Đầu năm 2026, giá căn hộ tại TP HCM đã “tăng vọt”, nguyên nhân do đâu

Đầu năm 2026 tiếp tục tăng giá

Mặc dù mới chỉ là thời điểm đầu năm 2026 nhưng thị trường bất động sản đã chứng kiến sự biến động lớn về giá cả. Nếu như căn hộ thời điểm năm 2024, 2025 rơi vào khoảng 1,5 – 2 tỷ đồng/căn (42m2) thì năm 2026 tăng lên từ 3 – 3,5 tỷ đồng/căn.

Tại TPHCM, giá sơ cấp trung bình ghi nhận khoảng 100 triệu đồng/m2, trong khi nhiều dự án tại khu vực trung tâm đã chạm ngưỡng 120 - 150 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, hơn 43% nguồn cung mới trên thị trường sơ cấp hiện nay có giá trên 120 triệu đồng/m2.

Ở nhiều dự án, mỗi căn hộ được ghi nhận tăng giá từ vài trăm triệu đồng đến hơn 1 tỷ đồng chỉ trong thời gian ngắn. Đáng nói, mức tăng này diễn ra ngay cả khi chất lượng công trình hoặc hạ tầng xung quanh không có sự thay đổi.

Lý giải về việc giá chung cư tăng vọt, theo các chuyên gia, một trong những nguyên nhân đầu tiên là do nguồn cung khan hiếm, các chi phí đầu vào hiện nay rất cao. Các chi phí đầu vào của một dự án nhà ở thương mại hiện nay, bao gồm: 25% chi phí đất đai, dự án càng gần trung tâm chi phí đất đai càng cao, vị trí vàng chiếm 40-50% giá thành, giá trị bất động sản.

Ngoài ra, chi phí thủ tục đầu tư chiếm khoảng 5-10% tổng chi phí, có thể đội lên tới 15% nếu thủ tục kéo dài. Chi phí vốn chiếm khoảng 5-10%. Bên cạnh đó còn có nhóm chi phí xây dựng (vật liệu, nhân công, máy móc) đang bị đẩy lên cao do vật giá leo thang và chi phí thuê lao động tăng. Từ cơ cấu đầu vào này, giá chung cư được dự báo sẽ tiếp tục tăng cao trong thời gian tới.

Giai đoạn 2026–2027 sẽ tiếp tục tăng

Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng - Tập đoàn One Mount cho biết, năm 2025 đánh dấu sự trở lại mạnh mẽ của thị trường căn hộ TPHCM khi hơn 30.600 căn hộ mới được tung ra, tăng hơn 200% so với năm trước. Lượng căn hộ tiêu thụ cũng tăng hơn gấp đôi, cho thấy thanh khoản đã được cải thiện rõ rệt sau giai đoạn suy giảm.

Thị trường không chỉ phục hồi về số lượng mà còn cho thấy sự cải thiện về chất lượng dòng tiền, khi lãi suất được duy trì ở mức thấp trong năm 2025 và nhiều dự án bị đình trệ trước đó đã được “khơi thông” nhờ các luật mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản.

Việc Bình Dương sáp nhập vào TPHCM đã tạo ra cú hích tâm lý mạnh mẽ. Từ một thị trường vệ tinh, khu vực này nhanh chóng trở thành “vùng ven mới” của siêu đô thị, thu hút hàng loạt dự án quy mô lớn nhờ quỹ đất dồi dào, chi phí phát triển thấp hơn trung tâm và hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện.

Cùng với sự phục hồi của thị trường, mặt bằng giá chung cư tại khu vực trung tâm TPHCM đã chính thức vượt mốc 100 triệu đồng/m² trong năm 2025. Việc bỏ khung giá đất và áp dụng bảng giá đất sát với thị trường từ năm 2026 khiến chi phí đầu vào của các dự án tăng lên đáng kể, tạo áp lực đẩy giá bán lên cao.

Trong bối cảnh đó, giá căn hộ khu vực trung tâm được Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng - Tập đoàn One Mount dự báo tiếp tục tăng 10–15% mỗi năm trong giai đoạn 2026–2027, khi hệ thống pháp lý mới giúp tháo gỡ các dự án tồn đọng và nguồn cung dần được khơi thông.

Bước sang năm 2026, thị trường căn hộ TPHCM được dự báo sẽ chuyển dịch mạnh sang xu hướng đầu tư dài hạn. Áp lực giá tăng và biên lợi nhuận ngắn hạn thu hẹp khiến tâm lý lướt sóng dần bị loại bỏ, thay vào đó là chiến lược nắm giữ từ 3–5 năm.

Giai đoạn 2026–2027, giá bán được dự báo có thể tăng 10–15% mỗi năm.

Trong bối cảnh lãi suất và chi phí vốn có thể biến động, người mua và nhà đầu tư được khuyến nghị chú trọng hơn đến quản trị dòng tiền, ưu tiên các dự án gắn với hạ tầng trọng điểm – nơi vừa có khả năng tăng giá, vừa đảm bảo tính thanh khoản và hiệu quả khai thác trong dài hạn.