Từng bất động sản sắp có mã định danh: Tình trạng đầu cơ, thổi giá “hết cửa” tồn tại

Mã định danh bất động sản là gì?

Về bản chất, mã định danh là một “chứng minh thư” điện tử của từng thửa đất, căn hộ hoặc tài sản gắn liền với đất. Mỗi mã sẽ tích hợp các thông tin quan trọng như: vị trí, diện tích, loại hình sử dụng, tình trạng pháp lý, quy hoạch, lịch sử giao dịch, giá chuyển nhượng đã kê khai… Khi được kết nối với cơ sở dữ liệu quốc gia, cơ quan quản lý có thể theo dõi biến động tài sản gần như theo thời gian thực.

Trong bối cảnh trước đây, dữ liệu thị trường còn phân mảnh, thiếu minh bạch, việc một tài sản bị “thổi giá” qua nhiều lớp môi giới không phải chuyện hiếm. Người mua khó tiếp cận thông tin chuẩn xác về lịch sử giao dịch, dẫn đến tâm lý FOMO và chấp nhận mua với giá cao hơn giá trị thực. Khi mã định danh được triển khai đầy đủ, khoảng trống thông tin này sẽ dần thu hẹp.

Minh bạch hơn, “đầu cơ, thổi giá” hết cửa?

Về lý thuyết, khi mọi giao dịch được ghi nhận và truy xuất dễ dàng, hành vi đầu cơ ngắn hạn – mua đi bán lại nhiều lần trong thời gian ngắn – sẽ khó che giấu. Cơ quan thuế có thể đối chiếu giá khai báo, phát hiện chênh lệch bất thường. Điều này góp phần hạn chế tình trạng “hai giá” và giảm động lực thổi giá ảo.

Tuy nhiên, cần nhìn nhận thực tế rằng đầu cơ là hiện tượng gắn liền với mọi thị trường tài sản, không riêng gì bất động sản. Mã định danh có thể làm giảm mức độ thao túng thông tin, nhưng khó thể xóa bỏ hoàn toàn động cơ đầu cơ, đặc biệt trong bối cảnh nguồn cung hạn chế và kỳ vọng tăng giá vẫn tồn tại.

Chẳng hạn, tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP HCM, quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm, trong khi nhu cầu ở thực duy trì ở mức cao. Nếu cung không được cải thiện, giá vẫn có xu hướng tăng do yếu tố thị trường tự nhiên, chứ không đơn thuần vì đầu cơ. Khi đó, mã định danh chỉ giúp minh bạch hóa quá trình tăng giá, chứ không thể ngăn giá tăng.

Một trong những hệ quả tích cực dễ thấy nhất là môi giới và nhà đầu tư sẽ khó tạo “sóng ảo” dựa trên tin đồn. Khi người mua có thể tra cứu lịch sử giao dịch của tài sản, biết rõ mức giá trước đó và thời điểm chuyển nhượng, biên độ tăng giá bất thường sẽ lộ diện ngay. Điều này buộc thị trường phải vận hành theo cơ chế cung – cầu thực chất hơn.

Bên cạnh đó, việc liên thông dữ liệu giúp cơ quan quản lý dễ dàng xác định khu vực có biến động giá bất thường để kịp thời cảnh báo. Các cơn sốt đất theo tin quy hoạch “trên giấy” có thể được kiểm soát sớm hơn thay vì lan rộng như trước.

Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng nếu việc cập nhật dữ liệu không kịp thời, hoặc hệ thống chưa đồng bộ giữa các địa phương, nhà đầu tư vẫn có thể lợi dụng độ trễ thông tin để trục lợi. Do đó, hiệu quả của mã định danh phụ thuộc rất lớn vào chất lượng vận hành hệ thống.

Theo GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, mã định danh bất động sản tự thân không làm thay đổi giá đất, nó chỉ là công cụ nhận diện. Tuy nhiên khi thị trường trở nên minh bạch nhờ dữ liệu định danh, Nhà nước mới có đủ điều kiện để áp dụng các chính sách về thuế, tín dụng hay điều tiết giá.

Giá trị lớn nhất của mã định danh nằm ở khả năng theo dõi toàn bộ lịch sử của một bất động sản hình thành khi nào, đã giao dịch bao nhiêu lần, mức giá biến động ra sao, có bị đầu cơ hay không. Khi dữ liệu được ghi nhận đầy đủ và liên tục, thị trường sẽ dần chuyển từ niềm tin cảm tính sang niềm tin dữ liệu.

Điểm nghẽn cốt lõi trong quản lý thị trường bất động sản Việt Nam nằm ở chỗ mỗi bất động sản chưa từng được nhìn nhận như thực thể có danh tính riêng. “Mã định danh chính là lai lịch của bất động sản. Nó giống như căn cước công dân của con người. Mỗi người có một mã số duy nhất, từ đó có thể mô tả đầy đủ về nhân thân. Bất động sản cũng vậy”, GS Đặng Hùng Võ phân tích.

Đồng quan điểm, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng đánh giá, việc thiếu minh bạch thông tin thời gian qua dẫn đến những hệ lụy như tình trạng “sốt đất ảo” lan rộng, giá bất động sản bị đẩy xa giá trị thực; dòng vốn bị phân bổ sai lệch, gia tăng rủi ro cho hệ thống tài chính; người dân và doanh nghiệp đối mặt với rủi ro pháp lý, trong đó người chịu thiệt thòi lớn nhất thường là người mua nhà để ở và các nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Vì vậy, mã định danh điện tử của bất động sản được xem là bước đi quan trọng trong lộ trình số hóa lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản, phù hợp với yêu cầu quản lý trong bối cảnh mới.

Không phải “chiếc đũa thần”?

Có thể khẳng định, mã định danh bất động sản không phải “chiếc đũa thần” xóa sổ hoàn toàn đầu cơ hay thổi giá. Nhưng nó sẽ làm thay đổi luật chơi. Khi thông tin minh bạch, chi phí thao túng tăng lên, biên lợi nhuận đầu cơ ngắn hạn giảm xuống, thị trường sẽ dần ưu tiên những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn và năng lực tài chính thực sự.

Năm 2026 vì thế có thể trở thành bước ngoặt quan trọng: từ thị trường dựa nhiều vào kỳ vọng và tin đồn, sang thị trường dựa trên dữ liệu và giá trị thật. Trong môi trường mới, cơ hội vẫn tồn tại, nhưng không còn dành cho những ai chỉ dựa vào “chiêu trò” tạo sóng.

Việc từng bất động sản có mã định danh là bước tiến lớn hướng tới minh bạch hóa và chuyên nghiệp hóa thị trường. Tình trạng đầu cơ, thổi giá sẽ không “biến mất” hoàn toàn, nhưng sẽ bị thu hẹp đáng kể về không gian và mức độ ảnh hưởng. Khi dữ liệu trở thành nền tảng, thị trường sẽ vận hành lành mạnh hơn, còn nhà đầu tư buộc phải nâng cao năng lực phân tích và quản trị rủi ro.

Trong dài hạn, đây là tín hiệu tích cực cho sự phát triển bền vững của bất động sản Việt Nam. Thị trường có thể tăng chậm hơn, nhưng ổn định và thực chất hơn – điều mà cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực đều đang chờ đợi.