Chủ tịch BHS Group: Đầu cơ bất động sản không hoàn toàn tiêu cực, có thể là “chất xúc tác” của thị trường

Trao đổi với báo chí, ông Tuyển cho rằng tác động rõ ràng nhất của các chính sách kiểm soát tín dụng và đầu cơ hiện nay nằm ở yếu tố tâm lý. Khi các quy định siết chặt được ban hành, cả nhà đầu tư lẫn giới đầu cơ thường có xu hướng chờ đợi thêm để đánh giá diễn biến thị trường trước khi xuống tiền.

Dù vậy, việc dịch chuyển dòng vốn sang các lĩnh vực sản xuất – kinh doanh không phải lúc nào cũng dễ dàng. Theo ông, không phải nhà đầu tư nào cũng có đủ kiến thức, kinh nghiệm hoặc mạng lưới để đầu tư trực tiếp vào doanh nghiệp hay các ngành nghề cụ thể. Vì vậy, dòng tiền có thể chững lại trong ngắn hạn nhưng khó rời bỏ hoàn toàn thị trường bất động sản.

Ở góc nhìn vĩ mô, vị lãnh đạo doanh nghiệp này cho rằng cơ quan quản lý luôn phải theo dõi sát tác động của chính sách đối với hệ thống tài chính và thị trường. Nếu các biện pháp kiểm soát gây ra tác động tiêu cực đến thanh khoản hoặc ảnh hưởng tới những dự án lớn có vai trò xã hội, chính sách chắc chắn sẽ được điều chỉnh để đảm bảo sự cân bằng chung. Theo ông, mục tiêu của quản lý nhà nước là kiểm soát rủi ro, chứ không phải làm tê liệt thị trường.

Một vấn đề thường được nhắc tới trong thời gian qua là quan điểm xem đầu cơ bất động sản là yếu tố tiêu cực. Tuy nhiên, ông Tuyển cho rằng cần nhìn nhận vấn đề một cách đa chiều hơn. Theo ông, trong nhiều chu kỳ thị trường, chính nhóm nhà đầu cơ lại là những người chấp nhận rủi ro lớn nhất ở giai đoạn đầu.

“Nhóm này tham gia sớm, tích lũy tài sản và tạo ra những chuyển động ban đầu cho thị trường. Khi giá trị tài sản dần ổn định, dòng tiền sẽ chuyển sang các nhà đầu tư dài hạn, và cuối cùng là người mua để ở thực”, ông Tuyển phân tích. Theo đó, đầu cơ có thể được xem như một “chất xúc tác” thúc đẩy sự vận động của thị trường, miễn là được kiểm soát trong khuôn khổ hợp lý.

Theo ông, bất động sản về bản chất vẫn vận hành theo quy luật cung – cầu. Vì vậy, chính sách nên tập trung vào việc điều tiết cân bằng cung cầu thay vì can thiệp quá sâu vào hành vi của từng nhóm người tham gia thị trường.

Về triển vọng từ nay đến cuối năm, Chủ tịch BHS Group nhận định thanh khoản thị trường vẫn có thể được duy trì, song cấu trúc sẽ có sự thay đổi rõ rệt. Đây là giai đoạn điều chỉnh và phân hóa mạnh giữa các phân khúc, vị trí cũng như chất lượng sản phẩm.

Xét về dài hạn, bất động sản vẫn là tài sản có giá trị thực và đóng vai trò như kênh trung chuyển vốn quan trọng của nền kinh tế. Khi chính sách được điều chỉnh hài hòa giữa mục tiêu kiểm soát rủi ro và duy trì thanh khoản, thị trường nhiều khả năng sẽ tiếp tục vận hành ổn định, dù không còn giai đoạn tăng nóng như trước.

Một điểm sáng được ông Tuyển nhấn mạnh là phân khúc nhà ở xã hội. Từ năm 2023, Chính phủ đã thúc đẩy mạnh mẽ chương trình phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030. Theo ông, số lượng dự án được giao cho các chủ đầu tư hiện đã tiến rất gần tới mục tiêu đề ra, tạo cơ sở để kỳ vọng chương trình có thể hoàn thành sớm hơn dự kiến.

Phân khúc này được xem là nền tảng giải quyết nhu cầu nhà ở cho nhóm thu nhập trung bình và thấp. Khi nhu cầu ở thực được đáp ứng tốt hơn, thị trường sẽ có nền tảng ổn định bền vững và giảm sự phụ thuộc vào các chu kỳ đầu cơ.

Đối với dòng tiền đầu tư trong thời gian tới, ông Tuyển dự báo thị trường sẽ chứng kiến sự thay đổi trong thứ tự ưu tiên. Theo đó, dòng vốn sẽ tập trung trước hết vào bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực, tiếp đến là các tài sản có khả năng khai thác cho thuê và sau cùng là bất động sản nghỉ dưỡng.

Riêng các sản phẩm mang tính “sưu tầm”, thị trường sẽ có sự sàng lọc mạnh. Thanh khoản chỉ dành cho những dự án sở hữu lâu dài, có khả năng tạo dòng tiền thực hoặc các bất động sản du lịch nằm trong quần thể dịch vụ khép kín, có sức hút với khách quốc tế.

Theo vị doanh nhân, khi nền tảng nhu cầu ở thực được củng cố vững chắc, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ dần ổn định từ gốc rễ và phát triển theo hướng bền vững hơn.