhuận

Dù hấp dẫn với giới “tay to”, phân khúc nhà đất lõi đô thị không phải không có rủi ro. Với giá trị tài sản từ hàng trăm tỷ đồng, lợi suất cho thuê phổ biến chỉ khoảng 2–3%/năm, thấp hơn nhiều so với gửi tiết kiệm ngân hàng. Nếu không kỳ vọng tăng giá mạnh trong trung và dài hạn, đây khó có thể coi là kênh đầu tư hiệu quả về dòng tiền.

Bên cạnh đó, tính thanh khoản của phân khúc này rất thấp. Một căn nhà phố cổ có thể rao bán suốt nhiều tháng, thậm chí vài năm mới tìm được người mua phù hợp. “Giá trị quá lớn khiến số lượng khách thực sự có khả năng xuống tiền rất hạn chế. Không ít tin rao chỉ mang tính thăm dò”, một môi giới lâu năm tại Hà Nội chia sẻ.

Thực tế cũng cho thấy, nhiều nhà đầu tư mua nhà phố cổ giai đoạn 2022–2023 với kỳ vọng lướt sóng hiện đang rơi vào thế kẹt vốn. Giao dịch trầm lắng, chi phí duy trì cao, trong khi dòng tiền cho thuê không đủ bù đắp lãi vay và các khoản thuế, phí.

Ở góc nhìn dài hạn, nhà phố cổ hay ven hồ Tây không chỉ là câu chuyện đầu tư bất động sản, mà là sự đặt cược vào vị trí, lịch sử và tương lai phát triển của Hà Nội. Đây là “cuộc chơi” đòi hỏi tiềm lực tài chính mạnh, tầm nhìn dài hạn và khả năng chịu đựng thanh khoản thấp – một phân khúc không dành cho số đông, mà chỉ phù hợp với những nhà đầu tư đủ bản lĩnh để đi đường dài.