Chuyên gia: Người mua nhà để ở chịu áp lực từ lãi suất, nhà đầu tư cũng “đuối sức”

Mua để ở hay đầu tư đều áp lực

Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất huy động tiếp tục nhích lên từ cuối quý I/2026, thị trường bất động sản lập tức chịu tác động. Đáng chú ý, nhóm chịu áp lực trực tiếp và rõ rệt nhất chính là người mua nhà cần vay vốn ngân hàng , đặc biệt là những gia đình trẻ.

Đại diện một số ngân hàng cho biết, động thái tăng lãi suất nhằm kiểm soát dòng vốn vào bất động sản khi tín dụng địa ốc năm 2025 tăng khoảng 22%, cao hơn mức 19% của toàn hệ thống; riêng cho vay kinh doanh bất động sản tăng 28%, trong khi vay mua nhà chỉ tăng 14%.

Cũng theo đại diện một số ngân hàng, chi phí vốn đầu vào vẫn neo cao. Cụ thể, lãi suất tiết kiệm quanh 7%/năm, cộng chi phí dự trữ, bảo hiểm tiền gửi và vận hành đẩy tổng chi phí lên xấp xỉ 11%. Khi cộng thêm biên lợi nhuận, mức cho vay từ 12 - 15%/năm được cho là không quá bất thường. Việc điều chỉnh lãi suất cũng nhằm phân bổ vốn sang lĩnh vực sản xuất kinh doanh, khu vực ưu tiên và đảm bảo an toàn hệ thống.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng nhận định, việc lãi suất tăng trở lại phản ánh áp lực huy động vốn và cân đối thanh khoản trong hệ thống. Tuy nhiên, nếu xu hướng này kéo dài, thị trường bất động sản sẽ chịu tác động tiêu cực.

“Người vay mua nhà cần đặc biệt lưu ý đến lãi suất sau ưu đãi và biên độ điều chỉnh. Không nên chỉ nhìn vào mức 8-9% ban đầu mà bỏ qua rủi ro khi lãi suất thả nổi tăng mạnh”, ông Hiếu nói.

Trong khi đó, TS Đinh Thế Hiển nhìn nhận, thị trường vốn có chu kỳ lãi suất thấp và cũng có chu kỳ lãi suất cao. Nhà đầu tư chuyên nghiệp hiểu rằng điều đó là bình thường. Vấn đề không nằm ở việc lãi suất bao nhiêu, mà là cơ hội sinh lời có đủ bù đắp chi phí vốn hay không.

Tác động hiện nay thể hiện rõ ở hai nhóm.

Nhóm thứ nhất là người mua để ở. Đây là nhóm chịu áp lực trực tiếp nhất. So với đầu năm 2025, lãi suất tăng thêm 3- 4 điểm phần trăm khiến khoản trả góp hàng tháng tăng đáng kể.

Với một căn hộ giá khoảng 4 tỷ đồng, vay 60 - 70% giá trị tài sản (tương đương 2,4 - 2,8 tỷ đồng) trong thời hạn 15 năm, nếu lãi suất tăng thêm 3 - 4 điểm phần trăm, số tiền phải trả mỗi tháng có thể tăng thêm khoảng 6 - 10 triệu đồng tùy dư nợ và phương thức trả nợ. Với nhiều hộ gia đình, đây là áp lực thực sự đủ để họ cân nhắc lại kế hoạch mua nhà.

Nhóm thứ hai là nhà đầu tư kỳ vọng lợi nhuận vượt lãi vay. Ở đây, câu chuyện không chỉ nằm ở lãi suất cao mà còn ở chỗ cơ hội tăng giá không còn rõ ràng như trước.

Nếu mua chung cư vào quý III/2024, đến nay giá có thể tăng 15 - 20% tùy vị trí. Nhưng nếu mua chung cư từ giữa năm 2025, mức tăng bình quân chỉ khoảng 5%. Dự kiến năm 2026, tốc độ tăng giá cũng khó vượt quá 5%, thậm chí thấp hơn. Trong khi đó, lãi suất vay đang ở mức 10 - 12% một năm, còn suất sinh lời cho thuê phổ biến chỉ khoảng 2,5%.

Nhà đầu tư dần “đuối sức”

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nêu quan điểm, lãi suất tăng mạnh là điều phù hợp với yêu cầu vận hành của hệ thống ngân hàng và mục tiêu kiểm soát vĩ mô, nhưng lại đang lan tỏa tác động tiêu cực lên toàn bộ các chủ thể tham gia thị trường bất động sản.

Cụ thể, chủ đầu tư chịu áp lực chi phí vốn, buộc phải cơ cấu lại giá bán, thậm chí đẩy giá lên để bù chi phí tài chính. Nhà đầu tư đối diện với áp lực tài chính tăng mạnh, buộc phải trì hoãn hoặc thu hẹp quy mô đầu tư. Người mua nhà bị suy giảm sức mua, đặc biệt là nhóm chưa có nhà ở, khi chi phí vay tăng mạnh.

Song song với đó, chi phí đất đai, bao gồm tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, chi phí pháp lý, không có xu hướng giảm, thậm chí còn tiếp tục neo cao, khiến cấu trúc giá thành bị “đóng cứng” từ đầu vào, làm cho khả năng điều chỉnh giảm giá trên thị trường gần như không khả thi.

Hệ quả là hình thành một nghịch lý: một mặt bất động sản khó giảm giá do chi phí đầu vào bị “neo cứng”, mặt khác khả năng hấp thụ thị trường lại suy yếu vì sức mua giảm, hiệu quả đầu tư giảm và chi phí vốn tăng cao. Điều này đẩy thị trường vào trạng thái “kẹp hai đầu”, giá không giảm được mà thanh khoản không tăng được.

Một nhà đầu tư tại Hà Nội chia sẻ, từng mua đầu tư một căn hộ tại khu Đông vào cuối năm 2022 chia sẻ, khi hạ tầng liên tục được nhắc tới với những cây cầu mới, đường vành đai và các đại đô thị mọc lên, anh tin rằng chỉ cần giữ căn hộ khoảng một đến hai năm là có thể chốt lời. Lãi suất vay khi đó chỉ quanh 6,5–8%/năm trong thời gian ưu đãi, ngân hàng sẵn sàng giải ngân nhanh, còn môi giới thì liên tục nói về chu kỳ tăng giá mới.

“Tôi xuống tiền khá nhanh, vay ngân hàng hơn một nửa giá trị căn hộ. Bài toán lúc ấy rất đơn giản: tiền lãi mỗi tháng xem như chi phí giữ hàng, chờ thị trường hồi phục rồi bán ra. Thậm chí, tôi còn tính nếu giá tăng 10 - 15% là đã đủ lợi nhuận sau khi trừ chi phí tài chính. Nhưng thị trường không đi theo kịch bản tôi kỳ vọng.

Thanh khoản bất động sản chững lại từ cuối năm ngoái. Người mua ở thực dè dặt, nhà đầu tư thì gần như đứng ngoài quan sát. Căn hộ tôi mua vẫn hoàn thiện tốt, khu vực xung quanh ngày càng đông dân cư, nhưng giá rao bán gần như đi ngang. Trong khi đó, thời gian ưu đãi lãi suất của khoản vay lại sắp kết thúc.

Thông báo từ ngân hàng khiến tôi thực sự áp lực, lãi suất thả nổi dự kiến tăng lên 13–14%/năm, gần gấp đôi so với giai đoạn đầu. Nếu bán lúc này, tôi gần như không có lãi, thậm chí còn mất thêm phí giao dịch và chi phí vay đã trả suốt hai năm qua. Nhưng nếu tiếp tục giữ, tôi không thể gồng gánh. Tâm lý của nhà đầu tư bị kẹt hàng khiến tôi quyết định bán căn hộ mà không có lãi”, nhà đầu tư này buồn bã nói.