Thực tế: Bài toán an cư của người dân TP HCM nhiều sự lựa chọn cho nhiều gia đình trẻ

Mặt bằng giá có phải vấn đề cốt lõi?

Dữ liệu từ batdongsan.com.vn cho thấy, tại TP. HCM, phân khúc nhà ở dưới 3 tỷ đồng chiếm khoảng 21% - 31% tổng nguồn cung rao bán. Trong khi đó, con số này tại Hà Nội chỉ dao động quanh mức 10%. Thị trường Thủ đô đang nghiêng mạnh về phân khúc trung và cao cấp, với phổ giá phổ biến từ 5 - 10 tỷ đồng/căn, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người mua trẻ.

Một trong những nguyên nhân cốt lõi khiến việc mua nhà tại Hà Nội trở nên khó khăn hơn là mặt bằng giá bị đẩy lên quá nhanh trong nhiều năm liên tiếp, đặc biệt ở phân khúc căn hộ. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu vào các dự án trung - cao cấp, trong khi nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm.

Theo ông Lê Bảo Long, Giám đốc Marketing batdongsan.com.vn, chỉ số giá nhà trên thu nhập bình quân đầu người tại TP. HCM hiện ở mức 17,7 lần, đã cao hơn mức trung bình toàn cầu (11,5). Tuy nhiên, con số này tại Hà Nội lên tới 22,3 lần - tiệm cận những thị trường đắt đỏ hàng đầu khu vực như Singapore. Khi giá nhà neo quá cao so với thu nhập, phần lớn người mua buộc phải phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng, với tỷ lệ vay phổ biến 30% - 50% giá trị tài sản.

Chính sự lệ thuộc vào đòn bẩy tài chính khiến tâm lý người mua tại Hà Nội thận trọng hơn, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất và chi phí sinh hoạt biến động.

Bên cạnh mặt bằng giá thì sự khác biệt giữa hai thị trường còn nằm ở tâm lý sở hữu nhà. Nhiều nghiên cứu cho thấy người dân TP. HCM có xu hướng chấp nhận mua nhà xa trung tâm hơn so với người Hà Nội.

Khảo sát của batdongsan.com.vn cũng cho thấy có tới 81% người TP. HCM được hỏi cho biết vẫn có kế hoạch mua nhà trong vòng 5 năm tới, trong khi tỷ lệ này tại Hà Nội chỉ đạt khoảng 69%. Sự chênh lệch phản ánh rõ niềm tin và kỳ vọng khác nhau của người dân vào khả năng sở hữu nhà ở tại hai đô thị.

Theo các chuyên gia, để thu hẹp khoảng cách khả năng an cư giữa Hà Nội và TP. HCM, yếu tố then chốt nằm ở cấu trúc lại nguồn cung. Việc gia tăng nhà ở thương mại vừa túi tiền, đơn giản hóa thủ tục phát triển nhà ở xã hội và minh bạch điều kiện tiếp cận sẽ giúp cải thiện khả năng mua nhà cho nhóm thu nhập trung bình.

Về phía người mua, xu hướng dịch chuyển ra các khu vực vệ tinh, chấp nhận khoảng cách xa hơn đổi lấy không gian sống và giá hợp lý được dự báo sẽ ngày càng rõ nét. Khi hạ tầng giao thông và phương tiện cá nhân phát triển, khái niệm “xa trung tâm” dần được định nghĩa lại.

Hiện thực hóa giấc mơ an cư tại Hà Nội bằng cách nào?

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh là hai trung tâm chính trị, kinh tế, giáo dục lớn nhất cả nước, có tiềm năng tăng trưởng giá trị đất đai bền vững. Vì vậy, không chỉ người trẻ đô thị, mà cả lao động ngoại tỉnh cũng mong muốn sở hữu nhà tại đây như một “của để dành” lâu dài.

Ở một góc độ khác, VARS cũng chỉ ra rằng một bộ phận người trẻ, đặc biệt là thế hệ Gen Y, Gen Z, đang có nhiều cơ hội gia tăng thu nhập nhờ sự bùng nổ của công nghệ, kinh tế số, thương mại điện tử, sáng tạo nội dung và các mô hình đầu tư mới. Một nhóm không nhỏ đã đạt mức thu nhập cao từ rất sớm, đủ khả năng tham gia thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, sự hỗ trợ tài chính từ gia đình cũng giúp nhiều người trẻ rút ngắn con đường sở hữu nhà. Đáng chú ý, “khẩu vị” mua nhà của thế hệ trẻ hiện nay cũng thay đổi rõ rệt, sẵn sàng sử dụng đòn bẩy tài chính nhiều hơn so với thế hệ trước.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng, chỉ khi chính quyền địa phương đẩy mạnh phát triển đô thị và tạo điều kiện cho các dự án nhà ở thương mại lẫn nhà ở xã hội, bài toán giá nhà mới có cơ hội cải thiện.

"Để giải quyết được vấn đề này thì cơ bản nhất là chính quyền các địa phương phải đẩy nhanh hơn nữa tốc độ phát triển đô thị và đặc biệt là các dự án phục vụ cho các nhu cầu: Nhu cầu để ở, nhu cầu để đầu tư, nhu cầu để kinh doanh và nhu cầu để phát triển dịch vụ. Rõ ràng nó sẽ làm giảm áp lực. Và như vậy thì tất cả các phân khúc, các thị trường của bất động sản sẽ được điều tiết để căn chỉnh về mức phù hợp hơn" - TS. Nguyễn Văn Đính đưa ý kiến.

Theo các chuyên gia, ngoài việc cải cách thủ tục, việc quy hoạch các khu đô thị vệ tinh, kết nối giao thông công cộng, và phát triển nhà ở xã hội chất lượng tốt cũng là giải pháp quan trọng giúp kéo mặt bằng giá về mức hợp lý hơn, tạo cơ hội an cư cho người trẻ và người thu nhập trung bình.

Cuối tháng 11 năm 2025, thị trường nhà ở vẫn còn nhiều thách thức: giá cao, nguồn cung hạn chế, thu nhập người dân không theo kịp tốc độ tăng giá.

Tuy nhiên, với các chính sách đang được triển khai và kỳ vọng đẩy mạnh trong năm tới - từ cải cách thủ tục, mở rộng tín dụng đến phát triển nhà ở xã hội - hy vọng về một thị trường nhà ở “vừa túi tiền” vẫn đang được thắp lên. Khi đó, giấc mơ an cư của hàng triệu người trẻ Việt Nam sẽ không còn quá xa vời.