Chương mới của thị trường bất động sản: Sàng lọc đầu cơ, hướng về nhu cầu ở thực

Nhu cầu thực và xu hướng dài hạn là “trọng tâm”

Năm 2026 được dự báo là giai đoạn bản lề khi thị trường bất động sản chính thức rời xa quỹ đạo tăng trưởng dựa nhiều vào kỳ vọng giá và đòn bẩy tài chính để chuyển trọng tâm sang nhu cầu ở thực và giá trị khai thác dài hạn. Sau chu kỳ thanh lọc kéo dài từ 2023–2025, mặt bằng lãi suất dù có xu hướng ổn định hơn nhưng không còn ở mức “rẻ như cho”, trong khi các kênh kiểm soát trái phiếu, tín dụng và pháp lý dự án ngày càng chặt chẽ. Điều này buộc cả chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư phải thay đổi tư duy: thay vì chạy theo “sóng”, thị trường bắt đầu định giá tài sản dựa trên công năng sử dụng, khả năng tạo dòng tiền và tiềm năng gia tăng giá trị bền vững.

Ở phân khúc căn hộ, nhu cầu mua để ở chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giao dịch, đặc biệt tại các đô thị có tốc độ đô thị hóa cao như Hà Nội và TP.HCM. Các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng kết nối thuận tiện, bàn giao đúng tiến độ và chất lượng xây dựng tốt ghi nhận thanh khoản ổn định hơn hẳn so với những sản phẩm chỉ dựa vào quảng bá vị trí tương lai. Người mua ngày càng quan tâm đến yếu tố mật độ xây dựng, tiện ích nội khu, hệ thống quản lý vận hành và chi phí dịch vụ lâu dài – những yếu tố trực tiếp ảnh hưởng đến chất lượng sống cũng như giá trị cho thuê. Đây là sự thay đổi rõ nét so với giai đoạn trước, khi không ít nhà đầu tư xuống tiền chỉ vì kỳ vọng chênh lệch giá ngắn hạn.

Đối với nhà đầu tư, khái niệm “giá trị khai thác dài hạn” trở thành thước đo quan trọng. Thay vì kỳ vọng lãi vốn nhanh, họ tính toán kỹ bài toán dòng tiền cho thuê, tỷ suất lợi nhuận ròng sau chi phí và khả năng tăng giá theo hạ tầng thực tế. Các khu vực hưởng lợi từ đầu tư công, mở rộng vành đai, metro, cao tốc liên vùng… tiếp tục được quan tâm, nhưng quyết định đầu tư thận trọng hơn, dựa trên tiến độ triển khai cụ thể thay vì tin đồn quy hoạch. Bất động sản gần khu công nghiệp, trung tâm công nghệ, trường đại học hoặc khu dân cư hiện hữu đông đúc có lợi thế vì tạo ra nhu cầu thuê ổn định – một yếu tố quan trọng trong bối cảnh dòng tiền đầu cơ suy giảm.

Phân khúc đất nền – từng được xem là “phân khúc vua” – cũng bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh. Những khu vực xa trung tâm, hạ tầng chưa rõ ràng, phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá khó thu hút dòng tiền như trước. Ngược lại, đất có sổ đỏ, nằm trong khu dân cư hiện hữu, có thể khai thác kinh doanh hoặc xây dựng ở ngay lại được ưu tiên. Điều này cho thấy thị trường đang dịch chuyển từ “giữ đất chờ thời” sang “tài sản tạo giá trị thực”.

Doanh nghiệp thích nghi ra sao?

Trong “chương mới” này, doanh nghiệp bất động sản buộc phải thay đổi mô hình vận hành. Thay vì phát triển ồ ạt nhiều dự án cùng lúc, xu hướng là tập trung vào quỹ đất sạch, pháp lý hoàn chỉnh, ưu tiên những sản phẩm có nhu cầu thực.

Nhiều doanh nghiệp cũng chuyển hướng sang phân khúc nhà ở vừa túi tiền, hoặc hợp tác với các tổ chức tài chính để đưa ra giải pháp thanh toán linh hoạt, giảm áp lực cho người mua. Sự minh bạch trong công bố thông tin, báo cáo tài chính, tiến độ dự án trở thành yêu cầu bắt buộc để lấy lại niềm tin thị trường.

Cùng với đó, ứng dụng công nghệ trong bán hàng, quản lý khách hàng và vận hành tòa nhà ngày càng phổ biến. Điều này không chỉ giúp tối ưu chi phí mà còn nâng cao trải nghiệm cư dân – yếu tố quan trọng trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng khốc liệt.

Nhìn nhận về diễn biến thị trường nhà đất năm nay, bà Trang Lê, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, cho rằng bất động sản vẫn có nền tảng tích cực nhờ tốc độ đô thị hóa cao và nhu cầu nhà ở lớn. Tuy nhiên, thị trường không còn nhiều dư địa để "đi chậm và sửa sai", phát triển dựa trên kỳ vọng tăng giá đơn thuần. Theo bà, áp lực tăng trưởng bền vững đòi hỏi bất động sản phải chuyển sang mô hình minh bạch hơn, kiểm soát rủi ro tốt hơn và tập trung vào giá trị sử dụng thực tế.

Giai đoạn trước, thị trường ghi nhận những đợt tăng giá nhanh tại nhiều địa phương, đặc biệt ở các khu vực có thông tin quy hoạch, hạ tầng hoặc điều chỉnh địa giới hành chính. Tuy nhiên, khi mặt bằng giá đã neo cao trong khi thu nhập người dân tăng chậm hơn, dư địa cho các chiến lược "lướt sóng" dần co lại. Biên lợi nhuận ngắn hạn không còn hấp dẫn như trước, trong khi lãi suất tăng, tín dụng bị kiểm soát khiến rủi ro thanh khoản gia tăng.

Ngoài ra, theo bà Trang, một trong những thay đổi đáng chú ý là việc đẩy mạnh minh bạch hóa dữ liệu và quản lý giao dịch. Khi thông tin pháp lý, quy hoạch, lịch sử giao dịch ngày càng được công khai và chuẩn hóa, không gian cho các đợt "thổi giá" theo tin đồn bị thu hẹp. Điều này có thể khiến dòng tiền đầu cơ suy giảm trong ngắn hạn, nhưng lại tạo nền tảng cho thị trường tái cân bằng và quay về phục vụ nhu cầu ở thực.