Chủ tịch G.Empire Group: Nhà đầu tư không tính kỹ rất dễ “ôm hàng” 5-10 năm

Theo bà Dung, tại các khu vực lõi trung tâm, dư địa giảm giá là rất thấp. Nguyên nhân đến từ việc nguồn cung mới bị kiểm soát chặt bởi chỉ tiêu dân số và hạ tầng hiện hữu. Các dự án mới triển khai ở trung tâm gần như không có khả năng giảm giá trực tiếp.

Tuy nhiên, ở thị trường thứ cấp – nơi diễn ra hoạt động mua đi bán lại – đang xuất hiện sự điều chỉnh, nhất là với phân khúc chung cư từng tăng nóng trong hai năm qua. Có những khu vực vùng ven trước đây chỉ quanh mức 50 triệu đồng/m², sau giai đoạn tăng mạnh đã chạm đỉnh trung bình 100 triệu đồng/m². Khi thanh khoản chững lại, mức giao dịch thực tế có thể lùi về khoảng 80 triệu đồng/m². Dù vậy, theo bà Dung, đây chủ yếu là “giảm lãi” so với mặt bằng hai năm trước, chứ chưa phải là làn sóng bán cắt lỗ diện rộng, và số lượng sản phẩm bán ra cũng không nhiều.

Áp lực giảm giá nếu có, phần lớn rơi vào nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Khi thời gian ân hạn nợ gốc và hỗ trợ lãi suất kết thúc, nếu dòng tiền không đủ để trả nợ, họ buộc phải bán tài sản để tái cơ cấu. Đây là nhóm dễ bị tổn thương nhất trong chu kỳ thanh lọc.

Về phía chủ đầu tư, bà Dung nhận định năm 2026 sẽ là giai đoạn cạnh tranh quyết liệt. Biên lợi nhuận không còn dày như trước, buộc doanh nghiệp phải tăng cường chính sách bán hàng để kích cầu. Thay vì giảm giá công khai, nhiều đơn vị đẩy mạnh ưu đãi, chiết khấu, hỗ trợ thanh toán – thực chất là một hình thức điều chỉnh giá mềm. Cá biệt, có chủ đầu tư lựa chọn cắt toàn bộ chi phí marketing, truyền thông, yêu cầu khách hàng thanh toán 30% ngay từ đầu để hạn chế đầu cơ và giảm chi phí trung gian.

Trong bối cảnh đó, bà Dung nhấn mạnh nguyên tắc sống còn là không đầu tư vượt quá năng lực tài chính cá nhân. Nhà đầu tư cần xây dựng kịch bản trả nợ gốc và lãi sau khi các ưu đãi tín dụng kết thúc, thay vì chỉ tính toán dựa trên thời gian ân hạn. Thanh khoản phải được đặt lên hàng đầu, ưu tiên những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực để dễ chuyển nhượng khi cần. “Mua dễ nhưng bán khó” là rủi ro lớn nhất ở giai đoạn này. Nếu không tính toán kỹ, nhà đầu tư hoàn toàn có thể rơi vào tình trạng “ôm hàng” 5-10 năm.

Về địa bàn đầu tư, bà Dung cho rằng dòng tiền đang có xu hướng quay lại Hà Nội – nơi nhu cầu ở thực lớn và ổn định. Các khu vực dọc theo trục Vành đai 3.5 và Vành đai 4 được xem là điểm đến tương đối an toàn. Ngoài ra, Hòa Lạc và Mê Linh nổi lên nhờ quỹ đất sạch rộng, hạ tầng ngày càng đồng bộ và sự hiện diện của khu công nghệ cao cùng các cụm trường đại học.

Ngược lại, bà khuyến nghị nhà đầu tư cần hết sức thận trọng với bất động sản tỉnh, tránh tâm lý “mua vì rẻ”. Trong bối cảnh nguồn cung tại Thủ đô dồi dào, dòng tiền đầu tư có xu hướng tập trung về các thị trường có nền tảng nhu cầu thực rõ ràng hơn.

Theo Chủ tịch G.Empire Group, năm 2026 không phải là giai đoạn tăng trưởng nóng, mà là thời điểm sàng lọc và tái cấu trúc. Những nhà đầu tư giữ được kỷ luật tài chính và lựa chọn sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực sẽ có lợi thế, trong khi chiến lược lướt sóng ngắn hạn tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn bao giờ hết.