Tồn kho bất động sản tăng mạnh trở lại nhưng giá chung cư vẫn cao kỷ lục?

Nỗi lo với tồn kho bất động sản

Bộ Xây dựng đã công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý IV/2025 và cả năm 2025. Dù lượng giao dịch trên thị trường tiếp tục tăng so với năm trước, tồn kho bất động sản tại nhiều dự án lại có xu hướng gia tăng trong những tháng cuối năm.

Theo báo cáo của 24/34 địa phương, lượng tồn kho bất động sản tại các dự án (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền) trong quý IV/2025 vào khoảng 32.894 căn/nền. Trong đó, phân khúc đất nền chiếm tỷ trọng lớn nhất với 12.132 nền, tiếp theo là chung cư với 10.952 căn và nhà ở riêng lẻ là 9.810 căn.

Một điểm đáng lo ngại là lượng tồn kho đối với cả ba loại hình này đều có xu hướng tăng so với quý III/2025. Cụ thể, tồn kho chung cư và nhà ở riêng lẻ tăng khoảng 23,7%, trong khi đất nền tăng khoảng 21,6%. Tính cả năm 2025, loại hình chung cư ghi nhận sự sụt giảm tồn kho trong 6 tháng đầu năm nhưng lại bắt đầu tăng trở lại trong 2 quý cuối năm. Ngược lại, nhà ở riêng lẻ cho thấy một thực trạng tiêu cực hơn khi lượng tồn kho duy trì đà tăng liên tục qua từng quý trong năm 2025.

Mặc dù tồn kho lớn nhưng giá chung cư duy trì ở mức cao kỷ lục. Giá bán căn hộ chung cư tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh vẫn không hề có dấu hiệu hạ nhiệt, thậm chí còn tăng phi mã.

Tính chung cả năm 2025, giá chung cư tăng từ 20-30% so với năm 2024, thậm chí một số khu vực tăng trên 40%, đặc biệt ở phân khúc trung và cao cấp.

Tại Hà Nội, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư trung bình năm 2025 khoảng 100 triệu đồng/m², tăng 40% so với năm 2024.

Đối với biệt thự, nhà liền kề trong dự án, giá giao dịch trong quý IV/2025 cơ bản ổn định so với quý trước. Tuy nhiên, tính chung cả năm 2025, mức giá tăng 10-20% so với năm 2024, tập trung ở các khu vực trung tâm, nơi có hạ tầng đồng bộ.

Bộ Xây dựng cho rằng, thị trường nhà ở thương mại đang đứng trước “bài toán kép”: nguồn cung có cải thiện, nhất là nhóm dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai; nhưng giá bán căn hộ vẫn cao, trong khi tồn kho tăng về cuối năm cho thấy áp lực hấp thụ chưa đồng đều.

Bộ Xây dựng cho hay, thời gian tới sẽ chủ trì rà soát, hoàn thiện hệ thống pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, quy hoạch và xây dựng để kịp thời tháo gỡ các vướng mắc phát sinh; đồng thời khẩn trương rà soát, gỡ khó và đẩy nhanh tiến độ giải quyết các dự án bất động sản, nhà ở tồn đọng hoặc chậm triển khai nhằm tăng nguồn cung, góp phần ổn định mặt bằng giá và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững.

Song song đó, bộ sẽ thu thập, cập nhật, chuẩn hóa dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản; cắt giảm, cải cách thủ tục hành chính, tăng kiểm tra - thanh tra, giám sát hoạt động kinh doanh và theo dõi sát diễn biến thị trường để kịp thời có biện pháp điều tiết phù hợp.

Bao giờ giá căn hộ hạ nhiệt?

Các chuyên gia nhận định, chính sách hỗ trợ pháp lý, đặc biệt là các dự án thí điểm theo Nghị quyết 171 tiếp tục tạo cú hích lớn cho nguồn cung từ năm 2026. Khi các dự án này hoàn tất thủ tục và chính thức triển khai, thị trường sẽ đón thêm lượng lớn sản phẩm, nhất là ở phân khúc nhà ở xã hội và các khu vực ngoài trung tâm.

Về nhu cầu, nhà ở vừa túi tiền vẫn là phân khúc được quan tâm lớn, nhất là tại các khu vực vùng ven, nơi hạ tầng giao thông được đầu tư đồng bộ, gắn với mô hình phát triển đô thị TOD. Trong khi đó, giá căn hộ hiện nay vẫn có xu hướng tăng, nhưng chủ yếu tập trung ở phân khúc sơ cấp và các dự án cao cấp có vị trí đắc địa. Một số dự án mới thậm chí chào bán trên 100 triệu đồng mỗi mét vuông, song số lượng không nhiều.

Theo các tổ chức nghiên cứu thị trường, từ năm 2026 trở đi, khi nguồn cung được mở rộng rõ rệt, áp lực giá nhà sẽ dần được “giải nhiệt”. Tuy nhiên, đây là sự điều chỉnh mang tính phân hóa, không phải giảm giá đồng loạt. Các dự án có vị trí tốt, pháp lý hoàn chỉnh vẫn giữ giá ổn định, trong khi mặt bằng giá chung được kỳ vọng sẽ trở nên dễ tiếp cận hơn với người mua ở thực.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội cho biết, bước sang năm 2026 giá chung cư tại Hà Nội sẽ tiếp tục xu hướng tăng nhưng mức tăng có thể thấp hơn so với giai đoạn trước.

Bà Hằng dẫn chứng một số yếu tố cho thấy mặt bằng giá khó có khả năng hạ nhiệt ít nhất trong nửa đầu năm 2026. Trước hết là tác động của Luật Đất đai mới và bảng giá đất 2026 với mức giá sát hơn với thị trường. Điều này làm gia tăng chi phí đầu vào của chủ đầu tư, bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng và đền bù.

Bên cạnh đó, chi phí xây dựng tiếp tục chịu áp lực từ giá nguyên vật liệu, nhân công và chi phí tài chính, buộc các chủ đầu tư phải phân bổ vào giá bán. Đồng thời, tình trạng lệch pha cung cầu vẫn chưa được giải quyết triệt để.

“Dù nguồn cung năm 2026 được dự báo cải thiện so với giai đoạn trước, phần lớn nguồn cung mới vẫn tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, trong khi các dự án nhà ở bình dân tiếp tục khan hiếm. Điều này khiến mặt bằng giá trung bình toàn thị trường duy trì ở mức cao”, bà Hằng nói.