Bất động sản nghỉ dưỡng phải minh bạch, gắn với ngành du lịch

Chia sẻ tại diễn đàn “Bất động sản Du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam 2026” vừa diễn ra, ông Vương Duy Dũng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng là một phân khúc quan trọng, gắn với sự phát triển của ngành Du lịch.

Theo ông Dũng, sự phát triển của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng thời gian qua cho thấy Việt Nam có nguồn tài nguyên phong phú và nhiều lợi thế. Do vậy, cần sớm hoàn thiện hệ thống pháp luật đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực này.

Các loại hình bất động sản du lịch như căn hộ lưu trú (condotel), biệt thự nghỉ dưỡng (resort villa) đóng vai trò quan trọng trong việc hoàn thiện hạ tầng lưu trú và dịch vụ du lịch. Để một dự án được triển khai minh bạch và vận hành bền vững, chủ đầu tư cần tuân thủ hệ thống pháp luật đồng bộ, xuyên suốt từ quy hoạch, thiết kế, xây dựng đến khai thác thương mại.

Theo báo cáo công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý 2/2026 của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đang ghi nhận những tín hiệu tiếp tục phục hồi.

Trong quý 2/2026, cả nước có 9 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư. Bên cạnh đó, có 4 dự án được cấp phép xây dựng mới với quy mô khoảng 1.807 căn hộ du lịch và 942 căn biệt thự du lịch, số dự án được cấp phép mới bằng 133,3% so với quý 1/2026.

Trên cả nước hiện có 47 dự án đang triển khai xây dựng, với quy mô khoảng 21.456 căn hộ du lịch và 3.865 căn biệt thự du lịch. Trong quý, có 3 dự án hoàn thành xây dựng, bằng 300% so với quý I/2026 và bằng 75% so với cùng kỳ năm 2025.

Bộ Xây dựng cho biết, trong quý 2/2026, thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng tiếp tục phục hồi và có sự phân hóa giữa các địa phương. So với quý 1/2026, mặt bằng giá bán nhìn chung cơ bản ổn định, nhiều dự án hầu như không có biến động về giá. Thanh khoản và giao dịch chủ yếu tập trung tại các dự án có pháp lý đầy đủ, vị trí thuận lợi, được vận hành bởi các thương hiệu uy tín.

Diễn biến này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn chọn lọc hơn. Thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá, khả năng khai thác, chất lượng vận hành, tính minh bạch pháp lý và nhu cầu thực tế đang trở thành những yếu tố quyết định sức hấp dẫn cũng như khả năng phục hồi của bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.

Để thị trường phát triển theo hướng bền vững, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản đề xuất 5 nhóm giải pháp.

Trước hết, cần tiếp tục rà soát, hoàn thiện pháp luật về đầu tư và kinh doanh bất động sản du lịch, nhất là các quy định liên quan đến đất thương mại, dịch vụ, thời hạn sử dụng đất, quyền sở hữu công trình và thủ tục cấp Giấy chứng nhận. Đồng thời, tăng cường phối hợp giữa các cơ quan quản lý để tháo gỡ vướng mắc và bảo đảm chính sách được thực hiện thống nhất.

Thứ hai, các dự án cũng cần được phân loại dựa trên tình trạng pháp lý, tiến độ, năng lực chủ đầu tư và khả năng khai thác. Những dự án đủ điều kiện cần được đẩy nhanh; trường hợp chủ đầu tư không đủ năng lực có thể xem xét chuyển nhượng hoặc tái cơ cấu. Việc phát triển dự án mới cũng cần được kiểm soát tại những khu vực nguồn cung lớn nhưng khả năng hấp thụ thấp.

Thứ 3, tính minh bạch của thị trường cần được nâng cao. Nhà đầu tư cần được tiếp cận đầy đủ thông tin về pháp lý dự án, đất đai, quyền sở hữu công trình, tiến độ, quản lý vận hành, doanh thu và chi phí.

Ông Dũng cũng nhấn mạnh vai trò của công tác quản lý, vận hành và khai thác. Theo đó, cần khuyến khích lựa chọn các đơn vị vận hành có năng lực, nâng cao chất lượng dịch vụ và xây dựng cơ chế phân chia doanh thu, lợi nhuận dựa trên kết quả khai thác thực tế, hạn chế những cam kết lợi nhuận thiếu cơ sở.

Về dài hạn, thị trường cần chuyển từ phát triển theo phong trào sang dựa trên quy hoạch, dữ liệu và nhu cầu thực tế. Việc theo dõi nguồn cung, giao dịch, công suất khai thác, lượng khách du lịch và các chỉ tiêu kinh tế - du lịch sẽ giúp cơ quan quản lý chủ động điều tiết, đồng thời định hướng dòng vốn vào những dự án có khả năng khai thác hiệu quả.

Đồng quan điểm, TS Nguyễn Văn Khôi nói trong 15 năm qua, loại hình này thu hút hàng trăm nghìn tỷ đồng đầu tư, góp phần hình thành nhiều trung tâm du lịch lớn (Đà Nẵng, Khánh Hòa, Phú Quốc, Quảng Ninh...).

Tuy nhiên, thị trường đang gặp khó khăn do 4 nguyên nhân chính, gồm hệ thống pháp luật thiếu đồng bộ, quy hoạch mất cân đối cung cầu, rào cản tiếp cận nguồn vốn và niềm tin thị trường sụt giảm. Một số loại hình mới như condotel, shophouse du lịch, nghỉ dưỡng kết hợp y tế vẫn chưa có quy định thống nhất giữa các luật.

Để xử lý tài sản đóng băng, ông Khôi đề xuất phân loại các dự án vướng mắc. Cụ thể, các dự án có thể chia thành 5 nhóm gồm đủ điều kiện pháp lý; vướng thủ tục hành chính nhưng không sai bản chất; vướng do thay đổi quy định; có sai phạm nhưng không thể khắc phục; và vi phạm nghiêm trọng hoặc mất khả năng triển khai.

Ông Khôi cho rằng, cơ quan chức năng cần nhanh chóng cấp giấy chứng nhận cho các công trình đủ điều kiện để bảo vệ quyền tài sản của khách hàng.

Cùng với đó, giai đoạn 2026-2027, hệ thống khung pháp lý cần tiếp tục được hoàn thiện đồng bộ về chế độ đất đai, quyền sở hữu công trình và điều kiện bán hàng. Đến giai đoạn 2027-2028, thị trường sẽ chuyển trọng tâm sang tái cấu trúc, nâng cao hiệu quả vận hành và tạo dòng tiền khai thác.

"Đây là giải cứu bất động sản nghỉ dưỡng, đưa đất đai, công trình và nguồn vốn xã hội đang sử dụng chưa hiệu quả trở lại chu trình kinh tế", ông Khôi nhấn mạnh.