Đất ven đô Hà Nội lại “nóng”: Sóng hồi phục hay chỉ là điểm nóng cục bộ

Tại xã Tây Phương, phiên đấu giá đầu tiên cấp xã kể từ khi triển khai mô hình chính quyền hai cấp đã thu hút sự quan tâm lớn. 22 thửa đất ở thôn Bình Xá, diện tích 69,2 – 117,1 m², có giá khởi điểm từ 11,82 – 18,46 triệu đồng/m². Hình thức bỏ phiếu trực tiếp nhiều vòng, tối đa hai vòng, theo phương thức trả giá lên. Kết quả, toàn bộ số thửa được bán thành công; giá trúng dao động 63,82 – 164,46 triệu đồng/m², tương đương cao gấp 5 – 16 lần mức khởi điểm.

Cũng tại địa bàn này, một đơn vị đấu giá tiếp tục tổ chức bán 22 thửa đất tại khu Mả Cố (khu X2) và khu Đồng Ngà (giai đoạn 3), diện tích 68,55 – 150 m², giá khởi điểm từ 10,839 – 50,839 triệu đồng/m². 100% lô đất được đấu thành công, giá cao nhất đạt 96,8 triệu đồng/m², thấp nhất 62,839 triệu đồng/m², cao gấp 5 – 9 lần giá khởi điểm.

Trước đó, xã Hạ Bằng (thuộc huyện Thạch Thất cũ) cũng ghi nhận 34/34 thửa đất tại khu Mục Uyên 2 được bán hết, với giá trúng cao nhất hơn 90 triệu đồng/m², thấp nhất gần 50,6 triệu đồng/m², gấp 2 – 3 lần mức ban đầu.

Diễn biến này gợi nhớ những phiên đấu giá từ đầu năm 2024, khi nhiều lô đất vùng ven dù nằm ở khu vực hạ tầng còn thưa thớt vẫn đạt giá trúng 3 – 6 lần, thậm chí hàng chục lần khởi điểm. Điển hình tại một số xã thuộc Quốc Oai cũ, giá từng vượt 180 triệu đồng/m², song sau đó tỷ lệ bỏ cọc lên tới 85%. Điều này cho thấy mặt bằng giá cao chưa đồng nghĩa với thanh khoản bền vững.

Theo các chuyên gia, đợt tăng nhiệt hiện nay có nền tảng khác so với giai đoạn “đấu cho vui” trước đây. Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính – Ngân hàng (Đại học Nguyễn Trãi), cho rằng yếu tố hạ tầng chiến lược là động lực chính. Các dự án lớn như Vành đai 4 – Vùng Thủ đô đang dần hình thành, góp phần tái cấu trúc không gian đô thị và mở ra các cực tăng trưởng mới. Khi khoảng cách di chuyển rút ngắn, giá trị đất đai khu vực ven trung tâm được tái định vị.

Bên cạnh đó, việc Hà Nội công bố quy hoạch giai đoạn 2026-2045 với mục tiêu di dời khoảng 860.000 dân khỏi lõi đô thị, phát triển các đô thị vệ tinh như Đông Anh, Gia Lâm, Xuân Mai hay khu công nghệ cao Hòa Lạc cũng tạo thêm kỳ vọng dài hạn cho đất ven đô.

Đất đấu giá vốn có lợi thế pháp lý rõ ràng, quy hoạch minh bạch nên trở thành lựa chọn ưu tiên của một bộ phận nhà đầu tư trung – dài hạn. Trong bối cảnh tín dụng được kiểm soát chặt, dòng tiền đầu cơ ngắn hạn không còn dễ dãi như trước, sự cạnh tranh tại các phiên đấu giá phần nào phản ánh sự sàng lọc kỹ hơn về vị trí và tiềm năng.

Tuy vậy, giới chuyên môn cũng cảnh báo không nên đồng nhất vài phiên đấu giá thành công với xu hướng phục hồi diện rộng. Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng mức trúng cao cần được soi chiếu với chất lượng hạ tầng, khả năng kết nối và nhu cầu thực tế. Nếu thiếu yếu tố dòng tiền khai thác hoặc dân cư về ở, giá cao dễ trở thành kỳ vọng đơn thuần.

Ở góc nhìn thận trọng, thị trường đất ven đô đang vận động theo hướng chọn lọc thay vì bùng nổ. Những khu vực gắn với quy hoạch rõ ràng, hạ tầng cụ thể và sức cầu thực mới có khả năng duy trì mặt bằng giá. Ngược lại, các điểm nóng dựa trên tâm lý đám đông có thể sớm hạ nhiệt khi nhà đầu tư cân nhắc kỹ hơn chi phí vốn và chu kỳ nắm giữ.

Có thể nói, các phiên đấu giá gần đây là tín hiệu tích cực về mức độ quan tâm quay trở lại với đất nền ven Hà Nội. Nhưng để khẳng định thị trường bước vào chu kỳ hồi phục bền vững, cần thêm thời gian kiểm chứng qua tiến độ hạ tầng, tỷ lệ hoàn tất nghĩa vụ tài chính và sức mua thực tế sau đấu giá.