Chung cư vẫn sẽ là phân khúc dẫn dắt thị trường

Những lợi thế hấp dẫn

Tại hai thị trường lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP.HCM, nhu cầu về nhà ở vẫn đang ở mức rất cao. Mỗi năm, hàng trăm nghìn lao động, chuyên gia và người trẻ tiếp tục đổ về các đô thị lớn để học tập, làm việc và sinh sống, kéo theo nhu cầu an cư ngày càng gia tăng.

Theo nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam hiện mới đạt khoảng 45%, thấp hơn đáng kể so với nhiều quốc gia trong khu vực. Điều này đồng nghĩa với việc dư địa phát triển nhà ở đô thị vẫn còn rất lớn trong nhiều năm tới.

Trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm, giá đất liên tục tăng cao và chi phí phát triển dự án leo thang, căn hộ chung cư trở thành lựa chọn phù hợp nhất đối với phần đông người dân có nhu cầu ở thực.

Khác với giai đoạn trước đây khi nhiều người có tâm lý chuộng nhà đất, vài năm trở lại đây, quan điểm của người mua đã có nhiều thay đổi. Người trẻ ngày càng ưu tiên các sản phẩm đáp ứng được nhu cầu sống hiện đại như tiện ích đồng bộ, an ninh tốt, hạ tầng hoàn chỉnh và khả năng kết nối giao thông thuận tiện. Đây là những lợi thế mà phân khúc chung cư đang nắm giữ.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực phía Nam Batdongsan.com.vn, nhìn lại nửa đầu năm 2026, có thể thấy căn hộ chung cư tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thị trường bất động sản cả về nguồn cung lẫn sức cầu.

Điểm nổi bật nhất là nguồn cung mới đã có sự cải thiện đáng kể nhờ loạt dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và đủ điều kiện mở bán. So với giai đoạn trầm lắng 2022 - 2024, lượng sản phẩm đưa ra thị trường đã tăng rõ rệt, đặc biệt tại Hà Nội, TP.HCM và các đô thị vệ tinh, góp phần giảm bớt tình trạng khan hiếm nguồn hàng.

Trong khi đó, giao dịch từ nhóm nhà đầu tư không còn sôi động như giai đoạn trước, khiến thanh khoản chung có phần hạ nhiệt. Tuy nhiên, lực cầu ở thực vẫn duy trì ở mức cao, qua đó tiếp tục nâng đỡ thị trường và giúp hoạt động giao dịch diễn ra khá tích cực.

Về giá bán, căn hộ chung cư vẫn ghi nhận xu hướng tăng tại nhiều khu vực, song mức tăng không còn mang tính đồng loạt mà đã có sự phân hóa rõ nét theo từng dự án, từng địa bàn và chất lượng sản phẩm. Theo đó, những dự án có vị trí tốt, pháp lý hoàn chỉnh, chất lượng xây dựng tốt và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín vẫn ghi nhận thanh khoản tích cực. Ngược lại, các dự án có giá bán vượt quá khả năng chi trả của thị trường hoặc thiếu lợi thế về vị trí, tiện ích và pháp lý bắt đầu xuất hiện dấu hiệu chững lại.

Ở một góc nhìn khác, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, mặc dù mặt bằng giá đã bị đẩy lên mức rất cao, nhưng phân khúc này vẫn nắm giữ những lợi thế cốt lõi giúp duy trì sức hấp dẫn. Thực tế trên thị trường dòng tiền của cả khách hàng lẫn các nhà đầu tư đang hướng mạnh về những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, đồng thời có khả năng khai thác để tạo ra dòng tiền đều đặn từ việc cho thuê.

Theo đó, căn hộ chung cư vẫn là dòng sản phẩm tối ưu, đáp ứng trọn cả hai yếu tố quan trọng trong xu hướng lựa chọn bất động sản hiện tại. Chính vì vậy, dù giá bán đã neo cao, sự quan tâm của thị trường đối với phân khúc này chưa hề nguội lạnh.

Liệu có còn hấp dẫn để đầu tư?

Ở một góc nhìn có phần thận trọng và bám sát diễn biến thực tế tại các sàn giao dịch, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes chỉ ra rằng, các tác động từ lãi suất và yếu tố chính trị đã khiến thị trường bất động sản nói chung có dấu hiệu chững lại, chậm nhịp hơn. Đặc biệt, phân khúc sản phẩm cao tầng vốn là “ngôi sao sáng” với sức nóng đỉnh điểm trong giai đoạn vừa qua, thì đến thời điểm này cũng bắt đầu xuất hiện những dấu hiệu hạ nhiệt rõ rệt.

Tại thị trường thứ cấp đã ghi nhận hiện tượng giảm giá nhẹ ở một số phân khúc và thanh khoản bắt đầu chậm lại. Để kích cầu, các chủ đầu tư dự án cao tầng buộc phải đưa ra nhiều chính sách bán hàng hấp dẫn, ưu đãi hơn nhằm thu hút người mua.

Tuy nhiên, ngay cả nhóm đối tượng này cũng đang có tâm lý “cân đo đong đếm” vì giá nhà đã quá cao. Họ không còn vội vàng quyết định mà dành nhiều thời gian tìm hiểu, so sánh, khiến số lượng các giao dịch thành công trên thị trường sụt giảm và diễn ra chậm hơn.

Lý giải sâu hơn về việc vì sao chung cư mất điểm trong mắt các nhà đầu tư, Tổng Giám đốc SGO Homes đưa ra 3 nguyên nhân cốt lõi. Thứ nhất, mức giá quá cao, giá mua vào đã chạm ngưỡng, làm giảm biên độ lợi nhuận.

Thứ hai, liệu suất cho thuê thấp. Giá cho thuê thực tế tại nhiều khu vực không đáp ứng được kỳ vọng về mặt hiệu quả dòng tiền so với tổng giá trị vốn đầu tư bỏ ra.

Thứ ba, kỳ vọng tăng giá trong tương lai không còn nhiều. Hiện nay, quy hoạch Hà Nội đang phát triển theo hướng đa cực, hạ tầng giao thông được đẩy mạnh kết nối, đồng thời các khu đô thị đa mục tiêu được phát triển đồng bộ. Điều này sẽ cung cấp ra thị trường nhiều phân khúc sản phẩm với mức giá hợp lý hơn, giúp “giảm nhiệt” tình trạng khan hiếm. Do đó, cơ hội đầu tư lướt sóng hoặc kỳ vọng tăng giá đột biến do khan hiếm như giai đoạn trước sẽ không còn nữa.

Thực tế, mặc dù các phân khúc khác như đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng hay nhà phố thương mại có thể phục hồi trong thời gian tới, nhưng xét trên nhiều khía cạnh, chung cư vẫn đang sở hữu nhiều lợi thế vượt trội.

Thứ nhất, đây là phân khúc có nhu cầu ở thực lớn và ổn định nhất.

Thứ hai, nguồn cung chưa thể tăng mạnh trong ngắn hạn, tạo nền tảng cho giá bán duy trì ở mức cao.

Thứ ba, sự thay đổi trong xu hướng đầu tư đang giúp dòng tiền quay trở lại với các sản phẩm có khả năng khai thác và tạo thu nhập ổn định.

Cuối cùng, quá trình đô thị hóa cùng sự phát triển của hạ tầng giao thông sẽ tiếp tục mở rộng dư địa tăng trưởng của phân khúc căn hộ trong nhiều năm tới.