Đầu tư bất động sản 2026: Nhà đầu tư nên thận trọng, cân nhắc kỹ trước khi “xuống tiền”

Thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc sâu

Sau giai đoạn tăng nóng kéo dài nhiều năm, bất động sản đã trải qua một chu kỳ điều chỉnh mạnh. Giá tại nhiều khu vực không còn tăng phi mã như trước, thậm chí một số nơi ghi nhận mức giảm 10–20% so với đỉnh. Tuy nhiên, điều đáng chú ý là mức giảm không đồng đều. Những dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện, đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn giữ giá tốt, trong khi các sản phẩm mang tính đầu cơ cao, phụ thuộc vào tin đồn quy hoạch hoặc kỳ vọng hạ tầng tương lai lại chịu áp lực lớn.

Năm 2026 được nhìn nhận là giai đoạn thị trường tiếp tục phân hóa mạnh. Không còn câu chuyện “mua đâu cũng thắng”, dòng tiền sẽ hướng đến các tài sản có giá trị thực, có thể khai thác dòng tiền hoặc phục vụ nhu cầu ở thực. Điều này đặt ra yêu cầu cao hơn với nhà đầu tư: phải hiểu rõ sản phẩm, hiểu rõ thị trường và kiểm soát tốt đòn bẩy tài chính.

Một trong những yếu tố then chốt ảnh hưởng đến quyết định đầu tư trong năm 2026 là mặt bằng lãi suất và chính sách tín dụng. Sau giai đoạn nới lỏng nhằm hỗ trợ nền kinh tế, áp lực lạm phát và ổn định vĩ mô có thể khiến chính sách tiền tệ linh hoạt nhưng thận trọng hơn. Nếu lãi suất cho vay mua nhà neo ở mức cao hoặc biến động khó lường, chi phí vốn sẽ là gánh nặng đáng kể với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy lớn.

Thực tế những năm trước cho thấy, khi lãi suất tăng, nhóm nhà đầu tư vay ngân hàng trên 50–60% giá trị tài sản thường chịu áp lực trả lãi rất lớn. Trong bối cảnh thanh khoản thị trường chưa thực sự bùng nổ trở lại, việc “ôm hàng” dài hạn có thể trở thành bài toán rủi ro. Vì vậy, năm 2026 không phải là thời điểm phù hợp cho chiến lược lướt sóng ngắn hạn dựa hoàn toàn vào vốn vay.

Một câu hỏi được nhiều nhà đầu tư đặt ra là: liệu giá bất động sản đã chạm đáy? Câu trả lời không đơn giản. Ở một số khu vực trung tâm các đô thị lớn, nguồn cung hạn chế và nhu cầu ở thực cao giúp mặt bằng giá duy trì ổn định, khó giảm sâu. Tuy nhiên, ở các khu vực vùng ven từng “sốt đất” nhờ thông tin quy hoạch, dư địa điều chỉnh vẫn còn nếu hạ tầng triển khai chậm hoặc dòng tiền chưa quay lại.

Điều quan trọng là không nên kỳ vọng vào một “chu kỳ tăng mới” diễn ra đồng loạt trên toàn thị trường. Năm 2026 nhiều khả năng sẽ là năm của sự chọn lọc, nơi chỉ những sản phẩm có nền tảng vững chắc mới ghi nhận tăng trưởng bền vững.

Chuyên gia khuyên gì?

Dù thận trọng là cần thiết, không thể phủ nhận rằng thị trường bất động sản 2026 vẫn tồn tại nhiều cơ hội. Quá trình sàng lọc giúp loại bỏ các dự án yếu kém, nâng cao tiêu chuẩn phát triển và minh bạch thông tin. Nhà đầu tư có tiềm lực tài chính, kiến thức thị trường và tầm nhìn dài hạn có thể tìm được sản phẩm tốt với mức giá hợp lý hơn so với giai đoạn đỉnh sốt.

Tuy nhiên, cơ hội chỉ thực sự dành cho những người chuẩn bị kỹ lưỡng, hiểu rõ rủi ro và có chiến lược rõ ràng. Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu còn nhiều biến động, việc bảo toàn vốn và kiểm soát rủi ro cần được đặt lên hàng đầu.

Năm 2026 có thể không phải là năm của những cơn “sóng thần” tăng giá, nhưng là năm của sự tỉnh táo và chuyên nghiệp hóa trong đầu tư bất động sản. Trước khi “xuống tiền”, mỗi nhà đầu tư nên tự trả lời ba câu hỏi: Tài sản này có giá trị thực không? Dòng tiền có đủ an toàn nếu thị trường chậm lại? Và mình có đủ nguồn lực để nắm giữ dài hạn?

Theo TS Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế trưởng BIDV kiêm Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng, thị trường bất động sản 2026 có 3 điểm nhấn cốt lõi từ các quy định mới mà doanh nghiệp và nhà đầu tư cần đặc biệt lưu tâm.

Đầu tiên là sự thay đổi trong cách áp dụng bảng giá đất. Theo đó, bảng giá đất sẽ được duy trì ổn định 5 năm một lần thay vì thay đổi hàng năm, giúp đảm bảo tính ổn định cần thiết cho doanh nghiệp khi hoạch định chiến lược.

Một điểm nhấn khác là bước tiến quan trọng trong chính sách về công tác thu hồi đất. Trước đây muốn thu hồi đất, chúng ta phải có được ý kiến đồng thuận 100% cả người dân, cả khu phố, điều đó chắc là không tưởng. Hiện nay, Chính phủ và Quốc hội đã chấp thuận phương án giảm tỷ lệ đồng thuận xuống mức 75%. Đây là vấn đề mang tính đột phá đối với lĩnh vực đất đai. Cụ thể, để thực hiện thu hồi, dự án cần thỏa mãn đồng thời hai điều kiện: 75% diện tích đất đồng ý và 75% số người sở hữu đồng ý.

Bên cạnh đó, theo ông Lực, các nhà đầu tư cũng cần lưu ý khi năm 2026 tín dụng bất động sản sẽ không được tăng trưởng nóng.

Trong khi đó, theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2026, nhà đầu tư buộc phải chuyển sang tư duy chọn lọc, ưu tiên sản phẩm có giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác, thanh khoản và quản trị rủi ro tốt. Do đó, những nhà đầu tư vẫn dựa vào đòn bẩy cao, thông tin thiếu kiểm chứng và kỳ vọng "ăn nhanh" nhiều khả năng sẽ bị loại khỏi cuộc chơi khi thị trường chuyển sang giai đoạn cạnh tranh thực chất.