Chung cư 2026: Hết thời tăng sốc, bắt đầu đo bằng sức mua thật

Nguồn cung mở rộng, nhà ở xã hội giữ vai trò “van điều tiết”

Bước vào năm 2026, thị trường chung cư đang đứng trước một chu kỳ giải tỏa nguồn cung sau nhiều năm bị nén bởi vướng mắc pháp lý, thủ tục đầu tư kéo dài và tâm lý thận trọng của doanh nghiệp trong bối cảnh chi phí vốn cao. Giai đoạn 2024–2025 đã ghi nhận sự phục hồi rõ rệt khi số lượng dự án và sản phẩm được đưa ra thị trường tăng nhanh, tạo nền tảng cho một năm 2026 với nguồn cung dồi dào hơn.

Theo tổng hợp từ các diễn đàn bất động sản cuối năm 2025, riêng trong năm 2025, thị trường đã ghi nhận trên 100.000 sản phẩm, tăng hơn 22% so với năm trước, trong đó gần 90.000 sản phẩm là nguồn cung mới. Không chỉ số lượng tăng, quy mô dự án cũng ngày càng lớn, phản ánh sự trở lại rõ nét của các chủ đầu tư sau giai đoạn chững lại.

Đáng chú ý, trong cơ cấu nguồn cung mới, nhà ở xã hội nổi lên như một phân khúc có vai trò đặc biệt. Không chỉ giải bài toán an sinh, nhà ở xã hội được kỳ vọng trở thành “van điều tiết” quan trọng, giúp giảm áp lực cầu và hạ nhiệt mặt bằng giá chung cư thương mại.

Theo nhận định của nhiều chuyên gia, năm 2026 sẽ là thời điểm nhà ở xã hội được đẩy mạnh cả về số lượng lẫn tốc độ triển khai, nhờ sự quyết liệt của các địa phương và cơ quan quản lý trong việc tháo gỡ thủ tục. Ông Hồ Ngọc Tùng, Phó Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Sky Realty, cho rằng nguồn cung nhà ở xã hội trong chu kỳ tới có thể ra thị trường nhanh hơn nhà ở thương mại, do được ưu tiên về quy trình và chính sách.

Thực tế, tại các đô thị lớn, giá nhà ở xã hội hiện dao động từ hơn 20 triệu đến gần 30 triệu đồng/m², thấp hơn khoảng 2,5–3 lần so với nhà thương mại cùng khu vực. Khoảng cách này không chỉ mở ra cơ hội an cư cho nhóm thu nhập trung bình – thấp, mà còn buộc thị trường thương mại phải điều chỉnh lại chiến lược phát triển sản phẩm.

Giá chung cư bớt “sốt”, nhưng khó giảm sâu

Một trong những câu hỏi lớn khi bước sang năm 2026 là liệu giá chung cư có còn duy trì trạng thái “nóng” như giai đoạn trước. Trong hai năm vừa qua, chung cư đóng vai trò phân khúc “xương sống” của thị trường nhà ở đô thị, chiếm khoảng 60–70% tổng lượng giao dịch tại Hà Nội và TP.HCM. Nguồn cung khan hiếm kéo dài, cùng với nhu cầu ở thực tăng đều và dòng tiền tìm kiếm kênh trú ẩn an toàn, đã đẩy mặt bằng giá tăng mạnh, trung bình 30–50%, thậm chí 40–60% tại nhiều dự án sơ cấp.

Tuy nhiên, mức tăng nhanh này cũng khiến dư địa của chu kỳ tiếp theo bị thu hẹp. Theo ông Nguyễn Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Phương Đông, trong giai đoạn 2024–2025, giá chung cư đã tăng mạnh ở hầu hết các phân khúc. Bước sang năm 2026, giá vẫn có thể tăng, nhưng khó duy trì tốc độ như trước.

Phân tích sâu hơn, ông Tuấn cho rằng các sản phẩm có mức giá khoảng 60–70 triệu đồng/m², cao nhất khoảng 80 triệu đồng/m², sẽ phù hợp hơn với khả năng hấp thụ của thị trường. Nếu giá bị đẩy lên quá cao, nhóm nhà đầu tư sẽ thu hẹp nhanh, trong khi người mua ở thực khó tiếp cận.

Cùng quan điểm, ông Hồ Ngọc Tùng nhận định năm 2026 sẽ chứng kiến sự suy giảm rõ rệt của dòng đầu cơ. Thay vào đó, người mua ở thực sẽ chiếm tỷ trọng lớn, dự kiến khoảng 60% nhu cầu thị trường, trong khi nhóm đầu tư và tích sản chỉ còn dưới 30%. Khi cầu ở thực chiếm ưu thế, thị trường khó xảy ra các đợt sốt giá, nhưng đổi lại sẽ ổn định và ít biến động hơn.

Tái cấu trúc sản phẩm: bài toán sống còn

Trong bối cảnh nguồn cung gia tăng và mặt bằng giá bớt “nóng”, thách thức lớn nhất của thị trường chung cư năm 2026 nằm ở việc tái cấu trúc sản phẩm. Thị trường không còn vận hành theo logic mở bán nhanh và tạo sóng giá, mà buộc các chủ đầu tư phải trả lời câu hỏi cốt lõi: sản phẩm phục vụ ai và đáp ứng nhu cầu gì.

Với mức giá phổ biến 60–80 triệu đồng/m², một căn hộ trung cấp hiện có giá khoảng 5 tỷ đồng. Theo ông Nguyễn Anh Tuấn, nếu người mua trẻ vay 70–80% giá trị căn hộ, áp lực trả nợ hàng tháng có thể lên tới 30–40 triệu đồng. Do đó, bên cạnh giá bán, các yếu tố như tiến độ thanh toán, chính sách giãn dòng tiền và hỗ trợ lãi suất sẽ quyết định khả năng hấp thụ của thị trường.

Theo các chuyên gia, trong năm 2026, thị trường sẽ song song tồn tại hai nhóm sản phẩm: những dự án đã hoàn thiện, đáp ứng nhu cầu ở ngay; và những dự án mới mở bán, nơi người mua chấp nhận chờ đợi để đổi lấy mức giá hợp lý hơn.