VARS: Cần coi nhà ở cho thuê là hạ tầng an sinh thiết yếu

Theo VARS, 20 năm qua, tốc độ di dân cơ học về các đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM liên tục tăng cao. Dòng người đổ về đồng nghĩa với nhu cầu về chỗ ở bùng nổ. Tuy nhiên, thị trường bất động sản thời gian qua chủ yếu chứng kiến sự nở rộ của các phân khúc chung cư, nhà phố trao tay, phục vụ mục đích sở hữu hoặc đầu cơ.

Đến nay, khi giá nhà đất tại các đô thị lớn đã thiết lập mặt bằng mới, vượt xa tốc độ tăng trưởng thu nhập của đại đa số người lao động, giấc mơ mua nhà ngày càng xa vời.

"Nhu cầu thuê nhà không còn là giải pháp tình thế của sinh viên hay người mới đi làm, mà đã trở thành lựa chọn duy nhất và lâu dài của hàng triệu hộ gia đình trung lưu lẫn người thu nhập thấp", báo cáo VARS nhận định.

Tuy nhiên, theo VARS, nguồn cung cốt lõi này hiện lại bị "bỏ quên". Khảo sát thực tế cho thấy, phần lớn thị trường nhà cho thuê hiện nay do các hộ gia đình, cá nhân tự phát kinh doanh dưới dạng phòng trọ, nhà nát cải tạo hoặc chung cư mini.

Hệ quả là người thuê nhà đang phải đối mặt với hàng loạt rủi ro: An toàn chỗ ở kém: Các khu trọ bình dân thường không đảm bảo tiêu chuẩn về phòng cháy chữa cháy (PCCC), an ninh và không gian sống tối thiểu.

Bấp bênh về pháp lý: Người thuê thường xuyên chịu áp lực bị tăng giá nhà vô tội vạ, hoặc bị lấy lại mặt bằng trước hạn mà không có cơ chế bảo vệ rõ ràng.

Doanh nghiệp đứng ngoài cuộc: Do biên lợi nhuận thấp và thời gian thu hồi vốn kéo dài (thường từ 15-25 năm), các chủ đầu tư lớn vẫn mặn mà với việc "xây - bán" nhanh hơn là đổ vốn vào nhà ở cho thuê.

Để giải quyết tận gốc cuộc khủng hoảng chỗ ở tại các đô thị, các chuyên gia của VARS kiến nghị cần có sự thay đổi mang tính cách mạng trong tư duy quản lý: Phải xem nhà ở cho thuê là một hạ tầng an sinh thiết yếu, tương tự như hệ thống điện, giao thông hay y tế, giáo dục.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, tại các đô thị phát triển như Singapore, Berlin (Đức) hay Seoul (Hàn Quốc), tỷ lệ người dân sống trong nhà thuê chiếm từ 40% đến hơn 50%. Chính quyền các nước này đều có chính sách siết chặt giá trần cho thuê và hỗ trợ dòng vốn dài hạn (như quỹ tín thác bất động sản - REIT) để các doanh nghiệp mặn mà đầu tư vào phân khúc này.

Phát triển nhà ở cho thuê chuyên nghiệp không còn là câu chuyện thuần túy mang tính thương mại của các doanh nghiệp bất động sản, mà đã trở thành bài toán chiến lược để ổn định kinh tế vĩ mô. Khi người lao động được tiếp cận một chỗ ở an toàn, văn minh với chi phí hợp lý, họ mới có thể yên tâm tái tạo sức lao động, gắn bó và cống hiến lâu dài cho sự phát triển của đô thị.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, muốn phát triển nhà ở cho thuê bền vững thì vai trò của Nhà nước là yếu tố mang tính quyết định. Khác với mô hình nhà ở để bán có thể thu hồi vốn nhanh, nhà ở cho thuê cần thời gian hoàn vốn rất dài, thường kéo dài từ 15-25 năm, trong khi biên lợi nhuận không cao. Nếu chỉ dựa vào cơ chế thị trường thông thường, khu vực tư nhân rất khó có động lực tham gia.

Do đó, VARS IRE cho rằng, song song với việc thúc đẩy triển khai Quỹ Nhà ở cho thuê quốc gia, Việt Nam cần thay đổi tư duy phát triển nhà ở, xem nhà ở cho thuê là một hạ tầng an sinh thiết yếu tương tự giáo dục, y tế hay giao thông công cộng.

Khi quy hoạch các đại đô thị lớn, Nhà nước nên đưa ra các cơ chế khuyến khích, ưu đãi về thuế và tiền sử dụng đất để các doanh nghiệp chủ động tích hợp phân khúc nhà ở cho thuê dài hạn hoặc nhà ở xã hội chất lượng cao.

Cùng với đó, cần thiết kế hệ thống tài chính dài hạn cho phân khúc này thông qua quỹ tiết kiệm nhà ở, tín dụng ưu đãi lãi suất thấp và cơ chế miễn, giảm thuế cho các doanh nghiệp phát triển nhà ở cho thuê. Nếu không có một “thiết kế thể chế đặc biệt”, rất khó để khu vực tư nhân tham gia vào phân khúc này ở quy mô lớn.

Theo VARS, một vấn đề quan trọng khác là Việt Nam cần xây dựng hành lang pháp lý riêng cho thị trường thuê nhà nhằm bảo vệ quyền lợi của người thuê. Hiện nay, người thuê nhà luôn ở thế yếu khi đối mặt với nguy cơ tăng giá đột biến, chấm dứt hợp đồng bất ngờ hoặc điều kiện sống không bảo đảm. Do đó, cần từng bước hình thành Luật Thuê nhà với các quy định cụ thể về hợp đồng thuê, biên độ tăng giá, tiêu chuẩn chất lượng nhà cho thuê và trách nhiệm của chủ sở hữu.

Bên cạnh vai trò chủ đạo của Nhà nước, doanh nghiệp cũng cần được khuyến khích tham gia phát triển nhà ở cho công nhân và người lao động. Các doanh nghiệp sử dụng nhiều lao động cần được hỗ trợ về thuế, hạ tầng và cơ chế tài chính khi đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê phục vụ người lao động của mình.

"Xu hướng của thế giới cho thấy, một thị trường bất động sản phát triển bền vững là thị trường có đầy đủ lựa chọn phù hợp với từng nhu cầu và khả năng chi trả của người dân. Người có điều kiện tài chính được toàn quyền lựa chọn sản phẩm nhà ở thương mại phù hợp nhu cầu; người thu nhập thấp có thể dễ dàng tiếp cận nhà ở cho thuê với chi phí hợp lý. Đó cũng chính là nền tảng để thị trường bất động sản Việt Nam bước sang một giai đoạn phát triển mới: hiệu quả hơn, nhân văn hơn và bền vững hơn"- VARS nhận định.