Bất động sản Hà Nội bước vào giai đoạn tăng trưởng chọn lọc: Căn hộ và biệt thự/liền kề cũng “nhập cuộc”

Nguồn cung căn hộ dần được cải thiện, trong khi phân khúc biệt thự, liền kề tiếp tục mở rộng về các khu đô thị quy mô lớn. Hạ tầng, quy hoạch và quá trình mở rộng không gian đô thị đang trở thành những động lực quan trọng định hình diện mạo thị trường trong những năm tới.

Theo báo cáo Hà Nội – Tóm lược thị trường Q2/2026 của Savills, thị trường căn hộ tiếp tục duy trì nhu cầu ở mức cao, dù khả năng chi trả đang trở thành rào cản lớn hơn đối với người mua. Quý II ghi nhận 5.317 căn nguồn cung mới, chủ yếu đến từ phân khúc hạng A. Đáng chú ý, giá chào bán sơ cấp tăng 16% theo quý và 27% theo năm.

Những con số này cho thấy thị trường không thiếu nhu cầu mà đang bước vào giai đoạn người mua lựa chọn kỹ hơn. Khi giá trị bất động sản đã lên một mặt bằng mới, khách hàng có xu hướng quan tâm nhiều hơn đến vị trí, pháp lý, chất lượng dự án, tiện ích và khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực thay vì chỉ kỳ vọng vào tăng giá trong ngắn hạn.

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng Giám đốc Cấp Cao, Bộ Phận Nghiên Cứu và Tư Vấn, Savills Hà Nội, “Khả năng chi trả tiếp tục là rào cản chính trên thị trường Hà Nội, khiến người mua trở nên kỹ tính và nhạy cảm hơn về giá mặc dù nguồn cầu nhà ở vẫn duy trì ở mức cao”.

Căn hộ: Nguồn cung mở rộng, thị trường tiến tới cân bằng hơn

Một trong những tín hiệu đáng chú ý nhất của thị trường nhà ở Hà Nội hiện nay là nguồn cung tương lai đang được cải thiện rõ rệt.

Theo Savills, 22 dự án mới dự kiến mở bán khoảng 13.700 căn hộ. Nguồn cung được kỳ vọng mở rộng nhờ các đại dự án mới và những chính sách hỗ trợ thị trường. Đáng chú ý, từ năm 2022 đến nay, nguồn cung căn hộ hạng C đã giảm trung bình 28% mỗi năm và nhóm sản phẩm này chỉ được kỳ vọng chiếm khoảng 15% nguồn cung tương lai.

Dữ liệu từ CBRE cũng cho thấy quy mô nguồn cung căn hộ đang có bước tiến đáng kể. Trong 6 tháng đầu năm 2026, Hà Nội ghi nhận khoảng 16.600 căn hộ mở bán mới, mức cao nhất trong nửa đầu năm kể từ 2020. Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung đang nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp khi hai nhóm giá 80-100 triệu đồng/m² và trên 120 triệu đồng/m² chiếm tỷ trọng lớn.

Điều này cho thấy một nghịch lý nhưng cũng là cơ hội của thị trường: nguồn cung đang tăng, song bài toán nhà ở vừa túi tiền vẫn chưa được giải quyết tương xứng.

Ở góc độ tích cực, việc nguồn cung lớn dần quay trở lại sẽ tạo thêm lựa chọn cho người mua, đồng thời thúc đẩy các chủ đầu tư cạnh tranh mạnh hơn về sản phẩm, chính sách bán hàng, tiến độ thanh toán và chất lượng dịch vụ.

Đặc biệt, gần 39.000 căn hộ có thể được mở bán trong cả năm 2026 theo dự báo của CBRE, vượt đỉnh nguồn cung năm 2019. Đây là dấu hiệu cho thấy thị trường đang bước sang giai đoạn có quy mô cung lớn hơn, thay vì tình trạng khan hiếm kéo dài.

Tất nhiên, nguồn cung tăng không đồng nghĩa tất cả sản phẩm đều dễ bán. Sức hấp thụ quý II chỉ đạt hơn 5.800 căn, tương đương 68% nguồn cung mở bán mới. Lãi suất vay cao khiến người mua sử dụng đòn bẩy phải cân nhắc kỹ hơn.

Nhưng chính sự thận trọng này có thể tạo ra một bước chuyển quan trọng: thị trường đang dịch từ tâm lý mua nhanh để đầu tư sang lựa chọn sản phẩm có giá trị sử dụng và khả năng giữ giá tốt hơn.

Nhà liền thổ: Tái cơ cấu nguồn cung, mở rộng theo các đại đô thị

Nếu căn hộ đang đóng vai trò là phân khúc chủ lực về nguồn cung thì biệt thự, liền kề lại đang chứng kiến sự thay đổi mạnh về không gian phát triển.

Theo Savills, thị trường nhà ở gắn liền với đất được hưởng lợi từ quá trình đẩy nhanh triển khai hạ tầng giao thông và định hướng quy hoạch Thủ đô. Những yếu tố này được kỳ vọng tạo thêm dư địa cho các dự án nhà ở tại khu vực ngoại thành.

Theo ông Matthew Powell, Giám Đốc, Savills Hà Nội, “Việc đẩy nhanh triển khai hạ tầng giao thông cùng với Quy hoạch Thủ đô Hà Nội được kỳ vọng sẽ mang lại sự rõ ràng hơn về định hướng phát triển, qua đó củng cố đà mở rộng của các dự án nhà ở trên khắp các khu vực ngoại thành của thành phố”.

Trong nửa đầu năm, thị trường ghi nhận gần 2.100 căn biệt thự, liền kề và shophouse mở bán mới. Nguồn cung mới có xu hướng dịch chuyển về các đại đô thị và khu vực vùng ven, nơi quỹ đất còn tương đối dồi dào và hạ tầng đang được đầu tư.

Đây là một thay đổi đáng chú ý đối với thị trường Hà Nội. Nếu trước đây nhà thấp tầng chủ yếu được xem là sản phẩm của khu vực nội đô và các quận phát triển lâu đời, thì hiện nay khái niệm về “thị trường Hà Nội” đang mở rộng theo tốc độ phát triển của hạ tầng và quá trình đô thị hóa.

Dữ liệu thị trường cũng cho thấy thanh khoản phân khúc này đang chậm lại. Quý II/2026, lượng giao dịch nhà liền thổ giảm 30% so với quý trước và 74% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, đây cũng là giai đoạn thị trường điều chỉnh sau khi mặt bằng giá tăng mạnh, đồng thời người mua ngày càng nhạy cảm với lãi suất và tổng giá trị sản phẩm.

Điểm đáng chú ý là hoạt động giao dịch không biến mất mà có xu hướng tập trung vào những dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, hệ thống tiện ích đồng bộ và chủ đầu tư có năng lực. Đây cũng là xu hướng được Cushman & Wakefield ghi nhận từ quý I/2026, khi giao dịch nhà liền thổ tập trung vào các dự án khu đô thị tích hợp ở vùng ven, nơi sản phẩm có sự kết hợp giữa vị trí, pháp lý, tiện ích và uy tín chủ đầu tư.

Như vậy, sự chậm lại của thanh khoản có thể được nhìn nhận như một quá trình sàng lọc. Những sản phẩm có giá trị thực, hạ tầng đồng bộ và khả năng hình thành cộng đồng dân cư sẽ có lợi thế lớn hơn trong cuộc cạnh tranh nguồn cầu.