Thực trạng trên thị trường bất động sản: Cung tăng nhưng thanh khoản giảm, giá nhà vẫn “neo cao”

Cung tăng nhưng chưa đều

Nguồn cung bất động sản trong thời gian gần đây đang có dấu hiệu cải thiện rõ rệt sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, tuy nhiên sự phục hồi này diễn ra không đồng đều giữa các phân khúc, tạo nên bức tranh thị trường có phần “lệch pha”. Nếu nhìn tổng thể, nhiều tín hiệu tích cực đã xuất hiện khi hàng loạt dự án được tháo gỡ pháp lý, khởi động lại hoặc mở bán trở lại sau thời gian trì hoãn. Tuy nhiên, sự cải thiện chủ yếu tập trung vào một số phân khúc có nhu cầu ở thực cao, trong khi những phân khúc từng mang tính đầu cơ hoặc phụ thuộc nhiều vào dòng vốn tín dụng vẫn phục hồi chậm và thiếu ổn định.

Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, cho biết thị trường bất động sản trong những tháng đầu năm có nhiều tín hiệu đáng chú ý, đặc biệt ở nguồn cung dự án.

Trong quý I, cả nước có 51 dự án bất động sản được chấp thuận chủ trương đầu tư, với tổng mức đầu tư khoảng 628.070 tỷ đồng. Trong đó, các dự án nhà ở thương mại chiếm tỷ trọng lớn với 39 dự án, tổng vốn hơn 603.700 tỷ đồng. Bên cạnh đó, có 4 dự án hạ tầng đất nền và 8 dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng được phê duyệt.

Ở giai đoạn triển khai, có 1.195 dự án đang xây dựng với quy mô hơn 564.000 căn, lô nền. Trong đó, nhà ở thương mại chiếm phần lớn với 825 dự án, tương đương hơn 456.000 căn. Các dự án đất nền và bất động sản nghỉ dưỡng cũng tiếp tục được triển khai nhưng quy mô còn hạn chế.

Ngoài ra, có 74 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, với hơn 34.300 căn, tăng so với cùng kỳ nhưng giảm so với quí trước.

Đề án một triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030 đã triển khai 737 dự án, quy mô hơn 701.000 căn, đạt khoảng 70% mục tiêu.

Tuy vậy, tiến độ năm 2026 còn chậm; quí 1 chỉ có 4 dự án hoàn thành (578 căn), 33 dự án khởi công (gần 28.900 căn) và 66 dự án được chấp thuận đầu tư với tổng vốn hơn 80.000 tỉ đồng.

Đáng chú ý, số dự án hoàn thành và khởi công mới trong quí chỉ đạt khoảng 0,18% kế hoạch 158.723 căn nhà ở xã hội năm 2026.

Giá nhà vẫn “neo cao”

Về diễn biến giao dịch, thị trường bất động sản trong quý I ghi nhận khoảng 115.650 giao dịch thành công, giảm so với quý trước và cùng kỳ năm 2025. Trong đó, phân khúc căn hộ và nhà ở riêng lẻ có hơn 25.600 giao dịch, còn đất nền chiếm phần lớn với gần 90.000 giao dịch.

Lượng giao dịch giảm cho thấy thị trường vẫn đang trong quá trình điều chỉnh, chưa thực sự phục hồi mạnh mẽ trên diện rộng.

Dù vậy, mặt bằng giá bất động sản nhìn chung không giảm.

Theo Bộ Xây dựng, giá bất động sản tại các địa phương cơ bản ổn định và duy trì ở mức cao. Một số địa phương ghi nhận mức tăng nhẹ so với quý trước, như Hà Nội, TPHCM và Khánh Hòa tăng khoảng 2%, trong khi Đà Nẵng và Đồng Nai tăng trên 1%.

Theo đánh giá, một trong những nguyên nhân quan trọng khiến giá nhà khó giảm là chi phí đầu vào của dự án vẫn ở mức cao. Giá đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính, vật liệu xây dựng và nhân công đều đã tăng đáng kể trong vài năm qua. Khi các yếu tố cấu thành giá thành sản phẩm đều leo thang, việc giảm giá bán trở nên rất khó khăn đối với chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, nguồn cung mới vẫn chưa thực sự dồi dào, đặc biệt ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Khi lượng sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực còn hạn chế, quy luật cung – cầu tiếp tục giữ giá nhà ở mức cao. Người mua có thể chờ đợi nhưng khó tìm được lựa chọn thay thế với mức giá thấp hơn đáng kể. Chính sự thiếu hụt nguồn cung này khiến giá nhà duy trì trạng thái “cứng”, dù thị trường chưa bước vào chu kỳ tăng trưởng mạnh.

Một yếu tố khác góp phần giữ giá là tâm lý của chủ đầu tư và người bán thứ cấp. Sau giai đoạn thị trường điều chỉnh, nhiều nhà đầu tư đã có xu hướng giữ tài sản thay vì bán cắt lỗ, đặc biệt khi lãi suất dần ổn định và kỳ vọng thị trường hồi phục trong trung – dài hạn ngày càng rõ rệt. Khi áp lực bán tháo không còn, nguồn hàng giá thấp trên thị trường thứ cấp cũng giảm theo, góp phần duy trì mặt bằng giá chung.

Ngoài ra, hạ tầng đô thị và quá trình đô thị hóa tiếp tục là lực đỡ quan trọng cho giá nhà. Các tuyến đường vành đai, metro, cầu và khu đô thị mới liên tục được triển khai đã góp phần nâng kỳ vọng giá trị bất động sản trong tương lai. Người mua không chỉ nhìn vào nhu cầu hiện tại mà còn tính đến tiềm năng tăng giá dài hạn, từ đó chấp nhận mức giá cao hơn so với trước đây.

Bộ Xây dựng nhận định trong thời gian tới, thị trường tiếp tục xu hướng phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc và khu vực. Nhu cầu được dự báo tập trung vào nhà ở vừa túi tiền, căn hộ chung cư có giá phù hợp tại các đô thị lớn, cũng như đất nền tại những khu vực có hạ tầng đồng bộ.

Cùng với đó, thị trường sẽ từng bước ổn định hơn khi các quy định pháp lý mới được triển khai đồng bộ. Hoạt động môi giới bất động sản dự kiến đi vào nề nếp, chuyên nghiệp hơn, trong khi các hành vi đầu cơ, thổi giá tiếp tục được kiểm soát.