Chung cư: Nguồn cung tích cực, giá cũng “dễ thở” hơn

Theo thông tin Bộ Xây dựng công bố về nhà ở và thị trường bất động sản quý II/2026, thị trường cơ bản duy trì sự ổn định. Nguồn cung có chuyển biến theo hướng tích cực, dù quá trình phục hồi giữa các khu vực và phân khúc vẫn chưa đồng đều.

Đáng chú ý, bên cạnh sự gia tăng về nguồn cung, thị trường cũng bắt đầu xuất hiện tín hiệu điều chỉnh về giá. Đây được xem là diễn biến đáng chú ý sau một thời gian dài giá nhà tăng nhanh, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Nguồn cung tăng mạnh

Một trong những điểm sáng nổi bật của thị trường quý II là số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép xây dựng mới tăng đáng kể.

Cụ thể, trong quý II/2026, cả nước có 113 dự án nhà ở thương mại được cấp phép xây dựng mới, với quy mô hơn 103.200 căn. Trong đó, số lượng căn hộ chung cư chiếm gần 69.600 căn.

So với quý I, số dự án được cấp phép mới gần gấp đôi. Nếu so với cùng kỳ năm trước, con số này đã tăng hơn 3 lần. Đây là tín hiệu cho thấy quá trình chuẩn bị và triển khai dự án đang có những bước tiến đáng kể, đồng thời mở ra kỳ vọng nguồn hàng sẽ tiếp tục được bổ sung trong thời gian tới.

Không chỉ nguồn cung được cấp phép mới cải thiện, lượng sản phẩm đủ điều kiện đưa ra thị trường cũng tăng lên.

Trong quý II, cả nước có 131 dự án với khoảng 59.000 căn đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Con số này tăng 23,6% so với quý trước và tăng tới 70,1% so với cùng kỳ năm ngoái.

Bên cạnh đó, 39 dự án nhà ở thương mại với gần 11.000 căn đã hoàn thành xây dựng trong quý.

Những con số trên cho thấy nguồn cung bất động sản đang từng bước được khơi thông. Sau giai đoạn thị trường gặp nhiều khó khăn về pháp lý, dòng vốn và tiến độ triển khai dự án, việc số lượng dự án được cấp phép, đủ điều kiện mở bán và hoàn thành cùng tăng là tín hiệu tích cực đối với cả doanh nghiệp lẫn người mua.

Nguồn cung tăng cũng đồng nghĩa người mua có thêm lựa chọn, qua đó hạn chế tình trạng thị trường rơi vào thế mất cân đối khi nhu cầu thực vẫn còn nhưng sản phẩm phù hợp lại khan hiếm.

Giá nhà bắt đầu “dễ thở” hơn

Một điểm đáng chú ý khác trong báo cáo của Bộ Xây dựng là xu hướng điều chỉnh giá nhà.

Sau thời gian dài chứng kiến mặt bằng giá liên tục đi lên, trong quý II/2026, giá bán căn hộ chung cư trên thị trường thứ cấp toàn quốc đã giảm so với quý đầu năm.

Mức điều chỉnh này có thể chưa tạo ra một sự thay đổi quá lớn về mặt bằng giá, nhưng mang ý nghĩa đáng kể về tâm lý thị trường. Bởi sau thời gian giá nhà tăng nhanh, việc xuất hiện xu hướng điều chỉnh cho thấy thị trường đang có thêm cơ chế tự cân bằng giữa khả năng chi trả của người mua và kỳ vọng của người bán.

Đặc biệt, trên thị trường thứ cấp, người bán thường chịu tác động rõ hơn từ khả năng hấp thụ thực tế. Khi thanh khoản không còn quá thuận lợi, việc điều chỉnh giá để tìm kiếm người mua là diễn biến dễ xảy ra.

Ở góc độ người mua, đây có thể được xem là tín hiệu tích cực. Nguồn cung cải thiện trong khi giá thứ cấp có xu hướng điều chỉnh sẽ giúp người có nhu cầu ở thực có thêm cơ hội lựa chọn, thay vì phải chạy đua với mặt bằng giá liên tục tăng.

Tuy nhiên, cũng cần nhìn nhận rằng giá nhà đang có sự phân hóa. Không phải tất cả dự án, khu vực hay phân khúc đều giảm giá. Những dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện và đáp ứng đúng nhu cầu ở thực vẫn có khả năng duy trì mức giá cao.

Do đó, xu hướng “dễ thở” hơn của thị trường nên được hiểu theo hướng mặt bằng giá đang dần có sự điều chỉnh và phân hóa, thay vì kỳ vọng một đợt giảm giá diện rộng.

Thị trường đang hướng tới cân bằng hơn

Sự kết hợp giữa nguồn cung tăng và giá có dấu hiệu điều chỉnh có thể tạo ra nền tảng thuận lợi hơn cho thị trường trong thời gian tới.

Trong giai đoạn trước, một trong những vấn đề lớn của thị trường là sự lệch pha cung - cầu. Nhu cầu nhà ở vẫn hiện hữu, đặc biệt tại các đô thị lớn, nhưng nguồn cung mới chưa đáp ứng được nhu cầu. Trong khi đó, không ít sản phẩm có giá vượt xa khả năng chi trả của bộ phận lớn người dân.

Khi nguồn cung được cải thiện, cạnh tranh giữa các dự án có thể tăng lên. Đây cũng là yếu tố buộc chủ đầu tư phải chú trọng hơn tới chất lượng sản phẩm, tiến độ, pháp lý, tiện ích và chính sách bán hàng thay vì chỉ dựa vào xu hướng tăng giá của thị trường.

Với người mua, sự thay đổi này có thể giúp nâng cao vị thế đàm phán. Thay vì phải quyết định nhanh do lo ngại giá tiếp tục tăng hoặc sản phẩm khan hiếm, khách hàng có thể dành thêm thời gian so sánh giữa các dự án và lựa chọn sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính.

Ở góc độ doanh nghiệp, nguồn cung tăng cũng cho thấy hoạt động phát triển dự án đang dần trở lại quỹ đạo. Tuy nhiên, bài toán vốn vẫn là một thách thức.

Bộ Xây dựng đánh giá khả năng tiếp cận vốn vẫn là khó khăn đối với doanh nghiệp bất động sản. Vì vậy, việc nguồn cung cải thiện là tín hiệu đáng mừng nhưng chưa đồng nghĩa thị trường đã hoàn toàn phục hồi.

Cơ hội cho nhu cầu ở thực

Trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn mới, nhu cầu ở thực nhiều khả năng tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong việc dẫn dắt thanh khoản.

Khác với giai đoạn thị trường tăng nóng, khi kỳ vọng tăng giá có thể thúc đẩy hoạt động đầu tư, giai đoạn hiện nay người mua có xu hướng thận trọng hơn. Khả năng chi trả, chất lượng dự án, pháp lý và giá trị sử dụng thực tế ngày càng được đặt lên hàng đầu.

Việc nguồn cung tăng cũng tạo điều kiện để các chủ đầu tư phát triển nhiều dòng sản phẩm phù hợp hơn với nhu cầu thực tế. Nếu các dự án mới tập trung nhiều hơn vào phân khúc có mức giá hợp lý, thị trường sẽ có thêm động lực để cải thiện thanh khoản một cách bền vững.

Đặc biệt, khi giá trên thị trường thứ cấp bắt đầu điều chỉnh, khoảng cách giữa giá kỳ vọng của người bán và khả năng chi trả của người mua có thể dần thu hẹp. Đây là điều kiện cần thiết để giao dịch thực sự được kích hoạt.

Có thể nói, quý II/2026 đang cho thấy một bức tranh tích cực hơn của thị trường bất động sản: nguồn cung cải thiện rõ rệt, số lượng dự án mới tăng, lượng sản phẩm đủ điều kiện bán cũng tăng mạnh, trong khi giá căn hộ thứ cấp bắt đầu có dấu hiệu điều chỉnh.

Dù quá trình phục hồi chưa đồng đều và bài toán vốn vẫn còn hiện hữu, những chuyển biến này đang mở ra kỳ vọng thị trường sẽ tiến gần hơn tới trạng thái cân bằng.

Nếu nguồn cung tiếp tục được khơi thông trong những quý tới, đặc biệt ở các sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực, trong khi giá bán được điều chỉnh theo hướng hợp lý hơn, thị trường bất động sản có thể bước vào một giai đoạn phát triển tích cực và bền vững hơn.

Thay vì cuộc chơi của những cơn sốt giá, thị trường được kỳ vọng sẽ ngày càng đề cao giá trị thực, khả năng khai thác và nhu cầu sử dụng. Đây có thể chính là nền tảng quan trọng cho một chu kỳ tăng trưởng mới, với thanh khoản được xây dựng từ nhu cầu thực thay vì kỳ vọng đầu cơ.