Chung cư dẫn dắt đà phục hồi của thị trường, đất nền vẫn tiếp tục phân hóa

Chung cư trở lại vị trí “ngôi sao”

Sau giai đoạn trầm lắng chung của thị trường bất động sản, căn hộ chung cư là phân khúc phục hồi sớm nhất. Sự phục hồi này được thúc đẩy bởi ba yếu tố chính: nhu cầu ở thật tăng mạnh, nguồn cung hạn chế và khả năng tiếp cận tài chính cải thiện.

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, tính đến tháng 3/2026 so với cuối năm 2025, mức độ quan tâm với bất động sản bán tại TP.Hồ Chí Minh đã phục hồi về mức cuối năm ngoái, trong khi chung cư cho thấy khả năng dẫn dắt rõ rệt.

Ở cả Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, lượng quan tâm chung cư đều ghi nhận mức tăng trưởng dương sau Tết, trở thành loại hình có mức độ phục hồi nhanh và bền vững nhất. Khảo sát môi giới quý I/2026 (với 529 đáp viên) cho thấy, chung cư được đánh giá là loại hình bất động sản tiềm năng nhất trong 6 tháng tới, vượt trội so với đất nền và nhà riêng.

Bà Đỗ Thị Ngọc Ánh - Quản lý Kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn cho hay, điểm đáng chú ý là tỷ trọng mua chung cư để ở chiếm đa số trong khảo sát, phản ánh dòng tiền đang tập trung vào phân khúc phục vụ nhu cầu thực, thay vì đầu cơ. Điều này cũng lý giải vì sao thanh khoản chung cư vẫn được duy trì dù thị trường chung có sự suy giảm về lượng giao dịch so với quý trước.

Hiện tại, nhu cầu ở thật đang trở thành lực cầu chính của thị trường. Tốc độ đô thị hóa nhanh khiến lượng người nhập cư vào các đô thị lớn ngày càng cao. Khi dân số đô thị tăng, nhu cầu về nhà ở bền vững và tiện ích trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết. Khác với giai đoạn trước khi nhiều người mua nhà để đầu cơ, hiện nay người mua có xu hướng tìm kiếm nơi ở ổn định lâu dài, ưu tiên pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và khả năng kết nối thuận tiện.

Bên cạnh đó, nguồn cung căn hộ vẫn đang trong tình trạng khan hiếm tương đối. Trong nhiều năm qua, các dự án mới gặp khó khăn về thủ tục pháp lý, khiến số lượng căn hộ mở bán giảm đáng kể so với nhu cầu. Khi cung không theo kịp cầu, giá căn hộ có xu hướng neo ở mức cao và ít biến động giảm sâu. Điều này khiến căn hộ trở thành kênh đầu tư an toàn hơn trong mắt nhiều người.

Yếu tố tài chính cũng góp phần quan trọng. Lãi suất cho vay mua nhà đã hạ nhiệt so với giai đoạn đỉnh điểm, giúp người mua dễ tiếp cận tín dụng hơn. Đồng thời, nhiều chủ đầu tư đưa ra chính sách thanh toán linh hoạt, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán, giúp giảm áp lực tài chính ban đầu cho người mua. Nhờ đó, thanh khoản căn hộ cải thiện rõ rệt, đặc biệt ở phân khúc trung cấp và nhà ở vừa túi tiền.

Đất nền phân hóa mạnh

Đất nền là loại hình thể hiện rõ nhất độ nhạy cảm với các yếu tố vĩ mô. Lượng quan tâm và giao dịch đất nền đã có những biến động mạnh theo từng giai đoạn chính sách và lãi suất.

Theo khảo sát môi giới, tỷ lệ đáp viên ghi nhận giao dịch đất nền "suy giảm" trong quý I/2026 ở mức cao, phản ánh tâm lý thận trọng của nhà đầu tư trước bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng và các quy định siết chặt phân lô, sáp nhập tỉnh thành. Tuy nhiên, điểm đáng chú ý là giá rao bán đất nền không có dấu hiệu giảm. Biểu đồ giá bán/m2 của đất nền trong giai đoạn 2023-2026 cho thấy mặt bằng giá vẫn được giữ vững, dù mức độ quan tâm có lúc sụt giảm.

Đại diện Batdongsan.com.vn cho biết, thị trường đất nền quý I/2026 cho thấy sự phân hóa rõ rệt về mức độ quan tâm giữa ba miền. Miền Trung nổi bật với mức tăng trưởng quan tâm cao tại một số khu vực điển hình, trong khi miền Bắc và miền Nam ghi nhận sự phục hồi chậm hơn và có tính chọn lọc cao. Các tỉnh có hạ tầng trọng điểm được đầu tư hoặc có lợi thế du lịch vẫn thu hút được dòng tiền tìm kiếm cơ hội dài hạn.

Nguyên nhân đầu tiên đến từ việc siết chặt pháp lý và tín dụng. Trong giai đoạn trước, đất nền từng thu hút dòng tiền lớn nhờ kỳ vọng tăng giá nhanh. Tuy nhiên, sau khi nhiều vụ việc liên quan đến phân lô bán nền trái phép, chính quyền đã tăng cường quản lý, khiến việc triển khai dự án mới trở nên khó khăn hơn. Đồng thời, ngân hàng kiểm soát chặt tín dụng bất động sản, đặc biệt với các khoản vay mang tính đầu cơ.

Thứ hai, tâm lý nhà đầu tư đã thay đổi. Sau giai đoạn thị trường biến động, nhiều nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn, ưu tiên sản phẩm có dòng tiền ổn định thay vì kỳ vọng tăng giá nhanh. Đất nền vốn không tạo ra dòng tiền trong ngắn hạn, trong khi chi phí nắm giữ như lãi vay, thuế, phí vẫn tồn tại. Điều này khiến nhiều người tạm thời rút khỏi phân khúc này.

Thứ ba, mặt bằng giá đất nền tại nhiều khu vực đã tăng quá nhanh trong những năm trước, vượt xa giá trị thực. Khi kỳ vọng tăng giá không còn, thị trường cần thời gian dài để “hấp thụ” mức giá mới.

Trong trung và dài hạn, căn hộ được dự báo tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường. Quá trình đô thị hóa tại Việt Nam vẫn đang diễn ra mạnh mẽ, kéo theo nhu cầu nhà ở tăng cao. Bên cạnh đó, việc phát triển hạ tầng giao thông và đô thị vệ tinh sẽ mở ra nhiều cơ hội cho phân khúc căn hộ.

Tuy nhiên, điều này không có nghĩa đất nền sẽ mất hoàn toàn sức hút. Phân khúc này vẫn có tiềm năng trong dài hạn, đặc biệt tại các khu vực có quy hoạch rõ ràng và hạ tầng phát triển. Sau giai đoạn điều chỉnh, đất nền có thể bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, nhưng sẽ diễn ra chậm và bền vững hơn.