Bất động sản Bắc Ninh 2026: Chung cư vươn lên dẫn dắt thị trường, đất nền hạ nhiệt sau cơn sốt

Động lực quan trọng đến từ nền tảng công nghiệp ngày càng mở rộng. Theo Ban Quản lý các Khu công nghiệp tỉnh Bắc Ninh, sau sáp nhập đơn vị hành chính, toàn tỉnh ghi nhận lũy kế 2.881 dự án đầu tư, trong đó có 2.062 dự án FDI với tổng vốn đăng ký hơn 50,3 tỷ USD. Sự hiện diện và mở rộng sản xuất của các tập đoàn lớn như Samsung, Amkor Technology, Lens Việt Nam hay Goertek đã kéo theo nhu cầu lao động tăng nhanh.

Hiện Bắc Ninh có khoảng 568.000 lao động công nghiệp, trong đó 64% là lao động ngoại tỉnh, cùng hơn 26.000 chuyên gia nước ngoài. Dự báo năm 2026, địa phương cần tuyển thêm trên 130.000 lao động, riêng giai đoạn quanh Tết Bính Ngọ, khoảng 700 doanh nghiệp có nhu cầu tuyển 45.000 vị trí. Trong khi đó, khả năng tự cung lao động của tỉnh chỉ đạt khoảng 30.000 – 40.000 người mỗi năm, khiến nhu cầu nhà ở tiếp tục gia tăng.

Ở chiều ngược lại, mặt bằng giá đất nền đã bị đẩy lên mức cao sau các cơn sốt ngắn hạn, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người lao động. Với thu nhập bình quân khoảng 8,8 triệu đồng/tháng, phân khúc đất nền gần như nằm ngoài tầm với của người mua ở thực. Điều này khiến căn hộ cao tầng, đặc biệt là các dự án chung cư thương mại và nhà ở xã hội, trở thành lựa chọn ưu tiên nhờ mức giá dễ tiếp cận hơn và đáp ứng tốt nhu cầu sinh hoạt hiện đại.

Ghi nhận từ các đơn vị môi giới cho thấy, nếu trước năm 2018, chung cư còn khá xa lạ do tâm lý chuộng đất nền, thì từ năm 2023 đến nay, các gia đình trẻ và giới chuyên gia tại khu công nghiệp đã chuyển hướng rõ rệt sang các tổ hợp chung cư có hạ tầng, tiện ích và an ninh đồng bộ.

Diễn biến giá phản ánh khá rõ xu hướng này. Tại phường Võ Cường, giá căn hộ Green Pearl hiện dao động khoảng 58 – 80 triệu đồng/m2, tăng 27% so với quý IV/2024. Park View City trên đường Huyền Quang ghi nhận mức 66 – 82 triệu đồng/m2 trong quý IV/2025, tăng gần 30% sau một năm. Lotus Central trên đường Lý Thái Tổ thậm chí tăng hơn 50% so với cùng kỳ 2024, lên 65 – 83 triệu đồng/m2.

Không chỉ khu vực trung tâm, các phường Bắc Giang và Tân Tiến cũng chứng kiến sức nóng của phân khúc chung cư. Giá phổ biến tại phường Bắc Giang hiện ở mức 40 – 74 triệu đồng/m2, tăng khoảng 45% trong một năm. Nhiều dự án mới mở bán trong năm 2025 nhanh chóng hết giỏ hàng chỉ sau 1 – 2 tuần, với mức giá sơ cấp tại các vị trí đẹp lên tới 75 – 80 triệu đồng/m2.

Trái ngược với chung cư, thị trường đất nền Bắc Ninh đang chững lại sau khi lập đỉnh giữa năm 2025. Tại các phường trung tâm như Võ Cường, Kinh Bắc, Vũ Ninh, giá đất trong dân giảm khoảng 10% so với đỉnh, trong khi đất nền dự án chỉ tăng nhẹ. Tại Từ Sơn, giá đất thổ cư duy trì ổn định trong nửa cuối năm, thấp hơn khoảng 40% so với thời điểm sốt nóng đầu năm.

Nhận định về xu hướng năm 2026, ông Lê Đình Chung – Tổng Giám đốc SGO Homes – cho rằng đất nền vẫn thu hút sự quan tâm, nhưng mức độ đã giảm so với giai đoạn trước. Trong bối cảnh thị trường điều chỉnh, các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, có công trình xây dựng sẵn, thường sở hữu thanh khoản và tốc độ tăng giá bền vững hơn.

Ở góc nhìn dài hạn, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng đất nền vẫn là tài sản đại diện cho triển vọng kinh tế và quá trình đô thị hóa, song phù hợp hơn với nhà đầu tư có nguồn vốn nhàn rỗi và tầm nhìn dài hạn, thay vì tâm lý lướt sóng ngắn hạn.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đà tăng giá mạnh của chung cư Bắc Ninh xuất phát từ tình trạng lệch pha cung – cầu. Nguồn cung căn hộ hiện mới chỉ ở mức vài nghìn căn, chưa tương xứng với nhu cầu rất lớn từ lực lượng lao động và chuyên gia, trong khi nhà ở xã hội vẫn ở giai đoạn đầu triển khai.

Cùng quan điểm, ông Trần Quang Trung – Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing – nhận định Bắc Ninh là thị trường có độ nhạy cao, phát triển dựa trên nền tảng FDI lớn và tốc độ đô thị hóa nhanh. Sau chu kỳ bùng nổ đất nền giai đoạn 2023–2025, thị trường đang cần thêm thời gian để dân cư hình thành tương xứng với mặt bằng giá. Trong bối cảnh đó, chung cư được đánh giá là phân khúc hưởng lợi rõ nét nhất nhờ nhu cầu ở thực lớn và nguồn cung còn hạn chế.