Tồn kho bất động sản lập đỉnh, địa ốc đối mặt bài toán thanh khoản

Tại 34 tỉnh, thành nơi các doanh nghiệp này triển khai dự án, hàng trăm nghìn tỷ đồng đang nằm “kẹt” trong các công trình xây dựng dở dang, tạo sức ép lớn lên dòng tiền và khả năng thanh khoản của toàn ngành.

Tồn kho chiếm tỷ trọng áp đảo trong tổng tài sản

Số liệu từ báo cáo tài chính cho thấy hàng tồn kho tiếp tục phình to tại nhiều doanh nghiệp đầu ngành, thậm chí chiếm phần lớn cơ cấu tài sản.

Tại Vinhomes (VHM), tổng tài sản tính đến cuối năm 2025 đạt 786.375 tỷ đồng, tăng 39,4% so với đầu năm. Đáng chú ý, tồn kho tăng gấp 2,5 lần, lên 134.898 tỷ đồng, phản ánh lượng vốn lớn đang nằm tại các đại dự án đang triển khai.

Tương tự, Novaland (NVL) ghi nhận tổng tài sản 249.792 tỷ đồng, trong đó riêng hàng tồn kho đã chiếm 153.392 tỷ đồng. Khoảng 94,2% giá trị này là quỹ đất và các dự án đang xây dựng, phần bất động sản hoàn thiện chờ bàn giao chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ.

Xu hướng gia tăng tồn kho cũng lan rộng sang nhóm doanh nghiệp quy mô vừa và lớn. Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) ghi nhận tồn kho tăng gần gấp đôi, đạt 26.955 tỷ đồng, chủ yếu nằm ở dự án Khu đô thị Tràng Cát với giá trị dở dang xấp xỉ 17.000 tỷ đồng. Đồng thời, chi phí xây dựng cơ bản dở dang của doanh nghiệp này tăng mạnh từ 731 tỷ đồng lên 4.224 tỷ đồng.

Tại Tập đoàn Sunshine (KSF), tồn kho tăng vọt từ 868,2 tỷ đồng lên 14.688 tỷ đồng sau khi nhận bàn giao loạt dự án mang thương hiệu Noble. Chi phí xây dựng cơ bản dở dang cũng lên tới 20.022 tỷ đồng, cho thấy quy mô vốn bị “giam” trong các dự án đang triển khai ở mức rất lớn.

Ở nhóm doanh nghiệp nhà ở, Nhà Khang Điền (KDH) ghi nhận 23.264,4 tỷ đồng tồn kho, tương đương 68,3% tổng tài sản. Nếu cộng thêm 1.730,6 tỷ đồng chi phí xây dựng cơ bản dở dang, gần 73% tài sản của doanh nghiệp đang nằm ở các dự án chưa hoàn tất.

Tình trạng tương tự xuất hiện tại Tập đoàn Đất Xanh (DXG) với tồn kho hơn 15.600 tỷ đồng; Phát Đạt (PDR) hơn 16.700 tỷ đồng; Becamex IDC (BCM) 22.193 tỷ đồng; và DIC Corp (DIG) hơn 6.600 tỷ đồng. Điểm chung của các doanh nghiệp này là lượng vốn lớn bị giữ lại ở khâu sản xuất kinh doanh dở dang, khiến áp lực dòng tiền ngày càng rõ rệt.

Lợi nhuận khởi sắc, nhưng tiền chưa về

Trái ngược với bức tranh tồn kho phình to, kết quả kinh doanh năm 2025 lại cho thấy sự phục hồi ấn tượng về lợi nhuận.

Vinhomes lập kỷ lục doanh thu thuần 154.102 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt 42.111 tỷ đồng, tăng 20% so với năm 2024, nhờ doanh số bán hàng lên tới 205.252 tỷ đồng. Novaland cũng gây chú ý khi báo lãi sau thuế 1.819 tỷ đồng, đảo chiều hoàn toàn so với khoản lỗ 4.394 tỷ đồng năm trước, chủ yếu nhờ đẩy mạnh bàn giao dự án.

Nhiều doanh nghiệp khác ghi nhận mức tăng trưởng bằng lần. Phát Đạt đạt lợi nhuận sau thuế 514,7 tỷ đồng, tăng 231,6%. DIC Corp báo lãi 624 tỷ đồng, cao gần gấp 6 lần năm 2024. Khang Điền đạt 1.633,9 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, tăng 103,3%.

Tuy nhiên, điểm nghẽn nằm ở chất lượng dòng tiền. Dù lãi lớn, Khang Điền vẫn ghi nhận lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm 3.174,7 tỷ đồng. Đây đã là năm thứ 5 liên tiếp doanh nghiệp này có dòng tiền kinh doanh âm, cho thấy lợi nhuận kế toán chưa chuyển hóa thành tiền mặt thực thu.

Điểm sáng hiếm hoi về thanh khoản

Giữa bức tranh chung của toàn ngành, Nam Long (NLG) là trường hợp ngoại lệ. Giá trị tồn kho của doanh nghiệp giảm mạnh 51,77%, xuống còn 8.677,57 tỷ đồng. Nguyên nhân chính đến từ việc dự án Izumi giảm hơn 8.684,52 tỷ đồng tồn kho sau khi chuyển từ công ty con thành công ty liên doanh.

Đáng chú ý, lượng tiền và tương đương tiền của Nam Long tăng lên 6.814,30 tỷ đồng, trong khi nợ vay ngắn hạn giảm còn 1.016,90 tỷ đồng. Nhờ đó, áp lực tài chính được cải thiện đáng kể, tạo nền tảng thanh khoản an toàn hơn so với mặt bằng chung.

Năm 2025 vì thế ghi dấu một giai đoạn “lãi lớn nhưng tiền chưa về” của nhiều doanh nghiệp địa ốc. Khi tồn kho tiếp tục neo ở mức cao, bài toán quan trọng nhất trong năm tới không chỉ là tăng trưởng lợi nhuận, mà là khả năng xoay vòng vốn và giải phóng dòng tiền khỏi các dự án đang dở dang.