Căn hộ Hà Nội ngập nguồn cung, giá bắt đầu “hạ nhiệt” theo khu vực

Sau giai đoạn tăng trưởng nóng kéo dài, thị trường căn hộ Hà Nội đang chứng kiến một bước ngoặt đáng chú ý khi nguồn cung mới tăng mạnh, trong khi mặt bằng giá không còn duy trì đà tăng đồng loạt. Dữ liệu mới nhất cho thấy thị trường đang chuyển dần sang giai đoạn cạnh tranh và sàng lọc rõ nét hơn, đặc biệt giữa khu vực nội đô và các đô thị giáp ranh.

Theo CBRE Hà Nội, chỉ riêng trong quý IV, thị trường đã ghi nhận gần 14.900 căn hộ chung cư mới được mở bán. Con số này đưa tổng nguồn cung mở bán mới trong năm lên xấp xỉ 36.000 căn – mức cao hiếm thấy trong nhiều năm trở lại đây. Đáng chú ý, phần lớn nguồn cung đến từ các đại đô thị quy mô lớn tại khu vực vùng ven và các địa phương giáp ranh Hà Nội, phản ánh xu hướng dịch chuyển không gian phát triển ra ngoài lõi đô thị.

Dù lượng hàng tăng mạnh, sức cầu trên thị trường vẫn duy trì ở mức tương đối tích cực. Trong quý cuối năm, khoảng 13.500 căn hộ được giao dịch thành công, nâng tổng lượng tiêu thụ cả năm lên gần 35.000 căn. Tỷ lệ hấp thụ trung bình các đợt mở bán mới đạt khoảng 79%, cho thấy thị trường vẫn có lực đỡ nhất định từ nhu cầu ở thực và dòng tiền đầu tư trung – dài hạn.

Tuy nhiên, diễn biến giá bán đã bắt đầu phản ánh rõ tác động của nguồn cung dồi dào. Giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường trong quý IV đạt khoảng 78 triệu đồng/m², giảm so với quý trước nhưng vẫn cao hơn cùng kỳ năm trước. Sự điều chỉnh này chủ yếu xuất phát từ việc nguồn cung mới tập trung nhiều ở khu vực vùng ven, nơi mức giá phổ biến chỉ từ 50–60 triệu đồng/m². Trong khi đó, các dự án tại khu vực nội đô tiếp tục giữ mặt bằng giá cao, dao động quanh ngưỡng 90–100 triệu đồng/m², thậm chí cao hơn đối với các dự án hạng sang.

Trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ đã qua sử dụng gần như đi ngang so với quý trước, song vẫn ghi nhận mức tăng khá cao so với cùng kỳ năm trước. Tuy vậy, tốc độ tăng giá đã chậm lại rõ rệt. Nguyên nhân đến từ việc mặt bằng giá đã tăng nhanh trong các giai đoạn trước, trong khi người mua ngày càng thận trọng hơn trước triển vọng lãi suất và sự xuất hiện liên tục của nguồn cung mới.

Một điểm đáng chú ý khác là sự gia tăng mạnh của phân khúc cao cấp. Số lượng căn hộ có giá bán trên 120 triệu đồng/m² chiếm tỷ trọng ngày càng lớn trong cơ cấu nguồn cung, cho thấy các chủ đầu tư vẫn kỳ vọng vào nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính mạnh. Tuy nhiên, việc phân khúc này mở rộng nhanh cũng đặt ra bài toán về khả năng hấp thụ trong bối cảnh thị trường không còn tăng trưởng nóng.

Nhìn về thời gian tới, CBRE dự báo nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao, với khoảng 33.000 căn dự kiến gia nhập thị trường. Áp lực cạnh tranh vì thế sẽ gia tăng, đặc biệt khi các dự án tại khu vực giáp ranh như Văn Giang (Hưng Yên) giữ mức giá thấp hơn đáng kể so với nội đô. Điều này được kỳ vọng sẽ tạo ra lực điều tiết đối với mặt bằng giá sơ cấp, nhất là ở những dự án có vị trí và tiện ích không quá khác biệt.

Trong bối cảnh đó, thị trường căn hộ Hà Nội đang bước vào giai đoạn phát triển theo chiều sâu hơn, nơi giá bán không còn tăng đồng loạt mà phụ thuộc nhiều vào vị trí, chất lượng dự án và khả năng kết nối hạ tầng. Người mua có thêm lựa chọn, trong khi các chủ đầu tư buộc phải tính toán kỹ lưỡng hơn về chiến lược sản phẩm và giá bán nếu muốn giữ nhịp thanh khoản trong giai đoạn cạnh tranh ngày càng gay gắt.