Đất nền sau giai đoạn thanh lọc: Những tín hiệu phục hồi đã xuất hiện

Những tín hiệu phục hồi đầu tiên

Tại Hội thảo công bố Báo cáo Thị trường bất động sản Việt Nam quý II và 06 tháng đầu năm 2026 với chủ đề: "Quá trình thanh lọc và tái định vị giá trị theo nhu cầu thực" diễn ra mới đây, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), Viện trưởng VARS IRE cho biết, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển mới khi quá trình phục hồi tiếp tục được duy trì nhưng tốc độ tăng trưởng giữa các phân khúc, khu vực và chủ thể tham gia thị trường ngày càng có sự phân hóa rõ nét. Những thay đổi về môi trường kinh doanh, hành lang pháp lý, chi phí phát triển dự án và đặc biệt là sự thay đổi trong hành vi của người mua đang tạo ra quá trình thanh lọc mạnh mẽ trên thị trường.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, trong bối cảnh nguồn cung từng bước được cải thiện, thị trường không còn được dẫn dắt bởi tâm lý đầu cơ hay kỳ vọng tăng giá ngắn hạn như trước, mà đang dần vận động theo khả năng khai thác và nhu cầu ở thực. Đây là quá trình điều chỉnh cần thiết để thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch và bền vững hơn, đồng thời tạo động lực cho các doanh nghiệp nâng cao chất lượng sản phẩm, năng lực phát triển dự án và khả năng thích ứng với yêu cầu ngày càng cao của khách hàng. Quá trình thanh lọc này không chỉ diễn ra trên thị trường mà còn phản ánh rõ trong cộng đồng doanh nghiệp bất động sản.

Một thực tế đang diễn ra trên thị trường bất động sản đó là sự tăng trưởng mạnh của phân khúc chung cư lại tạo thêm dư địa cho đất nền.

Tại Hà Nội, tỷ trọng quan tâm đối với căn hộ đã tăng từ 38% lên 49% chỉ sau nửa năm. Giá bán sơ cấp liên tục thiết lập mặt bằng mới khiến suất đầu tư ngày càng cao, trong khi tỷ suất sinh lời từ cho thuê có xu hướng thu hẹp.

Khi khoảng cách định giá giữa chung cư và đất nền ngày càng nới rộng, nhiều nhà đầu tư dài hạn bắt đầu xem xét lại chiến lược phân bổ tài sản.

Nên nhớ rằng, đất nền vẫn là loại tài sản gắn với tâm lý tích lũy của nhiều thế hệ người Việt nhờ tính khan hiếm và khả năng lưu giữ giá trị trong dài hạn. Không giống căn hộ, đất không chịu áp lực khấu hao công trình, bài toán tuổi thọ hay chi phí bảo trì theo thời gian.

Sau giai đoạn điều chỉnh kéo dài, thị trường đất nền đang phát đi những tín hiệu hồi phục đầu tiên. Thanh khoản tuy chưa bùng nổ, nhưng giá thứ cấp tăng, nguồn cung mới ngày càng hạn chế và dòng tiền bắt đầu tập trung vào các sản phẩm đạt chuẩn cho thấy phân khúc này đang dần lấy lại vị thế.

Thanh lọc giúp thị trường trở về giá trị thực

Nhìn lại giai đoạn cao điểm của các cơn sốt đất, không khó để bắt gặp những khu vực chỉ sau vài tháng đã tăng giá gấp đôi, thậm chí gấp ba chỉ nhờ một thông tin quy hoạch hoặc tin đồn về dự án hạ tầng.

Không ít nhà đầu tư mua bán liên tục mà gần như không quan tâm đến giá trị sử dụng thực tế của bất động sản.

Tuy nhiên, khi tín dụng được kiểm soát chặt hơn, lãi suất tăng và dòng tiền đầu cơ suy giảm, thị trường nhanh chóng quay trở về quỹ đạo thực.

Đây là giai đoạn khiến nhiều nhà đầu tư phải thay đổi tư duy. Những khu đất chỉ tồn tại trên kỳ vọng, thiếu hạ tầng, dân cư thưa thớt hoặc pháp lý chưa rõ ràng gần như mất thanh khoản.

Trong khi đó, các sản phẩm có pháp lý đầy đủ, nằm tại khu vực phát triển thực sự vẫn duy trì được giá trị và bắt đầu ghi nhận lượng giao dịch tăng trở lại.

Có thể nói, quá trình thanh lọc đã giúp thị trường loại bỏ phần lớn yếu tố đầu cơ ngắn hạn, tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển bền vững hơn.

Một trong những thay đổi lớn nhất của thị trường hiện nay là tâm lý đầu tư. Giai đoạn trước, nhiều người mua đất chỉ vì thấy người khác mua hoặc nghe tin giá sắp tăng.

Hiện nay, nhà đầu tư tính toán kỹ hơn rất nhiều. Họ quan tâm đến khả năng tăng giá trong dài hạn, tốc độ đô thị hóa, quy mô dân số, nhu cầu ở thực, khả năng khai thác kinh doanh cũng như quy hoạch phát triển của địa phương.

Nói cách khác, dòng tiền đang hướng tới những nơi có nền tảng phát triển bền vững thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng ngắn hạn. Đây chính là dấu hiệu cho thấy thị trường đang trưởng thành hơn.

Đối với nhà đầu tư, đây vừa là thách thức, vừa là cơ hội. Thách thức bởi thị trường không còn dễ kiếm lợi nhuận như trước. Nhưng cũng là cơ hội bởi khi "lớp bọt" đầu cơ đã được loại bỏ, giá trị thật của bất động sản sẽ ngày càng được thị trường ghi nhận.

Có thể nói, sau giai đoạn thanh lọc kéo dài, đất nền đang bước vào một chu kỳ mới – chậm hơn, bền vững hơn và cũng đòi hỏi nhà đầu tư phải chuyên nghiệp hơn. Những ai biết lựa chọn đúng địa điểm, quản trị tốt dòng tiền và kiên nhẫn nắm giữ sẽ có nhiều cơ hội hưởng lợi khi thị trường tiếp tục phục hồi trong những năm tới.