Doanh nghiệp địa ốc có thêm dư địa “tăng tốc”, thay đổi các tiếp cận thị trường

Nguồn cung trở lại, thị trường chuyển sang giai đoạn chọn lọc

Sau một thời gian dài chịu tác động bởi những vướng mắc về pháp lý, nguồn cung bất động sản đang có dấu hiệu cải thiện khi ngày càng nhiều dự án được tháo gỡ và đưa trở lại thị trường. Đây là tín hiệu tích cực đối với thị trường bởi nguồn cung mới là điều kiện cần để đáp ứng nhu cầu nhà ở, đồng thời tạo thêm dư địa cho hoạt động giao dịch và phát triển của doanh nghiệp.

Tuy nhiên, tốc độ phục hồi của nguồn cung hiện đang nhanh hơn tốc độ hấp thụ. Điều này cho thấy thị trường không còn đơn thuần đối mặt với câu chuyện thiếu sản phẩm, mà đang bước sang một giai đoạn mới: người mua có nhiều lựa chọn hơn và có xu hướng cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền.

Trong quý II/2026, cả nước ghi nhận hơn 100.000 giao dịch bất động sản thành công. Con số này tương đương khoảng 71,5% so với quý trước và 63,7% so với cùng kỳ năm 2025. Trong khi đó, lượng tồn kho tại các dự án của chủ đầu tư được thống kê tại 25/34 địa phương lên tới khoảng 39.284 căn, nền. Tồn kho tăng ở cả chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền.

Những con số trên phản ánh một thực tế là nguồn cung đang dần trở lại nhưng thị trường cần thêm thời gian để hấp thụ lượng sản phẩm này. Bước sang tháng 8, nhu cầu tìm mua bất động sản tiếp tục giảm 11% so với tháng trước. Tại TP.HCM và các khu vực lân cận, tỷ lệ hấp thụ căn hộ sơ cấp chỉ khoảng 11%, trong khi nhà liền thổ khoảng 8%. Với bất động sản nghỉ dưỡng, tỷ lệ hấp thụ còn dưới 1%.

Tuy nhiên, nếu nhìn ở góc độ dài hạn, sự phân hóa về sức cầu cũng đang tạo ra một cơ chế sàng lọc tự nhiên cho thị trường. Khi người mua thận trọng hơn, những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, mức giá phù hợp, vị trí thuận tiện và khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ có nhiều cơ hội tiếp cận khách hàng. Ngược lại, những dự án phụ thuộc quá lớn vào kỳ vọng tăng giá hoặc có mức giá vượt xa khả năng chi trả sẽ cần thêm thời gian để điều chỉnh.

Đây là quá trình cần thiết để thị trường chuyển từ tăng trưởng dựa trên mở rộng nguồn cung sang tăng trưởng dựa trên chất lượng sản phẩm. Đối với doanh nghiệp, điều này đồng nghĩa chiến lược bán hàng cũng phải thay đổi. Thay vì phát triển dự án theo quy mô lớn rồi chờ thị trường hấp thụ, doanh nghiệp có xu hướng phải tính toán kỹ hơn về cơ cấu sản phẩm, tiến độ triển khai, mức giá và khả năng tạo dòng tiền.

Việc nguồn cung pháp lý được khơi thông vì vậy không chỉ giúp thị trường có thêm sản phẩm mà còn mở ra cơ hội để doanh nghiệp tái khởi động những tài sản từng bị đình trệ. Những dự án có thể hoàn thiện thủ tục và đưa vào triển khai sẽ có cơ hội chuyển hóa quỹ đất thành dòng tiền, qua đó cải thiện sức khỏe tài chính. Trong bối cảnh hiện nay, đây là yếu tố đặc biệt quan trọng.

Tái cấu trúc để chuẩn bị cho chu kỳ mới

Áp lực lớn nhất đối với doanh nghiệp bất động sản hiện nay không chỉ nằm ở sức mua, mà còn ở bài toán cân đối dòng tiền trong thời gian chờ thị trường phục hồi.

Một dự án cần vốn để hoàn thiện pháp lý, triển khai xây dựng, phát triển hạ tầng và đưa sản phẩm ra thị trường. Trong khi đó, dòng tiền từ khách hàng chỉ quay trở lại khi sản phẩm được mở bán và có khả năng hấp thụ.

Khoảng thời gian giữa hai giai đoạn tạo ra nhu cầu vốn rất lớn. Áp lực này càng rõ hơn khi quy mô nợ của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tiếp tục tăng. Đến cuối quý II/2026, tổng dư nợ vay của nhóm doanh nghiệp này đạt khoảng 360.240 tỷ đồng, tăng 20,3% chỉ trong một quý và là mức cao nhất trong 15 quý.

Tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu cũng tăng lên 0,72 lần. Trong điều kiện chi phí vốn vẫn ở mức cao, doanh nghiệp vì thế phải cân nhắc kỹ hơn giữa tốc độ triển khai dự án và khả năng cân đối nguồn tiền.

Trên thị trường trái phiếu, chi phí huy động vốn bình quân của doanh nghiệp bất động sản trong quý II khoảng 11,4%. Một số đợt phát hành có lãi suất lên tới 12,5-13,5%. Đáng chú ý, lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn trong năm 2027 được ước tính khoảng 156.521 tỷ đồng, cao hơn khoảng 16% so với năm 2026.

Những con số này cho thấy bài toán tài chính sẽ tiếp tục là một trong những yếu tố quan trọng định hình thị trường trong thời gian tới. Tuy nhiên, áp lực vốn cũng có thể trở thành động lực thúc đẩy quá trình tái cấu trúc diễn ra mạnh mẽ hơn.

Thay vì tiếp tục mở rộng danh mục bằng mọi giá, doanh nghiệp có xu hướng tập trung vào những dự án có khả năng triển khai thực tế, pháp lý rõ ràng và triển vọng tạo dòng tiền. Những tài sản không còn phù hợp với chiến lược phát triển có thể được chuyển nhượng, hợp tác hoặc tái cơ cấu. Nguồn vốn cũng được phân bổ lại theo hướng ưu tiên những dự án có khả năng đưa sản phẩm ra thị trường và tạo doanh thu trong thời gian hợp lý.

Đây là sự thay đổi mang tính nền tảng. Trong giai đoạn thị trường tăng trưởng nhanh, việc sở hữu quỹ đất lớn thường được xem là lợi thế. Nhưng trong chu kỳ hiện tại, giá trị của doanh nghiệp ngày càng gắn với khả năng biến quỹ đất thành sản phẩm, sản phẩm thành giao dịch và giao dịch thành dòng tiền.

Nói cách khác, hiệu quả sử dụng vốn đang trở thành tiêu chí quan trọng hơn trong chiến lược phát triển bất động sản. Quá trình tái cấu trúc cũng có thể tạo ra một thị trường M&A sôi động hơn. Những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, khả năng tiếp cận vốn và kinh nghiệm phát triển dự án có thể tìm kiếm cơ hội từ những quỹ đất hoặc dự án đang cần tái cơ cấu.

Ở chiều ngược lại, các chủ đầu tư đang chịu áp lực tài chính có thêm phương án xử lý tài sản thay vì phải tiếp tục duy trì toàn bộ chi phí trong thời gian dài. Nếu diễn ra theo hướng này, quá trình tái cấu trúc sẽ giúp nguồn lực được phân bổ lại cho những dự án có khả năng triển khai hiệu quả hơn.

Về phía thị trường, đây cũng là cơ chế giúp chất lượng nguồn cung được cải thiện. Thay vì hàng loạt dự án cùng cạnh tranh bằng nguồn cung lớn, thị trường có thể hình thành nhóm sản phẩm tập trung hơn vào nhu cầu thực, pháp lý và khả năng vận hành. Điều này đặc biệt có ý nghĩa trong bối cảnh sức mua đang phân hóa.

Người mua hiện nay có nhiều thời gian hơn để lựa chọn và so sánh. Vì vậy, doanh nghiệp muốn bán hàng thành công không chỉ cần sản phẩm tốt mà còn phải đưa ra mức giá hợp lý, chính sách thanh toán phù hợp và tiến độ bàn giao đáng tin cậy. Đây cũng là lý do những dự án đã hoàn thiện pháp lý, có tiến độ xây dựng rõ ràng và nằm tại khu vực có nhu cầu ở thực vẫn có thể duy trì sức hút ngay cả khi thị trường chung chưa phục hồi đồng đều.

Nhìn về dài hạn, việc nguồn cung được khơi thông và quá trình tái cấu trúc diễn ra mạnh mẽ có thể tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển bền vững hơn. Thị trường đang chuyển từ giai đoạn giải quyết những điểm nghẽn về pháp lý sang giai đoạn kiểm chứng khả năng hấp thụ và sức khỏe tài chính của doanh nghiệp.

Trong quá trình đó, không phải mọi doanh nghiệp hay dự án đều có tốc độ phục hồi giống nhau. Nhưng chính sự phân hóa này có thể giúp thị trường hình thành mặt bằng cạnh tranh mới, trong đó những chủ đầu tư có năng lực triển khai, quản trị dòng tiền tốt và sở hữu sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực sẽ có thêm dư địa tăng tốc.

Với doanh nghiệp bất động sản, mục tiêu trong giai đoạn hiện tại vì thế không nhất thiết là mở rộng bằng mọi giá, mà là duy trì đủ nguồn lực để đi qua giai đoạn chuyển tiếp, đồng thời chuẩn bị tài sản và nguồn vốn cho thời điểm sức cầu cải thiện.