Bất động sản năm 2026: Dòng tiền sẽ chọn mặt gửi vàng ở đâu?
Sau giai đoạn điều chỉnh kéo dài, thị trường địa ốc đang bước vào năm 2026 với kỳ vọng tái lập nhịp tăng trưởng. Dòng tiền được dự báo không còn dàn trải mà tập trung vào những phân khúc có nền tảng nhu cầu thực và động lực vĩ mô rõ ràng. Trong bức tranh đó, bất động sản công nghiệp nổi lên như “đầu tàu”, nghỉ dưỡng dần lấy lại đà, còn căn hộ tiếp tục duy trì sức nóng nhờ lực cầu an cư.
Công nghiệp: trụ cột tăng trưởng mới
Bất động sản công nghiệp được nhiều tổ chức đánh giá sẽ bước sang chu kỳ phát triển mới, không chỉ mở rộng quy mô mà còn nâng chất lượng sản phẩm. Theo đại diện OneHousing, mục tiêu nâng thu nhập bình quân đầu người giai đoạn 2025-2030 sẽ thúc đẩy sản xuất, kéo theo nhu cầu về hạ tầng khu công nghiệp.
Thực tế cho thấy, tại nhiều tỉnh phía Bắc, các khu công nghiệp vừa và nhỏ nhanh chóng đạt tỷ lệ lấp đầy cao sau khi hoàn thiện hạ tầng. Dòng vốn đầu tư nước ngoài tiếp tục duy trì xu hướng tích cực, đặc biệt trong lĩnh vực điện tử, bán dẫn và công nghệ cao. Khi các tập đoàn lớn mở rộng sản xuất, hệ sinh thái doanh nghiệp vệ tinh phát triển theo, tạo thêm việc làm và nhu cầu nhà ở cho chuyên gia, người lao động.
Báo cáo của Savills Việt Nam ghi nhận nửa cuối 2025, thị trường công nghiệp duy trì nền tảng ổn định ở cả hai miền, với tỷ lệ lấp đầy cao và giá thuê giữ mức tích cực. Theo ông John Campbell, Việt Nam đang chuyển dịch từ gia công, lắp ráp sang sản xuất giá trị cao và nghiên cứu – phát triển. Ba trụ cột gồm bán dẫn – điện tử, trung tâm dữ liệu và khu công nghiệp sinh thái được kỳ vọng định hình diện mạo mới của phân khúc này sau 2026.
Nghỉ dưỡng: phục hồi theo nhịp du lịch
Sau giai đoạn sàng lọc mạnh, bất động sản nghỉ dưỡng đang dần khởi sắc. Động lực lớn nhất đến từ sự phục hồi của ngành du lịch khi lượng khách quốc tế và nội địa tăng trở lại, kéo theo nhu cầu lưu trú.
Hạ tầng giao thông tiếp tục đóng vai trò “bệ đỡ”. Cao tốc, tuyến ven biển và việc mở rộng sân bay giúp rút ngắn thời gian di chuyển, mở ra cơ hội cho nhiều điểm đến mới còn dư địa quỹ đất. Khung pháp lý cho các loại hình như condotel từng bước hoàn thiện, góp phần tháo gỡ vướng mắc dự án tồn đọng.
Theo chuyên gia từ hệ thống Savills Hotels, đây là giai đoạn tái định vị sản phẩm, tập trung vào nâng cấp vận hành và thương hiệu thay vì phát triển ồ ạt. Quan điểm này cũng được lãnh đạo Avison Young Việt Nam chia sẻ khi cho rằng 2026 sẽ là năm tối ưu hóa giá trị tài sản; những dự án kém hiệu quả sẽ chịu áp lực thanh khoản lớn hơn.
Căn hộ: lực cầu ở thực tiếp tục nâng đỡ
Ở mảng nhà ở, căn hộ chung cư vẫn là tâm điểm. Khảo sát của PropertyGuru Vietnam cho thấy 44% người được hỏi dự báo giá căn hộ tăng nhẹ, 17% kỳ vọng tăng mạnh, trong khi tỷ lệ cho rằng giá giảm chiếm phần nhỏ.
Thị trường đang nghiêng về nhu cầu ở thực khi khoảng 64% người mua nhằm mục đích an cư. Mức độ quan tâm đến căn hộ và nhà riêng tăng nhẹ, trong khi đất nền và sản phẩm mang tính đầu cơ giảm đáng kể. Thanh khoản dự kiến tập trung ở dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí thuận tiện và tiện ích đồng bộ.
Theo Bộ phận Nghiên cứu và Phát triển của BHS Property, năm 2026 dự kiến có khoảng 93.000 căn hộ mới từ 56 dự án. TP.HCM dẫn đầu với 51.500 căn, tương đương 55,5% tổng nguồn cung; Hà Nội gần 14.760 căn (15,9%) và Bắc Ninh khoảng 17.000 căn (18,7%). Nguồn cung tiếp tục tập trung ở các đô thị lớn và đại dự án.
Báo cáo của CBRE Việt Nam cho biết giá sơ cấp tại TP.HCM đạt khoảng 68 triệu đồng/m², khu lõi đô thị khoảng 92 triệu đồng/m², tăng gần 21% so với cùng kỳ; hơn một nửa nguồn cung thuộc phân khúc cao cấp trên 120 triệu đồng/m². Tỷ lệ hấp thụ đạt 73% trong năm 2025 và 90% riêng quý IV, cho thấy sức cầu vẫn tích cực dù giá neo cao.