Cung cầu bất động sản vẫn tồn tại nghịch lý, căn hộ hạng sang vẫn áp đảo thị trường

Nguồn cung phục hồi nhưng lệch pha nhu cầu

Theo thống kê từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, trong năm 2024 và nửa đầu 2025, nguồn cung căn hộ tại TP HCM, Hà Nội và một số đô thị lớn đã có dấu hiệu phục hồi so với giai đoạn “đóng băng” trước đó. Tuy nhiên, điểm đáng chú ý là hơn 65–70% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, tập trung tại các khu vực trung tâm mở rộng hoặc những đại đô thị quy mô lớn.

Trong khi đó, căn hộ bình dân gần như “vắng bóng”, còn phân khúc trung cấp – từng là xương sống của thị trường – cũng suy giảm mạnh cả về số lượng lẫn tỷ trọng. Ở TP HCM, nhiều quý liên tiếp không ghi nhận dự án căn hộ mới có giá dưới 40 triệu đồng/m²; tại Hà Nội, mặt bằng giá sơ cấp phổ biến đã vượt ngưỡng 45–50 triệu đồng/m², ngay cả ở các khu vực ngoài vành đai.

Sự lệch pha này khiến bức tranh cung – cầu trở nên méo mó: thị trường thừa sản phẩm đắt tiền, nhưng thiếu trầm trọng nhà ở phù hợp với đại đa số người dân đô thị.

Chia sẻ về vấn đề này, ông Trần Văn Bình, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, đây không phải là hiện tượng nhất thời mà là kết quả tất yếu của nhiều lực đẩy mang tính cấu trúc, từ kinh tế – xã hội đến cơ chế chính sách và chiến lược phát triển dự án.

Theo ông Bình, sự gia tăng nhanh chóng của tầng lớp trung lưu và thượng lưu đang làm thay đổi bản đồ nhu cầu nhà ở. Khi thu nhập và mức sống được cải thiện, nhu cầu về chỗ ở không còn dừng ở tiêu chí cơ bản, mà chuyển sang đòi hỏi cao hơn về không gian sống, tiện ích, dịch vụ và giá trị biểu trưng. Căn hộ hạng sang, với vị trí trung tâm, thiết kế tinh tế và hệ sinh thái tiện ích khép kín, trở thành lựa chọn ưu tiên của nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính mạnh, vừa để ở vừa để tích sản lâu dài.

“Song song với nhu cầu thị trường, chiến lược của các chủ đầu tư cũng đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy phân khúc cao cấp phát triển nhanh. Trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt và nguồn cung dự án mới bị hạn chế, nhiều doanh nghiệp lựa chọn tập trung vào các sản phẩm giá trị cao để tối ưu biên lợi nhuận, đồng thời khẳng định thương hiệu. Việc đầu tư mạnh vào thiết kế, công nghệ xây dựng, quản lý vận hành và tiện ích cao cấp không chỉ giúp dự án tạo dấu ấn, mà còn dễ dàng thu hút dòng vốn từ nhóm khách hàng giàu có và nhà đầu tư dài hạn”, ông Trần Văn Bình chia sẻ.

Tuy nhiên, cũng theo ông Trần Văn Bình, nguyên nhân cốt lõi khiến căn hộ hạng sang “lấn át” các phân khúc khác lại nằm ở những rào cản pháp lý và chi phí đầu vào ngày càng gia tăng. Thực tế cho thấy, không ít dự án bị kéo dài thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý, từ khâu phê duyệt chủ trương đầu tư, giao đất đến cấp phép xây dựng. Quá trình này khiến chi phí vốn, chi phí quản lý và chi phí cơ hội của doanh nghiệp phình to theo thời gian.

Lời giải nào cho bài toán cung – cầu?

Để giải quyết nghịch lý này, cần sự vào cuộc đồng bộ từ cả phía Nhà nước và doanh nghiệp. Về chính sách, việc đẩy nhanh tháo gỡ pháp lý, dành quỹ đất hợp lý cho nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp, cùng với các cơ chế ưu đãi về thuế, tín dụng, tiền sử dụng đất… là yếu tố then chốt để khuyến khích doanh nghiệp tham gia phân khúc này.

Về phía doanh nghiệp, bài toán không chỉ nằm ở lợi nhuận ngắn hạn mà còn ở chiến lược phát triển dài hạn, hướng đến nhu cầu thực – nền tảng bền vững của thị trường. Thực tế cho thấy, những dự án có mức giá “vừa sức”, pháp lý rõ ràng và hạ tầng kết nối tốt luôn có thanh khoản ổn định, ngay cả trong giai đoạn khó khăn.

Trong bối cảnh thị trường đang bước vào chu kỳ phục hồi mới, việc điều chỉnh lại cơ cấu nguồn cung sẽ là yếu tố quyết định để bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững hơn. Nếu không, nghịch lý “thừa nhà sang – thiếu nhà ở” sẽ tiếp tục là điểm nghẽn lớn, kìm hãm đà phục hồi thực chất của thị trường trong những năm tới.

Tổng Thư ký VARS khẳng định, một thị trường lành mạnh cần có cấu trúc cân đối như hình kim tự tháp, với nền tảng vững chắc là nhà ở xã hội và nhà ở bình dân. Để đạt được điều này, vai trò của cơ quan quản lý nhà nước là hết sức quan trọng, đặc biệt trong việc tháo gỡ các nút thắt pháp lý, rút ngắn thời gian triển khai dự án và tạo điều kiện thực chất cho các chương trình nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp bất động sản cũng cần chủ động điều chỉnh chiến lược phát triển, đa dạng hóa sản phẩm, không chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp mà bỏ quên nhu cầu của số đông. “Tạo cơ hội cho người dân được sở hữu nhà ở chính là yếu tố giữ nhịp cho thị trường. Khi nhu cầu ở thực được đáp ứng, bất động sản mới phát triển ổn định và hạn chế rủi ro bong bóng”, ông Trần Văn Bình nhấn mạnh.

Trong bối cảnh thị trường bước vào chu kỳ tái cấu trúc, những phân tích từ VARS cho thấy căn hộ hạng sang không chỉ là câu chuyện của nhu cầu cao cấp, mà còn phản ánh những vấn đề sâu xa về chính sách và cấu trúc thị trường. Giải quyết được bài toán nhà ở cho số đông chính là chìa khóa để bất động sản Việt Nam phát triển bền vững trong giai đoạn tới.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), nguồn cung nhà ở thương mại giá vừa túi tiền đang suy giảm nghiêm trọng trong nhiều năm liên tiếp.

“Thị trường hiện nay thiếu nhà ở cho đại bộ phận người dân đô thị, trong khi phân khúc cao cấp vẫn chiếm ưu thế. Nguyên nhân cốt lõi đến từ vướng mắc pháp lý và chi phí đầu vào quá cao, khiến doanh nghiệp không mặn mà với phân khúc giá thấp”, ông Châu nhận định. Vị chuyên gia này nhấn mạnh, muốn giải quyết bài toán cung – cầu, cần cải cách mạnh mẽ thủ tục đầu tư xây dựng và có chính sách tín dụng ưu đãi dài hạn cho cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà lần đầu.