Chủ tịch VARS: Hệ số K kéo chi phí đất tăng 2-2,6 lần nhưng người dân được lợi

Với chi phí sử dụng đất dự án tăng từ 2-2,6 lần, hệ số K giúp phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển đất nước, người dân được bồi thường sát giá thị trường và thời gian giao đất cho doanh nghiệp được rút ngắn.

Hệ số K phải là tấm gương phản chiếu thị trường 

- Vì sao khi góp ý cho dự án Luật Đất đai (sửa đổi), VARS ủng hộ định hướng dùng bảng giá đất và hệ số K làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính về đất đai, thưa ông?

Đây là cách làm bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Trước hết, bảng giá đất kết hợp hệ số K giúp việc xác định nghĩa vụ tài chính tiệm cận hơn với giá thị trường. Nhà nước có cơ sở thu đúng, thu đủ từ đất đai, khai thông nguồn lực cho phát triển. 

Với người có đất bị thu hồi, cơ chế này góp phần bảo đảm mức bồi thường sát hơn giá trị quyền sử dụng đất, thay vì chịu thiệt khi giá trong bảng giá thường thấp hơn giá giao dịch thực tế. 

Với doanh nghiệp, cơ chế định giá hàng loạt giúp rút ngắn thời gian xác định nghĩa vụ tài chính. Thực tế, có dự án doanh nghiệp được giao đất 50 năm, nhưng do phải chờ phê duyệt giá đất nhiều năm, đến khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì chỉ còn 30-40 năm sử dụng.  

- Vừa rồi, VARS kiến nghị rà soát hệ số K hằng năm và có cơ chế điều chỉnh khi thị trường biến động mạnh. Điều này sẽ ảnh hưởng thế nào tới chi phí đầu vào của doanh nghiệp bất động sản, thưa ông?

Việc ảnh hưởng tới chi phí đầu vào của các doanh nghiệp là không tránh khỏi, nhưng hệ số K phải là tấm gương phản chiếu thị trường, bám sát diễn biến cung - cầu và giá giao dịch thực tế. 

Tuy nhiên, để đảm bảo hài hòa lợi ích các bên, chúng tôi đề xuất nghiên cứu ngưỡng biến động khoảng 20% để kích hoạt rà soát trong năm, công khai dữ liệu và phương pháp tính toán. 

Ngoài ra, với những điều chỉnh làm tăng nghĩa vụ tài chính, chúng tôi kiến nghị cần thông báo trước không dưới 06 tháng để người dân và doanh nghiệp chủ động chuẩn bị, tránh tình trạng doanh nghiệp không dự báo được nghĩa vụ tài chính khi lập dự án. 

- Ông dự báo “ẩn số” này sẽ biến động ra sao khi hệ số K không còn là con số “chốt cứng”?

Trong dự án Luật Đất đai (sửa đổi), hệ số K đã được luật hóa, tiến tới được áp dụng rộng rãi. Nhưng chúng tôi cho rằng, việc mở rộng áp dụng hệ số K phải đi kèm tiêu chuẩn dữ liệu giá, cơ chế xử lý khu vực thiếu dữ liệu và trách nhiệm công khai căn cứ.

Một điểm tích cực là nhờ các công cụ quản lý dữ liệu và giao dịch ngày càng hoàn thiện, tình trạng kê khai sai lệch, thổi giá và tạo mặt bằng giá ảo hiện đã cơ bản được kiểm soát. Khi dữ liệu đầu vào minh bạch hơn, hệ số K sẽ có độ tin cậy cao hơn.

Về xu hướng, hệ số K tăng hay giảm phụ thuộc vào diễn biến thị trường. Khi cầu vượt cung, giá giao dịch tăng, hệ số K có xu hướng tăng theo. Ngược lại, khi nguồn cung được cải thiện, giá bất động sản hạ nhiệt, hệ số này có thể giảm. 

Dù vậy, trong bối cảnh nguồn cung nhà ở tại các đô thị lớn còn khan hiếm, nhu cầu lại tăng trưởng liên tục, tôi cho rằng trong nhiều năm tới, cả giá nhà và hệ số K đều khó giảm. 

Người có nhu cầu thực không nên bỏ lỡ giai đoạn này

- Ông có thể phân tích cụ thể hơn vì sao giá nhà thực tế sẽ khó giảm khi áp dụng hệ số K diện rộng?

Năm 2026 là năm đầu tiên áp dụng hệ số K theo Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội. Các tính toán cho thấy, khi áp dụng cơ chế này, tiền sử dụng đất tại một dự án có thể tăng 2-2,6 lần so với trước. 

Đây là mức chênh lệch rất đáng kể, nhất là với những dự án có quy mô sử dụng đất lớn. Bởi chi phí đất đai hiện chiếm tỷ trọng đầu vào lớn, khoảng 30-40% giá thành nhà ở. 

Chưa kể, giá vật liệu xây dựng, nhân công, chi phí tài chính và nhiều yếu tố đầu vào khác đều có xu hướng tăng. Doanh nghiệp gần như không còn dư địa để giảm giá bán.

- Giá nhà khó giảm như kỳ vọng, vậy người dân nên làm gì để cải thiện cơ hội sở hữu chốn an cư, thưa ông?

Đúng là về dài hạn, hệ số K có thể làm tăng chi phí đất đai, tạo thêm áp lực lên giá nhà. Vì vậy, người mua nên chủ động tìm hiểu cơ hội từ sớm, trước khi chính sách mới được áp dụng. 

Trong bối cảnh hiện tại, tôi cho rằng người có nhu cầu thực và người đủ năng lực tài chính không nên bỏ lỡ giai đoạn này, nhất là khi lãi suất vừa trải qua một giai đoạn neo cao và đang có dấu hiệu hạ nhiệt. Giá tài sản thường không phản ứng ngay lập tức mà có độ trễ nhất định. Vì thế, nếu chờ đến khi lãi suất giảm rõ rệt, thị trường phục hồi và giá nhà phản ánh đầy đủ những thay đổi đó thì người mua có thể đã bỏ lỡ giai đoạn thuận lợi nhất cả về giá và khả năng đàm phán.

- Xin cảm ơn ông!