Đất nền bước vào giai đoạn tái định vị, thanh khoản đang thúc đẩy quá trình sàng lọc

Thanh khoản thấp thúc đẩy quá trình sàng lọc thị trường đất nền

Sau thời gian dài được xem là kênh đầu tư hấp dẫn nhờ kỳ vọng tăng giá, đất nền đang trải qua giai đoạn trầm lắng khi dòng tiền đầu tư có xu hướng thận trọng hơn. Báo cáo quý III của DKRA Consulting ghi nhận thị trường đất nền phía Nam có 8.350 sản phẩm từ 99 dự án được chào bán, nhưng chỉ tiêu thụ 116 nền, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 1%. Trong khi nguồn cung sơ cấp gần như đi ngang, lượng sản phẩm mở bán mới trong quý giảm 30%.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy mức độ quan tâm đến đất nền đang ở mức thấp nhất trong các loại hình bất động sản. Trong quý III, nhu cầu tìm mua phân khúc này chỉ chiếm khoảng 9%. Khảo sát các sàn môi giới ghi nhận giao dịch đất nền giảm 81% so với quý trước, trong đó 51% đơn vị cho biết lượng giao dịch giảm hơn một nửa.

Đáng chú ý, nếu trong nửa đầu năm đất nền vẫn nằm trong nhóm ba phân khúc được người mua đánh giá có tiềm năng đầu tư, thì đến quý III, tỷ lệ người dự định xuống tiền chỉ còn 9%, đưa loại hình này xuống cuối danh sách lựa chọn.

Những con số trên phản ánh sự thay đổi đáng kể trong khẩu vị đầu tư. Tuy nhiên, theo góc nhìn dài hạn, đây cũng là giai đoạn thị trường cần thiết lập lại mặt bằng giá và sàng lọc những sản phẩm không còn phù hợp với nhu cầu thực tế.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, cho rằng thanh khoản đất nền suy giảm không chỉ xuất phát từ áp lực lãi suất hay dòng tiền suy yếu, mà còn liên quan đến sự thay đổi trong cấu trúc thị trường và những động lực từng thúc đẩy phân khúc này.

Theo ông Tuấn, nhóm nhà đầu tư từng chiếm khoảng 90% lực cầu đất nền đang dần rút khỏi thị trường, trong khi người mua có nhu cầu ở thực chưa đủ lớn để thay thế, nhất là tại những khu vực thiếu dân cư, tiện ích và việc làm. Bên cạnh đó, lượng sản phẩm được tích lũy qua các chu kỳ trước tiếp tục được đưa ra thị trường, tạo áp lực cạnh tranh ở phân khúc thứ cấp.

Việc kiểm soát chặt hoạt động phân lô bán nền và định hướng phát triển đô thị theo các dự án đồng bộ cũng đang làm thay đổi cách thức phát triển của phân khúc này. Những sản phẩm manh mún, thiếu kết nối hạ tầng và tiện ích ngày càng khó tạo lợi thế so với các khu đô thị được quy hoạch bài bản.

Ở góc độ tích cực, quá trình sàng lọc có thể giúp thị trường từng bước loại bỏ những yếu tố tăng trưởng dựa chủ yếu vào kỳ vọng, đồng thời nâng cao vai trò của giá trị sử dụng thực tế. Đất nền không còn chỉ được đánh giá qua vị trí trên bản đồ hay thông tin quy hoạch, mà cần chứng minh được khả năng kết nối, khai thác và đáp ứng nhu cầu phát triển của khu vực.

Hạ tầng đồng bộ và nhu cầu thực mở ra dư địa cho sản phẩm chất lượng

Một trong những hạn chế của đất nền là khả năng tạo dòng tiền trong thời gian nắm giữ thường thấp hơn so với những bất động sản đã hình thành nhà ở và có thể khai thác cho thuê. Tại các khu vực chưa có cộng đồng dân cư, việc làm và tiện ích, chủ sở hữu có thể phải bỏ vốn trong thời gian dài mà chưa tạo ra nguồn thu ổn định.

Trong khi đó, chi phí phát triển dự án ngày càng tăng, thủ tục pháp lý kéo dài và yêu cầu đầu tư hạ tầng cao hơn đang đặt ra những tiêu chuẩn mới đối với doanh nghiệp. Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho rằng các yếu tố này khiến chủ đầu tư phải cân nhắc kỹ hơn trước khi triển khai dự án đất nền. Chi phí đầu vào tăng cũng làm thu hẹp dư địa điều chỉnh giá bán để kích cầu.

Đặc thù sản phẩm không đi kèm nhà ở cũng khiến người mua phải tính thêm chi phí và thời gian xây dựng trước khi có thể sử dụng. Do đó, đất nền sẽ khó cạnh tranh nếu giá bán chưa đủ hấp dẫn hoặc khu vực chưa hình thành hệ thống tiện ích và cộng đồng cư dân.

Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa toàn bộ phân khúc đất nền mất đi tiềm năng. Sự phân hóa ngày càng rõ có thể tạo lợi thế cho những sản phẩm sở hữu các điều kiện nền tảng tốt hơn, đặc biệt là pháp lý minh bạch, hạ tầng hoàn thiện và nằm gần khu dân cư hiện hữu.

Những khu đất nằm trong khu vực có hoạt động kinh tế phát triển, gần các trung tâm việc làm, trường học, bệnh viện và hệ thống giao thông kết nối thuận lợi vẫn có cơ sở để thu hút nhu cầu. Khi đô thị mở rộng và các dự án hạ tầng được triển khai đồng bộ, những khu vực có khả năng kết nối thực chất có thể hưởng lợi từ nhu cầu nhà ở và dịch vụ gia tăng.

Một yếu tố quan trọng khác là mức giá phải tương xứng với khả năng khai thác. Thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng giá sẽ tăng khi có thông tin quy hoạch, người mua cần đánh giá khu vực đã có dân cư hay chưa, khả năng xây dựng, nhu cầu sử dụng và tiềm năng chuyển nhượng trong tương lai. Đây cũng là cách hạn chế rủi ro bị chôn vốn tại những khu vực có thời gian phát triển kéo dài.

Đối với nhà đầu tư dài hạn, việc lựa chọn sản phẩm cần gắn với khả năng chịu đựng tài chính. Đất nền thường không tạo ra dòng tiền ngay lập tức, vì vậy không nên sử dụng tỷ lệ vốn vay quá lớn hoặc đặt kỳ vọng vào việc bán lại trong thời gian ngắn. Khoản vốn đầu tư cần được xác định trên cơ sở thời gian nắm giữ có thể kéo dài, kể cả trong trường hợp thị trường chưa phục hồi như kỳ vọng.

Nhìn chung, thanh khoản suy yếu đang đặt đất nền trước yêu cầu thay đổi về chất lượng sản phẩm và chiến lược đầu tư. Thị trường có thể không phục hồi chỉ nhờ những thông tin về hạ tầng hay các đợt giảm giá, nhưng những khu vực có nhu cầu cư trú, hoạt động kinh tế và tiện ích thực tế vẫn sở hữu nền tảng phát triển dài hạn. Khi tiêu chí lựa chọn chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang giá trị sử dụng, đất nền có pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và mức giá hợp lý sẽ có cơ hội nổi bật trong chu kỳ phát triển tiếp theo.