Đà tăng giá chung cư có chậm lại trước lo ngại hình thành bong bóng

Theo dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2025 ghi nhận mặt bằng giá căn hộ tiếp tục neo ở mức cao, song tốc độ tăng đã chậm lại và có sự phân hóa rõ rệt vào những tháng cuối năm. Trên thị trường sơ cấp, giá chào bán căn hộ mới tại các đô thị lớn đều lập mặt bằng kỷ lục. Hà Nội ghi nhận mức trung bình khoảng 100 triệu đồng/m², tăng tới 40% so với năm 2024. Tại TP.HCM, giá bình quân đạt khoảng 111 triệu đồng/m², tăng 23%, trong khi Đà Nẵng ở mức khoảng 83 triệu đồng/m², tăng 14%.

Ở thị trường thứ cấp, diễn biến không đồng đều. Tại Hà Nội, giá căn hộ tăng mạnh trong nửa đầu năm, nhiều dự án tăng từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng mỗi căn trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, về cuối năm, đà tăng có dấu hiệu chững lại, thậm chí xuất hiện tình trạng rao bán cắt lỗ của một bộ phận nhà đầu tư mua theo tâm lý FOMO.

Theo ông Lê Đình Chung, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản VARS, đây là biểu hiện của sự điều chỉnh cục bộ sau giai đoạn tăng nhanh, chưa phải dấu hiệu sụp đổ trên diện rộng. Đáng chú ý, mặt bằng giá tại các khu vực trung tâm và các dự án có pháp lý hoàn chỉnh vẫn được duy trì ổn định.

Báo cáo thị trường nhà ở quý IV và cả năm 2025 của Bộ Xây dựng cũng cho thấy giá chung cư tại Hà Nội, TP.HCM và các đô thị lớn nhìn chung ổn định so với quý trước, dù tiếp tục duy trì ở mức cao. Tính chung cả năm, giá chung cư trên toàn quốc tăng khoảng 20–30% so với năm 2024, trong đó mức tăng tập trung chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp.

Thực tế, nhiều dự án có giá cao phản ánh sự dịch chuyển về chất lượng và vị trí hơn là đầu cơ thuần túy. Tại Hà Nội, một số dự án như Green Diamond, Golden Park Tower ghi nhận mức giá trên 110–170 triệu đồng/m². Tại TP.HCM, Midtown Phú Mỹ Hưng hay Riverpark Premier được chào bán từ khoảng 118 đến hơn 150 triệu đồng/m² – đều là những dự án có tiêu chuẩn phát triển, vị trí và pháp lý tốt.

Dự báo cho năm 2026, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, cho rằng giá chung cư vẫn có xu hướng tăng nhưng mức tăng sẽ thấp hơn giai đoạn trước. Nguyên nhân chủ yếu đến từ chi phí đầu vào, bao gồm tác động của Luật Đất đai mới, bảng giá đất dự kiến áp dụng từ đầu năm 2026, cùng với chi phí xây dựng, nhân công và tài chính gia tăng.

Bên cạnh đó, tình trạng lệch pha cung – cầu kéo dài cũng tiếp tục tạo áp lực lên giá. Nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, trong khi căn hộ vừa túi tiền gần như vắng bóng. Dữ liệu từ One Mount Group cho thấy, dù giá sơ cấp tại Hà Nội trong quý IV/2025 đạt mức cao nhất từ trước tới nay, tỷ lệ hấp thụ vẫn tương đối tốt, phản ánh vai trò dẫn dắt của nhu cầu ở thực.