Bất động sản 2026: Bốn phân khúc được dự báo “giữ nhịp” dòng tiền

Theo đánh giá của các chuyên gia, đất nền ven đô Hà Nội tiếp tục là điểm sáng. Những khu vực như Mê Linh, Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Thanh Trì, Thường Tín, Thanh Oai… được dự báo duy trì sức hút trong năm tới. Ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội – cho rằng mặt bằng giá căn hộ, biệt thự và nhà liền kề tại khu vực trung tâm đã ở mức cao, khiến cơ hội đầu tư thu hẹp. Trong bối cảnh đó, dòng tiền có xu hướng dịch chuyển ra vùng ven – nơi còn dư địa tăng giá và phù hợp hơn với khả năng tài chính của nhiều nhà đầu tư.

Đồng quan điểm, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes, ghi nhận nhóm khách hàng sở hữu 5–10 tỷ đồng đang chủ động tìm kiếm quỹ đất mới ở các huyện ngoại thành. Theo ông, xu hướng này không còn mang tính thăm dò mà đã dần định hình rõ nét trên thị trường.

Ở phân khúc bất động sản công nghiệp, năm 2026 được dự báo mở ra chu kỳ phát triển mới. Ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing, nhận định mục tiêu nâng thu nhập bình quân đầu người giai đoạn 2025–2030 cùng làn sóng đầu tư của các tập đoàn lớn vào Việt Nam sẽ kéo theo nhu cầu lớn về khu công nghiệp và hệ sinh thái doanh nghiệp phụ trợ. Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam – cho rằng hạ tầng giao thông phát triển, nguồn vốn FDI gia tăng và định hướng tham gia sâu vào chuỗi giá trị bán dẫn toàn cầu sẽ tiếp tục “giữ nhiệt” cho phân khúc này. Việc hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất tại nhiều địa phương cũng tạo tiền đề phê duyệt nguồn cung mới trong hai năm tới.

Bất động sản nghỉ dưỡng cũng đang cho thấy dấu hiệu hồi phục sau giai đoạn trầm lắng. Du lịch tăng trưởng trở lại, cùng với sự bứt tốc của cao tốc Bắc – Nam, các tuyến ven biển và hệ thống sân bay mới, đã rút ngắn thời gian di chuyển tới nhiều điểm đến tiềm năng. Bên cạnh đó, quá trình rà soát, tháo gỡ vướng mắc pháp lý và sự sàng lọc doanh nghiệp yếu kém giúp thị trường vận hành bài bản hơn, hướng đến phát triển dài hạn thay vì chạy theo phong trào.

Đối với căn hộ chung cư, dữ liệu khảo sát của PropertyGuru Vietnam cho thấy 44% người tham gia dự báo giá tăng nhẹ, 17% tăng mạnh, 27% cho rằng giá ổn định; chỉ 11% dự báo giảm nhẹ và 2% giảm mạnh. Riêng tháng 11/2025, mức độ quan tâm căn hộ tăng 3%, trong khi đất nền giảm 22%, nhà phố giảm 3% và biệt thự giảm 8%. Đáng chú ý, 64% người mua nhằm mục đích ở thực, so với 36% đầu tư.

Theo các chuyên gia, nhu cầu ở thực duy trì ở mức cao, nguồn cung căn hộ cao cấp chiếm tỷ trọng lớn và chi phí đất đai, xây dựng gia tăng có thể tiếp tục tạo áp lực lên mặt bằng giá trong nửa đầu năm 2026. Tuy nhiên, thị trường sẽ phân hóa mạnh: những dự án pháp lý chưa hoàn chỉnh, vị trí xa trung tâm hoặc thiếu hạ tầng kết nối sẽ đối diện nguy cơ chững thanh khoản, ngay cả khi bức tranh chung được đánh giá ổn định hơn.

Nhìn tổng thể, năm 2026 không còn là cuộc đua tăng giá trên diện rộng, mà là giai đoạn dòng tiền tìm đến các phân khúc có nền tảng thực và khả năng phát triển bền vững.