TOD có thực sự là “cú hích” cho thị trường bất động sản Hà Nội

“Cú hích” cho thị trường bất động sản Thủ đô

TOD là mô hình phát triển đô thị lấy hệ thống giao thông công cộng khối lượng lớn làm hạt nhân, thường trong bán kính 400–800m quanh các nhà ga metro, BRT hoặc đường sắt đô thị. Thay vì phát triển dàn trải, đô thị được tổ chức theo hướng mật độ cao, đa chức năng (nhà ở, thương mại, văn phòng, dịch vụ), khuyến khích người dân sử dụng phương tiện công cộng thay vì xe cá nhân.

Tại Hà Nội, việc đưa vào vận hành tuyến đường sắt đô thị đầu tiên – Tuyến đường sắt đô thị Cát Linh – Hà Đông – đã mở ra những tín hiệu ban đầu cho xu hướng này. Tiếp đó, Tuyến đường sắt đô thị Nhổn – Ga Hà Nội đang từng bước hoàn thiện và vận hành các đoạn trên cao. Khi các tuyến metro hình thành mạng lưới, quỹ đất quanh nhà ga sẽ trở thành “điểm nóng” mới của phát triển đô thị.

Hà Nội hiện có mật độ dân cư cao tại khu vực nội đô, trong khi hạ tầng giao thông chưa theo kịp tốc độ đô thị hóa. Tình trạng ùn tắc kéo dài tại các trục như Nguyễn Trãi, Tố Hữu, Xuân Thủy – Cầu Giấy cho thấy mô hình phát triển phụ thuộc xe cá nhân đã tới hạn. TOD, nếu được triển khai bài bản, có thể giúp tái cấu trúc không gian đô thị, giảm áp lực giao thông và nâng cao chất lượng sống.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy bất động sản quanh các nhà ga metro thường tăng giá mạnh nhờ lợi thế kết nối. Tại Hà Nội, sau khi tuyến Cát Linh – Hà Đông vận hành, giá căn hộ dọc trục Nguyễn Trãi – Hà Đông đã ghi nhận mức tăng đáng kể so với giai đoạn trước đó. Dù thị trường có những chu kỳ điều chỉnh, yếu tố “gần ga metro” vẫn được xem là điểm cộng lớn trong quyết định mua nhà.

Đối với nhà đầu tư, TOD tạo ra ba giá trị cốt lõi.

Thứ nhất, giá trị kết nối. Khi thời gian di chuyển từ Hà Đông vào trung tâm rút ngắn chỉ còn khoảng 20–25 phút bằng metro, khái niệm “xa trung tâm” dần thay đổi. Những khu vực từng bị xem là vùng ven có thể trở thành lựa chọn hợp lý cho người trẻ và gia đình trẻ.

Thứ hai, giá trị thương mại. Các nhà ga metro thường kéo theo lưu lượng người qua lại lớn, tạo điều kiện phát triển shophouse, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê. Mô hình “ga – trung tâm thương mại – khu căn hộ” nếu được tích hợp đồng bộ sẽ gia tăng giá trị khai thác.

Thứ ba, giá trị bền vững. Trong bối cảnh xu hướng sống xanh, giảm phát thải ngày càng được chú trọng, những dự án gần giao thông công cộng có lợi thế lớn về tiêu chí ESG, thu hút nhóm khách hàng trung – cao cấp và nhà đầu tư dài hạn.

Nhưng không phải “đũa thần”

Dù nhiều kỳ vọng, TOD không phải “đũa thần” có thể ngay lập tức làm nóng thị trường. Thực tế cho thấy, tác động của tuyến Cát Linh – Hà Đông đến giá bất động sản diễn ra theo từng giai đoạn: tăng kỳ vọng khi chuẩn bị vận hành, chững lại khi thị trường chung khó khăn, rồi dần ổn định khi người dân quen với thói quen sử dụng metro.

Ngoài ra, để TOD phát huy hiệu quả, cần sự đồng bộ về quy hoạch và chính sách. Nếu chỉ có tuyến metro mà thiếu kết nối xe buýt trung chuyển, thiếu bãi đỗ xe, thiếu hạ tầng đi bộ an toàn, người dân vẫn ưu tiên phương tiện cá nhân. Khi đó, lợi thế của bất động sản quanh ga sẽ không được khai thác trọn vẹn.

Một thách thức khác là kiểm soát mật độ xây dựng. Nếu cho phép phát triển quá dày đặc quanh nhà ga mà không tính toán hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, không gian công cộng), khu vực TOD có thể rơi vào tình trạng quá tải mới.

Dù còn nhiều thách thức, TOD mở ra cơ hội tái định hình cấu trúc thị trường bất động sản Hà Nội theo hướng đa trung tâm. Thay vì tập trung vào lõi Hoàn Kiếm – Ba Đình – Đống Đa, các cực phát triển mới có thể hình thành dọc các tuyến metro.

Khu vực phía Tây, vốn đã phát triển mạnh trong 10 năm qua, sẽ tiếp tục hưởng lợi. Khi tuyến Nhổn – Ga Hà Nội vận hành toàn tuyến, trục Hồ Tùng Mậu – Xuân Thủy – Cầu Giấy có thể trở thành “xương sống” mới của thị trường căn hộ trung – cao cấp.

Trong dài hạn, khi Hà Nội hoàn thiện thêm các tuyến đường sắt đô thị theo quy hoạch, mô hình TOD có thể lan tỏa sang phía Đông (Gia Lâm, Long Biên), phía Nam (Hoàng Mai) và các đô thị vệ tinh. Điều này giúp giãn dân khỏi khu vực lõi, đồng thời tạo dư địa phát triển quỹ đất mới – yếu tố quan trọng trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm.

Suy cho cùng, TOD không phải giải pháp tức thời để “hâm nóng” thị trường bất động sản Hà Nội, nhưng là chiến lược dài hạn có khả năng tạo ra bước ngoặt cấu trúc. Khi các tuyến metro dần hoàn thiện và thói quen sử dụng giao thông công cộng được hình thành, giá trị bất động sản quanh nhà ga sẽ ngày càng rõ nét.

Nếu được triển khai đồng bộ giữa quy hoạch – hạ tầng – chính sách – phát triển dự án, TOD hoàn toàn có thể trở thành “cú hích” quan trọng, đưa thị trường bất động sản Hà Nội bước sang một giai đoạn phát triển bền vững, hiện đại và tiệm cận các đô thị lớn trong khu vực.