VinaCapital: Lãi suất vay mua nhà đã chạm ngưỡng “hãm” đầu cơ

Trong Báo cáo Chiến lược 2026, các chuyên gia của VinaCapital cho biết giá bất động sản tại Việt Nam đã tăng hơn 30% trong năm 2025 và tăng trên 50% kể từ năm 2023. Đà tăng này chủ yếu bắt nguồn từ tình trạng thiếu hụt nguồn cung kéo dài, xuất phát từ các vướng mắc về quy hoạch và thủ tục phê duyệt dự án. Trong nhiều năm liên tiếp, lượng nhà ở mới đưa ra thị trường chỉ đáp ứng chưa tới một nửa nhu cầu thực tế.

Trong một chu kỳ bất động sản điển hình, giá bán và nguồn cung thường tăng song hành, qua đó tạo ra “hiệu ứng của cải” thúc đẩy tiêu dùng. Tuy nhiên, với thị trường Việt Nam hiện nay, giá bất động sản đã tăng mạnh trong bối cảnh nguồn cung bị nén suốt thời gian dài, khiến chu kỳ vận động trở nên khác biệt.

Trên cơ sở đó, VinaCapital dự báo giai đoạn 2026–2027 sẽ chứng kiến sự phục hồi rõ nét của nguồn cung, thay vì một chu kỳ tăng giá mới. Giá bất động sản sơ cấp nhiều khả năng sẽ điều chỉnh giảm nhẹ trong năm nay, sau khi đã tăng mạnh trong năm 2025. Dự báo này dựa trên hai yếu tố chính: nguồn cung mới gia tăng khi các dự án được triển khai trở lại và mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã tăng thêm khoảng 1 điểm phần trăm trong năm qua.

Theo VinaCapital, lãi suất vay mua nhà ở mức khoảng 11%/năm đã đủ để làm giảm động lực đầu cơ. Trên thực tế, nhiều nhà đầu tư thường sử dụng “ngưỡng tâm lý” khoảng 1%/tháng (say 12–13%/năm) khi cân nhắc hiệu quả của hoạt động lướt sóng. Khi lãi suất tiệm cận ngưỡng này, quyết định đầu tư ngắn hạn trở nên thận trọng hơn.

Nhóm phân tích cho rằng việc lãi suất tăng nhẹ đã góp phần khiến lượng tồn kho tại một số chủ đầu tư gia tăng ở mức vừa phải. Vào giữa năm 2025, phần lớn các đợt mở bán mới được hấp thụ gần như ngay lập tức, chủ yếu nhờ lực cầu đầu cơ trong bối cảnh giá tăng nhanh. Tuy nhiên, đến cuối năm, khi lãi suất vay mua nhà tăng lên khoảng 11%, nhu cầu đầu cơ hạ nhiệt, trong khi người mua để ở cũng thận trọng hơn, khiến tốc độ tiêu thụ sản phẩm chậm lại.

Những chủ đầu tư chào bán sản phẩm với mức giá quá cao, chẳng hạn trên 5.000 USD/m², các dự án chất lượng thấp hoặc chưa hoàn thiện pháp lý bắt đầu đối mặt với tình trạng giao dịch chững lại, thậm chí “đóng băng”. Theo ước tính của đội ngũ phân tích VinaCapital, khoảng 30% số căn hộ mới mở bán gần đây vẫn chưa được tiêu thụ, đặc biệt tại các đô thị cấp 2.

Dù vậy, mức tồn kho này được đánh giá không quá lớn, song đủ để tạo áp lực điều chỉnh giá về mức mà người mua cuối cùng có thể chấp nhận. Thực tế, một số chủ đầu tư đã phải đưa các căn hộ chưa bán được ra thị trường vào cuối năm 2025 nhằm cải thiện thanh khoản.

VinaCapital cũng lưu ý rằng Chính phủ gần đây đã đưa ra các định hướng yêu cầu hệ thống ngân hàng tăng trưởng tín dụng thận trọng hơn, nhất là với lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, nhóm phân tích cho rằng lập trường này khó kéo dài sang nửa cuối năm, khi bất động sản vẫn là một trong ba động lực quan trọng có thể được sử dụng để hỗ trợ tăng trưởng GDP.

Với giả định môi trường vĩ mô ổn định trong nửa đầu năm, VinaCapital dự báo các ngân hàng sẽ dần nới lỏng tín dụng vào cuối năm, quay lại hỗ trợ cả chủ đầu tư và người mua nhà. Điều này có thể giúp thị trường bất động sản phục hồi, dù khả năng xuất hiện một đợt tăng giá mạnh trên diện rộng được đánh giá là không cao.

So sánh với Trung Quốc, VinaCapital cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam có những khác biệt căn bản. Tỷ lệ nhà trống tại Việt Nam hiện vẫn dưới 5%, thấp hơn nhiều so với mức trên 25% của Trung Quốc. Đà tăng giá gần đây tại Việt Nam phản ánh tình trạng thiếu nguồn cung, thay vì hệ quả của xây dựng dư thừa mang tính đầu cơ. Do đó, theo VinaCapital, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2026 khó có thể lặp lại kịch bản suy giảm mạnh như Trung Quốc giai đoạn 2020.