Chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản đang đến gần

Lực đẩy cho bất động sản

Bất động sản luôn có mối liên hệ chặt chẽ với sự phát triển của nền kinh tế. Khi tăng trưởng kinh tế được cải thiện, thu nhập của người dân tăng lên và hoạt động sản xuất kinh doanh sôi động trở lại, nhu cầu sở hữu nhà ở và đầu tư tài sản cũng có xu hướng gia tăng.

Đối với thị trường bất động sản, yếu tố niềm tin đóng vai trò đặc biệt quan trọng. Khi triển vọng kinh tế được đánh giá tích cực, người mua nhà có xu hướng mạnh dạn hơn trong việc đưa ra các quyết định tài chính dài hạn, trong khi doanh nghiệp bất động sản cũng tự tin triển khai các dự án mới.

Một trong những điểm nghẽn lớn nhất của thị trường trong những năm vừa qua là vấn đề pháp lý. Hàng loạt dự án bị đình trệ do vướng mắc về thủ tục khiến nguồn cung mới sụt giảm mạnh, đồng thời làm gia tăng áp lực tài chính lên các chủ đầu tư.

Tuy nhiên, việc hàng loạt bộ luật quan trọng như Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực đã mở ra kỳ vọng lớn cho thị trường.

Khi những vướng mắc pháp lý dần được tháo gỡ, nguồn cung mới có khả năng sẽ được cải thiện đáng kể trong vài năm tới, qua đó giúp thị trường vận hành lành mạnh hơn.

Ngoài ra, trong nhiều chu kỳ tăng trưởng trước đây, hạ tầng luôn là yếu tố tạo ra sự thay đổi lớn đối với thị trường bất động sản. Sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng không chỉ giúp rút ngắn thời gian di chuyển mà còn tạo ra những cực tăng trưởng mới, kéo theo nhu cầu về nhà ở, thương mại và dịch vụ.

Điều này cũng khiến xu hướng dịch chuyển dân cư ra các khu vực vùng ven ngày càng rõ nét, mở ra cơ hội cho nhiều thị trường mới nổi thay vì chỉ tập trung vào các đô thị trung tâm như trước.

iệt Nam vẫn đang trong quá trình đô thị hóa mạnh mẽ. Tốc độ gia tăng dân số tại các đô thị lớn cùng sự mở rộng của tầng lớp trung lưu tiếp tục tạo ra nhu cầu nhà ở rất lớn.

Mỗi năm, hàng trăm nghìn người di chuyển đến các thành phố lớn để học tập và làm việc, kéo theo nhu cầu về nhà ở, căn hộ, nhà phố và các loại hình bất động sản phục vụ cuộc sống.

Trong khi đó, nguồn cung mới trong nhiều năm qua lại không đáp ứng đủ nhu cầu thực tế, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM.

Chính sự mất cân đối giữa cung và cầu này được xem là một trong những yếu tố hỗ trợ giá bất động sản trong dài hạn.

Nhiều chuyên gia cho rằng nhu cầu ở thực sẽ trở thành động lực chính của chu kỳ phát triển mới, thay thế cho làn sóng đầu cơ ngắn hạn từng xuất hiện trong quá khứ.

Vẫn còn nhiều bài toán cần giải

Dự báo về xu hướng thị trường thời gian tới, PGS.TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường - Giá cả (Bộ Tài chính), cho rằng dòng tiền trên thị trường sẽ có xu hướng dịch chuyển từ đầu cơ ngắn hạn sang đầu tư dài hạn, gắn với nhu cầu thực.

Lý giải cho xu hướng này, ông Long cho rằng nền kinh tế đang trong quá trình phục hồi, song mặt bằng lãi suất khó có thể quay trở lại giai đoạn vốn rẻ như trước đây. Vì vậy, nhà đầu tư không nên xây dựng chiến lược dựa trên kỳ vọng lãi suất tiếp tục giảm sâu.

Bên cạnh đó, tình trạng mất cân đối cung - cầu trên thị trường vẫn chưa được giải quyết triệt để. Nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân còn hạn chế, trong khi các sản phẩm mang tính đầu cơ như đất nền tại nhiều khu vực xa trung tâm vẫn chiếm tỷ trọng đáng kể.

Chính vì vậy, theo ông, thị trường sẽ bước vào giai đoạn phân hóa sâu sắc hơn theo vị trí, chất lượng sản phẩm và uy tín chủ đầu tư. Những doanh nghiệp phát triển dự án đáp ứng nhu cầu thực sẽ có nhiều cơ hội hơn so với các mô hình dựa vào đầu cơ ngắn hạn.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng bất động sản đang bước sang giai đoạn vận hành khác hẳn thời kỳ tăng nóng trước đây.

Theo ông Đính, thị trường thời gian tới sẽ được dẫn dắt bởi 4 động lực chính gồm chuyển đổi số, đầu tư công - hạ tầng, dòng vốn FDI và sự phát triển của kinh tế tư nhân.

Đáng chú ý, ông cho rằng tư duy đầu tư trên thị trường đang thay đổi rõ rệt. Nếu trước đây nhiều nhà đầu tư xuống tiền chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá thì hiện nay các yếu tố như pháp lý, khả năng cho thuê, hiệu quả vận hành hay dòng tiền khai thác thực đang được đặt lên hàng đầu.

Trong bối cảnh đó, mặt bằng lãi suất ngân hàng vẫn duy trì ở mức cao, sẽ tạo áp lực rất lớn lên cả doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà. Hiện nay, lãi suất vay phổ biến khoảng 11,5-12%/năm, trong khi phần lớn doanh nghiệp vẫn phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Có những trường hợp hợp đồng tín dụng đã được ký, thậm chí đã giải ngân, nhưng sau đó ngân hàng điều chỉnh tăng lãi suất, dẫn đến việc áp dụng tăng lãi suất theo hướng hồi tố hoặc một chiều, gây nhiều băn khoăn và áp lực cho doanh nghiệp.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Công ty Cổ phần Bất động sản Toàn Cầu, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC), trong bối cảnh ngành xây dựng đang gặp nhiều khó khăn, chi phí đầu vào như nhân công và vật liệu đã tăng khoảng 20%, nên dù cung tăng nhưng giá bất động sản lại không giảm tương ứng. Đây là một hiện tượng khá đặc biệt, ít khi xảy ra theo quy luật thông thường của thị trường.

"Nếu tình trạng này kéo dài và không xử lý được lượng hàng tồn kho, rất có thể sẽ tạo ra những áp lực lớn về tài chính cho cả doanh nghiệp và hệ thống tín dụng, kéo theo những rủi ro nhất định đối với sự ổn định của thị trường", ông Hiệp lưu ý.