Bất động sản 2026: Rời vị thế “kênh vua”, trở lại đúng vai trò tích lũy dài hạn

Nhiều chuyên gia cho rằng năm 2026 sẽ là thời điểm thị trường vận hành theo một “luật chơi” khác: ưu tiên giá trị sử dụng thực, khả năng tạo dòng tiền và bảo toàn tài sản thay vì đón sóng tăng giá ngắn hạn. Bất động sản vì thế có thể không còn là “kênh đầu tư vua”, nhưng vẫn là cấu phần quan trọng trong chiến lược tích lũy dài hạn – với điều kiện chọn đúng phân khúc và chấp nhận mức sinh lời hợp lý hơn.

Giá căn hộ tăng mạnh, nhưng quy đổi sang vàng lại “rẻ” hơn

Nếu đặt bất động sản cạnh các kênh trú ẩn truyền thống như vàng hay USD – những thước đo phản ánh sự dịch chuyển dòng tiền qua từng chu kỳ – có thể thấy một quy luật quen thuộc: vàng thường tăng trước trong giai đoạn bất ổn, sau đó khi niềm tin cải thiện, dòng tiền mới quay lại địa ốc.

Lấy căn hộ khoảng 70 m² làm đơn vị so sánh, xu hướng này thể hiện khá rõ. Đầu năm 2020, căn hộ có giá khoảng 2,7 tỷ đồng, tương đương 65 lượng vàng hoặc gần 119.000 USD. Đến cuối năm 2021, giá tăng lên 3,6 tỷ đồng nhưng quy đổi chỉ còn khoảng 53 lượng vàng. Đầu năm 2023, mức giá 4,1 tỷ đồng tương đương 51 lượng vàng. Tháng 8/2024, căn hộ đạt 5,6 tỷ đồng, còn 47 lượng vàng. Và đến đầu tháng 4/2025, giá lên khoảng 6,2 tỷ đồng nhưng chỉ tương đương 42 lượng vàng.

Nói cách khác, tính theo tiền đồng, giá căn hộ leo thang khá mạnh; nhưng nếu quy đổi sang vàng – một kênh trú ẩn phổ biến – thì lượng vàng cần bỏ ra lại giảm dần. Điều này cho thấy khi thị trường địa ốc hồi phục, đà tăng không hoàn toàn “đắt” hơn nếu nhìn từ góc độ tài sản phòng thủ.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, vàng và bất động sản luôn là hai kênh được nhà đầu tư cá nhân quan tâm nhiều nhất. Khi nguồn cung địa ốc hạn chế, dòng tiền có xu hướng dịch chuyển sang vàng. Ngược lại, khi sản phẩm dồi dào và khả năng tiếp cận tốt hơn, tiền sẽ quay lại thị trường nhà ở, từ đó thúc đẩy mặt bằng giá.

Nhà đầu tư chuyển từ “lướt sóng” sang phòng thủ

Sau giai đoạn biến động mạnh, khẩu vị rủi ro của nhà đầu tư đã thay đổi đáng kể. Giá trị sử dụng và dòng tiền cho thuê đang dần thay thế kỳ vọng tăng giá nhanh – yếu tố từng chi phối quyết định xuống tiền trước đây.

Ông Phan Anh, một nhà đầu tư tại TP HCM, cho rằng trong bối cảnh chính sách tiền tệ nới lỏng kéo dài và lo ngại đồng nội tệ mất giá, nắm giữ tài sản hữu hình như bất động sản vẫn cần thiết ở trung và dài hạn. Tuy nhiên, ông cũng thừa nhận khả năng điều chỉnh ngắn hạn vẫn hiện hữu, buộc nhà đầu tư phải phân bổ danh mục thận trọng hơn.

“Bất động sản vẫn là trụ cột, nhưng tôi không dồn toàn bộ vốn vào một kênh. Cổ phiếu giữ ở tỷ trọng nhất định để đa dạng hóa, còn tiền mặt duy trì thấp vì rủi ro mất giá theo thời gian”, ông nói.

Trong bối cảnh tín dụng được mở để hỗ trợ tăng trưởng, nguy cơ lạm phát quay lại là yếu tố khiến nhà đầu tư cân nhắc kỹ hơn. Các tài sản có khả năng bảo toàn giá trị và tạo dòng tiền ổn định vì thế được ưu tiên.

Lãi suất tăng: Tác động có, nhưng không còn “cú sốc” như 2022

Một biến số lớn khác là mặt bằng lãi suất đã nhích lên trở lại. Khoảng một đến một năm rưỡi qua, giá căn hộ tại TP HCM tăng mạnh, phổ biến 25–30% ở dự án tốt, còn các dự án kém hơn cũng quanh 15%. Động lực chính đến từ giai đoạn 2024–2025 khi lãi suất thấp và dòng tiền được bơm mạnh vào nền kinh tế.

Hiện tại, lãi suất điều chỉnh tăng khoảng 2% trong khi nguồn cung dự kiến cải thiện. Theo giới đầu tư, thị trường khó đi ngược quy luật: lãi suất cao hơn thường tạo áp lực nhất định lên giá tài sản.

Ông Chan Hong Wai (Eric Chan), Giám đốc Tài chính Nam Long, cho rằng lãi suất là yếu tố quan trọng nhưng không phải duy nhất quyết định hành vi mua nhà. Chủ đầu tư có thể phối hợp với ngân hàng triển khai gói vay dài 30 năm, cố định lãi 3–5 năm đầu hoặc giãn trả gốc 3–5 năm để giảm áp lực dòng tiền cho người mua ở thực. Tuy nhiên, nếu lãi suất tăng thêm 5–6%, tâm lý thận trọng sẽ rõ rệt hơn.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, việc lãi suất nhích lên cuối năm 2025 khiến thị trường dè dặt hơn là điều dễ hiểu, nhất là khi ký ức về năm 2022 vẫn còn.

Năm 2022, Fed liên tục nâng lãi suất để kiểm soát lạm phát, kéo theo áp lực tỷ giá và buộc Việt Nam điều chỉnh chính sách tiền tệ. Lãi suất tăng nhanh, cộng thêm cú sốc trái phiếu doanh nghiệp và siết pháp lý phân lô tách thửa, khiến giao dịch sụt giảm mạnh, đặc biệt ở phân khúc đầu cơ như đất nền.

Tuy nhiên, bối cảnh 2025–2026 khác biệt đáng kể: lãi suất của Fed đã đi ngang trong năm 2024 và bắt đầu xu hướng giảm; lạm phát tại Mỹ, châu Âu và Việt Nam ổn định hơn nhiều so với đỉnh năm 2022. Theo ông Quốc Anh, thị trường hiện nay trưởng thành hơn, người mua tập trung vào nhu cầu thực và tính bền vững thay vì đầu cơ.

2026: Không có tín dụng “mở toang” cho địa ốc

Ở góc nhìn dài hạn, TS. Đinh Thế Hiển nhận định năm 2026 sẽ không phải chu kỳ tăng trưởng diện rộng. Dòng vốn sẽ chọn lọc hơn, tập trung vào một số khu vực và phân khúc cụ thể.

Theo ông, Hà Nội đã trải qua đợt tăng giá mạnh đầu năm trong khi động lực mới chưa thực sự rõ ràng. Ngược lại, TP HCM mở rộng cùng một phần Đồng Nai và Long An đang hội tụ nhiều lợi thế về hạ tầng, kinh tế và dân số.

Khu vực kinh tế phía Nam tiếp tục được ưu tiên nguồn lực, với tổng mức đầu tư dự kiến gần 1 triệu tỷ đồng trong ít nhất ba năm tới, chưa kể hàng loạt dự án cao tốc, vành đai quy mô lớn.

Về tín dụng, ông cho rằng sẽ không có nới lỏng đại trà cho bất động sản. Tính đến cuối tháng 11/2025, tín dụng toàn nền kinh tế tăng khoảng 16,3%, trong khi tín dụng bất động sản tăng gần 20%. Dù dòng tiền ra thị trường khá mạnh, nhưng không tạo sóng đầu cơ rõ rệt, khiến cơ quan quản lý chuyển sang kiểm soát chặt và có chọn lọc thay vì siết cứng.

Dòng vốn thời gian tới nhiều khả năng ưu tiên nhà ở xã hội, nhà ở thương mại phục vụ nhu cầu ở thực và các dự án phù hợp định hướng phát triển đô thị.

Lên ngôi bất động sản tạo dòng tiền

Một xu hướng nổi bật khác là sự dịch chuyển sang bất động sản có khả năng khai thác cho thuê ngay. Thay vì mua để chờ tăng giá, nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn đến công suất thuê, chi phí vận hành và độ bền giá trị tài sản.

Ông Nguyễn Thái Bình, Tổng Giám đốc CTCP Đông Tây Land, cho rằng câu hỏi quan trọng không phải “mua bao nhiêu căn” mà là “tài sản đó tạo dòng tiền thế nào”. Một căn hộ trung tâm có thể cho thuê ổn định đôi khi hiệu quả hơn nhiều tài sản ở xa nhưng khó khai thác.

Các căn hộ gần khu việc làm, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, tuyến metro hay trục giao thông lớn được đánh giá an toàn hơn trong bối cảnh lãi suất còn là biến số cần theo dõi. Dòng tiền cho thuê đóng vai trò như “bộ đệm”, giảm áp lực tài chính cho nhà đầu tư vay vốn.

Tổng thể, năm 2026 không còn là giai đoạn bất động sản tăng nóng trên diện rộng. Thị trường bước vào pha phân hóa sâu, nơi giá trị sử dụng, dòng tiền và tính bền vững trở thành thước đo chính.

Với nhà đầu tư dài hạn, bất động sản vẫn là trụ cột trong chiến lược tích lũy. Nhưng đây là cuộc chơi của sự chọn lọc, kiên nhẫn và quản trị rủi ro – thay vì kỳ vọng lợi nhuận nhanh như trước.